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      樓市不崩盤(pán)不等于樓市不下行

      作者:李一戈 來(lái)源:21世紀(jì)網(wǎng)-21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2014年10月30日 【字體:

      作為一位從業(yè)多年的老家伙,2003年以來(lái),有關(guān)樓市崩盤(pán)的論調(diào)我應(yīng)該聽(tīng)到過(guò)至少10次了。有的是專家學(xué)者釋放出來(lái)的,有的是國(guó)外機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家喊出來(lái)的。

      但與國(guó)內(nèi)某些胸?zé)o點(diǎn)墨,全靠危言聳聽(tīng)吸引群氓的偽專家不同,國(guó)外機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從其西方經(jīng)濟(jì)學(xué)思維推導(dǎo)的結(jié)果。譬如,中國(guó)的居民收入與房?jī)r(jià)之比,完全脫離正常邏輯——其實(shí)是包含大量灰色收入的高收入群體在拉漲房?jī)r(jià);住宅供應(yīng)如此龐大,需求很難長(zhǎng)時(shí)間保持同步增長(zhǎng)——其實(shí)是投資投機(jī)需求在推漲房?jī)r(jià)。

      還有一項(xiàng)剛性因素,與國(guó)外不同。那就是土地招拍掛制度。土地成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要因素,而2004年以來(lái)的地價(jià)一直是在快速上漲。雖然總是有些倒霉鬼被地王絆個(gè)大跟頭,但整體而言,不斷上漲的地價(jià)仍是房?jī)r(jià)的重要推手。

      也許投資需求可以限制,商品房上市節(jié)奏可以人為控制,但幾乎沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要對(duì)土地供應(yīng)制度進(jìn)行大的改革。中央和地方都知道,短期內(nèi),我們還離不開(kāi)土地財(cái)政。國(guó)務(wù)院要清理地方債務(wù)平臺(tái),土地之于地方政府就更加重要了。

      很多朋友都將賣(mài)地收入作為土地財(cái)政的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。譬如,2012年全國(guó)土地出讓合同款為2.69萬(wàn)億,2013年猛增至3.9萬(wàn)億,而2013年全國(guó)財(cái)政收入為12.9萬(wàn)億。土地收入的分量有多重一清二楚。直接來(lái)源于房地產(chǎn)的稅收2.6萬(wàn)億就不提了。

      但還有一個(gè)如果不是更加重要至少也是同等重要的方面,土地抵押貸款。根據(jù)《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》,截至2013年底,全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為40.39萬(wàn)公頃,抵押貸款總額7.76萬(wàn)億元,同比凈增1.77萬(wàn)億元。

      請(qǐng)注意,7.76萬(wàn)億元土地抵押貸款額,只計(jì)算了84個(gè)城市。而全國(guó)有600多個(gè)城市。據(jù)我所知,很少有哪個(gè)城市不拿土地作為抵押物去申請(qǐng)貸款的。當(dāng)然,我們不能簡(jiǎn)單地將84剩以7,得出有幾十萬(wàn)億的土地抵押額,但全國(guó)超過(guò)10萬(wàn)億應(yīng)該是保守估計(jì)吧。當(dāng)然,以土地為抵押物的,既包括地方政府,也包括企業(yè)。

      對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),土地,不僅是一項(xiàng)無(wú)法替代的主要收入來(lái)源,而且還是一種融資工具,就獲取的金額數(shù)量而言,土地作為融資工具的效能,很有可能要大于賣(mài)地所得。過(guò)往多年,一些城市的融資平臺(tái),主要的抵押物就是土地。

      從城鎮(zhèn)化的內(nèi)生需求來(lái)看,房地產(chǎn)不存在崩盤(pán)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ);從地方政府對(duì)房地產(chǎn)尤其是對(duì)土地的嚴(yán)重依賴來(lái)看,也不允許房地產(chǎn)崩盤(pán)。假設(shè)房?jī)r(jià)、地價(jià)同時(shí)大跌30%以上,作為抵押物的土地總價(jià)值額就要縮水?dāng)?shù)萬(wàn)億,這絕對(duì)是地方政府和土地持有企業(yè)無(wú)法承受之重。

      與地方政府同患難的,還有銀行。據(jù)央行10月28日公布的數(shù)據(jù),至今年三季度末,主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.74萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)18.2%,遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額13.2%的增幅。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額為79.58萬(wàn)億元,房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)20%,仍然是權(quán)重最大的行業(yè)。

      雖然銀監(jiān)會(huì)此前做過(guò)多次風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試,哪怕房?jī)r(jià)下跌30%,增加的不良率不會(huì)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。但由于房地產(chǎn)貸款余額高、權(quán)重大,直接損失的總額也相當(dāng)可觀。更重要的是,房?jī)r(jià)大跌必然帶動(dòng)地價(jià)下跌,以土地為抵押物的貸款,也將大幅縮水。

      樓市不會(huì)崩盤(pán),并不意味著樓市不能下跌。事實(shí)上,我一直在鼓吹樓市應(yīng)有為期兩年的溫和調(diào)整,意在消除樓市局部的、區(qū)域性的泡沫。與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng),以房?jī)r(jià)地價(jià)大漲、成交急升為標(biāo)志的樓市10年瘋狂過(guò)后,應(yīng)該來(lái)一次軟著陸。

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內(nèi)蒙古大道
      保利中央峰景 3600 桃源西區(qū)
      力揚(yáng)·時(shí)代 4000 內(nèi)蒙古大道
      鑫河國(guó)際花園 3700 桃源新城
      天邑•春江花苑 3500 桃源西區(qū)
      優(yōu)品美地 3650 通達(dá)路
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