10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1~8月繼續(xù)擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%，降幅與1~8月持平。

進(jìn)入10月份，各地樓市似乎發(fā)生不小的“逆轉(zhuǎn)”。上周，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓市出現(xiàn)“井噴”。

中信建投數(shù)據(jù)顯示，上周（10月13日~19日）一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬平方米，環(huán)比上升133.95%；上海商品住宅成交面積49.85萬平方米，環(huán)比上升78.46%；深圳商品住宅成交9.98萬平方米，環(huán)比上升69.06%；廣州商品住宅成交24.02萬平方米，環(huán)比上升50.77%。

“央行的利好政策一出，很多消費(fèi)者會(huì)覺得樓市已經(jīng)見底，紛紛開始購(gòu)買。”仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

庫(kù)存繼續(xù)增大，成交開始回暖

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，房屋新開工面積13.14億平方米，同比下降9.3%，其中住宅新開工面積下降13.5%。商品房銷售方面，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%；商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%。

截至9月末，商品房待售面積5.71億平方米，比8月末增加988萬平方米。其中，住宅待售面積增加629萬平方米，辦公樓待售面積增加46萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加206萬平方米。

“央行“9·30”政策一出，半個(gè)月我們就把開盤的三棟樓賣掉一大半。”上海市中信泰富售樓處一位銷售人員告訴記者。據(jù)上海房屋交易中心數(shù)據(jù)，該樓盤也一度成為周銷量冠軍。

中國(guó)某研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（10.13-10.19）一線城市上海推出9個(gè)項(xiàng)目，北京和深圳各推出5個(gè)。其中開盤的項(xiàng)目整體去化率60%，一線城市項(xiàng)目去化率為65%，二線城市為55%。在其檢測(cè)的十大城市，開盤的剛需項(xiàng)目占45%，改善項(xiàng)目占21%。

二手房市場(chǎng)也開始升溫。“上海的二手房交易價(jià)格出現(xiàn)溫和上漲，很多不錯(cuò)的樓盤和小區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了提價(jià)的情況。”上海市西康路中原地產(chǎn)一位姓梁的客戶經(jīng)理告訴記者。

以位于上海市靜安區(qū)的泰府明邸為例，該樓盤一套118平方米的2居室毛坯房在9月26日的報(bào)價(jià)是600萬，之后國(guó)慶期間出現(xiàn)了610萬的報(bào)價(jià)，昨天漲到了620萬。據(jù)該客戶經(jīng)理回憶，該套房曾差點(diǎn)以580萬元價(jià)格出手。

“現(xiàn)在價(jià)格非常堅(jiān)挺，議價(jià)空間不大，但是漲價(jià)空間還是有的。”上海新閘路信達(dá)房屋一位置業(yè)顧問告訴記者，“隔壁的遠(yuǎn)中風(fēng)華小區(qū)，我們?cè)趪?guó)慶期間就成交了兩套！而以前，平均兩個(gè)月才成交一套。”

剛需出手

昨天中午12點(diǎn)，在上海的香溢璟庭售樓處，有兩位購(gòu)房者都在進(jìn)行付款簽約，購(gòu)買的均是90平方米左右的三房。

周志鋒告訴記者：“國(guó)慶過后成交爆發(fā)的原因很多，信貸放松對(duì)樓市的刺激是一方面，還有消費(fèi)者心理預(yù)期的因素。當(dāng)央行的利好文件一出，房貸利率開始有實(shí)際性回落，大家更是期望入市。”

央行的“9·30”房貸新政，對(duì)樓市剛需的刺激不小。

以上海二套房貸款200萬、還款20年為例，在“9·30”新政之前，二套房貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，那么需要還款共計(jì)378萬。記者查閱融360平臺(tái)數(shù)據(jù)，目前上海首套房利率民生銀行最低可以到八五折，“9·30”新政之后還款總計(jì)332萬。按此計(jì)算，購(gòu)房者最高可減少46萬元的購(gòu)房成本。即使按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，20年還款359萬，節(jié)約19萬。但事實(shí)上，上海很多樓盤都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有折扣。更為重要的是，在還清首套房貸款的情況下，二套房首付可由之前的七成降至三成。

“限貸政策的打開將集中釋放改善型住房需求，這部分客戶將集中入市。”某TOP 10房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“市場(chǎng)行情井噴也是正常的。”

某研究分析，在各個(gè)城市銷售中，消費(fèi)者普遍青睞120平方米以下戶型。周志鋒分析，改善型中等消費(fèi)人群也是在這個(gè)購(gòu)買區(qū)間內(nèi)。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，利好政策出臺(tái)，房企仍然“以價(jià)換量”，銷量將繼續(xù)增長(zhǎng)。

“限貸政策放開，二套購(gòu)房的成本降低，很容易帶動(dòng)購(gòu)房者入市。”上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，“而很多購(gòu)房者之所以急于下手，也是擔(dān)心購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策喪失。”

由于一線城市外來人口導(dǎo)入速度很快，市場(chǎng)并不缺購(gòu)房基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)今年第四季度成交量會(huì)保持上升，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

“第四季度相較于之前商品房銷量有望提高10%~15%，將集中釋放二套房改善需求客戶。”周志鋒預(yù)測(cè)道，“此類客戶應(yīng)該是第四季度銷量提升的主力軍。”

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管James Macdonald在接受記者采訪時(shí)表示：“綜合目前情況，預(yù)計(jì)四季度二手房成交量較三季度將平穩(wěn)上升。”

附表 2014年1~9月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

投資

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資6.88萬億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速比上半年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增長(zhǎng)11.3%

新開工面積

房屋新開工面積13.14億平方米，同比下降9.3%，其中住宅新開工面積下降13.5%

商品房銷售

銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1~8月繼續(xù)擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%，降幅與1~8月持平

商品房待售面積

待售面積5.71億平方米，比8月末增加988萬平方米。其中，住宅待售面積增加629萬平方米，辦公樓待售面積增加46萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加206萬平方米