強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)將更明顯/

市場(chǎng)下行之時(shí)，房企的日子普遍不好過(guò)，弱肉強(qiáng)食的叢林法則也益發(fā)突顯。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國(guó)房企五十強(qiáng)中，僅有一成房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企業(yè)績(jī)分化嚴(yán)重，部分房企銷(xiāo)售完成率甚至不足30%。

“龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)進(jìn)一步分化特征，而這種特征在市場(chǎng)低迷期尤為明顯。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間，以及TOP100房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)洗牌趨勢(shì)將更加明顯。

在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企一方面加緊銷(xiāo)售，回籠資金，另一方面則積極擴(kuò)大融資渠道。記者注意到，《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》第四條指出，“要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求”，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。

羅元均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不能否認(rèn)的是，上述政策出來(lái)后，銀行會(huì)對(duì)是否借錢(qián)給房企的條件考量作些許改變，但改變幅度不好說(shuō)�？傮w來(lái)說(shuō)，銀行更看重房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期變化，對(duì)貸款給房地產(chǎn)行業(yè)還是非常謹(jǐn)慎的。

在銀行人士看來(lái)，房屋有幾塊剛性成本，樓面地價(jià)、建安成本和稅收。上述銀行人士表示，“三塊成本加在一起也要五六千(每平方米)了，銀行所顧慮的是，如果市場(chǎng)價(jià)跌到五千(每平方米)怎么辦?”通過(guò)銀行杠桿、民間借貸、信托進(jìn)行融資的房企，“就好比一邊在融資買(mǎi)股，一邊買(mǎi)的股票股價(jià)卻在下跌，一旦債務(wù)到期股票還沒(méi)出手，那資金鏈就斷裂了。”預(yù)計(jì)到明年，還會(huì)有一批資金鏈斷裂的房企出現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資應(yīng)注重房產(chǎn)本身價(jià)值

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)樓市下行，中國(guó)家庭對(duì)房地產(chǎn)投資的前景判斷也出現(xiàn)了明顯分化。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年中國(guó)家庭金融調(diào)查顯示，在買(mǎi)房人群中，第二季度購(gòu)房者投資性購(gòu)房動(dòng)機(jī)占購(gòu)房總動(dòng)機(jī)的24.8%，“投資性購(gòu)房”成為最重要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為10%。在賣(mài)房人群中，第二季度賣(mài)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降而賣(mài)房的比率為10%，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為3.8%。

這兩組數(shù)據(jù)的變化，反映出“買(mǎi)房投資的家庭認(rèn)為房?jī)r(jià)下滑，正是抄底進(jìn)入的好機(jī)會(huì)。而賣(mài)房的家庭認(rèn)為這是樓市衰落的開(kāi)始，要趕緊處理掉投資性房產(chǎn)。”總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)家庭對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期以“平穩(wěn)偏下降”為主。

中鐵二局地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)已越來(lái)越多地回歸它的本來(lái)屬性，純粹是買(mǎi)來(lái)住或買(mǎi)來(lái)經(jīng)商的情況越來(lái)越多。“以前大家跟著政策買(mǎi)房子，是因?yàn)橛X(jué)得是不是還可以炒一下房，7000多元的單價(jià)買(mǎi)的，明年是不是可以八九千元轉(zhuǎn)手出去?這是以前的思路。”

羅元均指出，房貸新政不僅僅釋放了一部分剛需和改善型需求，對(duì)投資性需求也有刺激。需要注意的是，投資不是投機(jī)，中國(guó)人買(mǎi)房過(guò)去有一個(gè)非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，就是投資人往往抱著短線投機(jī)心理，今年買(mǎi)進(jìn)就期望明年翻倍賣(mài)出，投機(jī)亦是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年來(lái)走過(guò)的彎路，房地產(chǎn)投資應(yīng)是看地方、看項(xiàng)目、看價(jià)值點(diǎn)。

“至少現(xiàn)在在成都入手一套房子，工資房?jī)r(jià)比處于比較合理的水平。先不提短期內(nèi)升值的問(wèn)題，買(mǎi)一套有價(jià)值的房子投資回報(bào)率能做到年化7%~8%，是不是比把錢(qián)放在銀行里好?”羅元均補(bǔ)充說(shuō)，房地產(chǎn)從來(lái)不是投機(jī)性的，從房產(chǎn)本身價(jià)值考量才是真正的不動(dòng)產(chǎn)投資。