樓市不崩盤(pán)不等于樓市不下行
作者:李一戈 來(lái)源:21世紀(jì)網(wǎng)-21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2014年10月30日 【字體:大 中 小】
作為一位從業(yè)多年的老家伙,2003年以來(lái),有關(guān)樓市崩盤(pán)的論調(diào)我應(yīng)該聽(tīng)到過(guò)至少10次了。有的是專家學(xué)者釋放出來(lái)的,有的是國(guó)外機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家喊出來(lái)的。
但與國(guó)內(nèi)某些胸?zé)o點(diǎn)墨,全靠危言聳聽(tīng)吸引群氓的偽專家不同,國(guó)外機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從其西方經(jīng)濟(jì)學(xué)思維推導(dǎo)的結(jié)果。譬如,中國(guó)的居民收入與房?jī)r(jià)之比,完全脫離正常邏輯——其實(shí)是包含大量灰色收入的高收入群體在拉漲房?jī)r(jià);住宅供應(yīng)如此龐大,需求很難長(zhǎng)時(shí)間保持同步增長(zhǎng)——其實(shí)是投資投機(jī)需求在推漲房?jī)r(jià)。
還有一項(xiàng)剛性因素,與國(guó)外不同。那就是土地招拍掛制度。土地成本是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要因素,而2004年以來(lái)的地價(jià)一直是在快速上漲。雖然總是有些倒霉鬼被地王絆個(gè)大跟頭,但整體而言,不斷上漲的地價(jià)仍是房?jī)r(jià)的重要推手。
也許投資需求可以限制,商品房上市節(jié)奏可以人為控制,但幾乎沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要對(duì)土地供應(yīng)制度進(jìn)行大的改革。中央和地方都知道,短期內(nèi),我們還離不開(kāi)土地財(cái)政。國(guó)務(wù)院要清理地方債務(wù)平臺(tái),土地之于地方政府就更加重要了。
很多朋友都將賣(mài)地收入作為土地財(cái)政的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。譬如,2012年全國(guó)土地出讓合同款為2.69萬(wàn)億,2013年猛增至3.9萬(wàn)億,而2013年全國(guó)財(cái)政收入為12.9萬(wàn)億。土地收入的分量有多重一清二楚。直接來(lái)源于房地產(chǎn)的稅收2.6萬(wàn)億就不提了。
但還有一個(gè)如果不是更加重要至少也是同等重要的方面,土地抵押貸款。根據(jù)《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》,截至2013年底,全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為40.39萬(wàn)公頃,抵押貸款總額7.76萬(wàn)億元,同比凈增1.77萬(wàn)億元。
請(qǐng)注意,7.76萬(wàn)億元土地抵押貸款額,只計(jì)算了84個(gè)城市。而全國(guó)有600多個(gè)城市。據(jù)我所知,很少有哪個(gè)城市不拿土地作為抵押物去申請(qǐng)貸款的。當(dāng)然,我們不能簡(jiǎn)單地將84剩以7,得出有幾十萬(wàn)億的土地抵押額,但全國(guó)超過(guò)10萬(wàn)億應(yīng)該是保守估計(jì)吧。當(dāng)然,以土地為抵押物的,既包括地方政府,也包括企業(yè)。
對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),土地,不僅是一項(xiàng)無(wú)法替代的主要收入來(lái)源,而且還是一種融資工具,就獲取的金額數(shù)量而言,土地作為融資工具的效能,很有可能要大于賣(mài)地所得。過(guò)往多年,一些城市的融資平臺(tái),主要的抵押物就是土地。
從城鎮(zhèn)化的內(nèi)生需求來(lái)看,房地產(chǎn)不存在崩盤(pán)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ);從地方政府對(duì)房地產(chǎn)尤其是對(duì)土地的嚴(yán)重依賴來(lái)看,也不允許房地產(chǎn)崩盤(pán)。假設(shè)房?jī)r(jià)、地價(jià)同時(shí)大跌30%以上,作為抵押物的土地總價(jià)值額就要縮水?dāng)?shù)萬(wàn)億,這絕對(duì)是地方政府和土地持有企業(yè)無(wú)法承受之重。
與地方政府同患難的,還有銀行。據(jù)央行10月28日公布的數(shù)據(jù),至今年三季度末,主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.74萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)18.2%,遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額13.2%的增幅。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額為79.58萬(wàn)億元,房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)20%,仍然是權(quán)重最大的行業(yè)。
雖然銀監(jiān)會(huì)此前做過(guò)多次風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試,哪怕房?jī)r(jià)下跌30%,增加的不良率不會(huì)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。但由于房地產(chǎn)貸款余額高、權(quán)重大,直接損失的總額也相當(dāng)可觀。更重要的是,房?jī)r(jià)大跌必然帶動(dòng)地價(jià)下跌,以土地為抵押物的貸款,也將大幅縮水。
樓市不會(huì)崩盤(pán),并不意味著樓市不能下跌。事實(shí)上,我一直在鼓吹樓市應(yīng)有為期兩年的溫和調(diào)整,意在消除樓市局部的、區(qū)域性的泡沫。與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng),以房?jī)r(jià)地價(jià)大漲、成交急升為標(biāo)志的樓市10年瘋狂過(guò)后,應(yīng)該來(lái)一次軟著陸。
今日重要資訊
- 樓市不崩盤(pán)不等于樓市不下行
- 成都房?jī)r(jià)主城新房成交量上漲8%
- 11月起 成都公積金繳存半年最高可貸50萬(wàn)
- 大邑消防贈(zèng)電影票邀市民參與制作逃生計(jì)劃
- 大邑將對(duì)2014年成功創(chuàng)業(yè)畢業(yè)生一次性獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元
- 倪虹:未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的行政化手段將越來(lái)越少
- 房地產(chǎn)下滑或成定局 學(xué)者稱政策趨定向調(diào)整
- 房?jī)r(jià)全面松動(dòng) 經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”決定房?jī)r(jià)難瘋漲
- 大邑縣2014年9月住房掛牌租金均價(jià)664元/套
- 大邑縣2014年9月二手房掛牌均價(jià)3886元/㎡
大邑樓市熱點(diǎn)
2013年大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告全文發(fā)布(圖)
為了讓眾多購(gòu)房者對(duì)大邑縣2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)及近幾年樓... [詳細(xì)]
- 熱門(mén)樓盤(pán)
- 最新開(kāi)盤(pán)
樓 盤(pán) | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
---|---|---|
圣樺城 | 3900 | 內(nèi)蒙古大道 |
保利中央峰景 | 3600 | 桃源西區(qū) |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 4000 | 內(nèi)蒙古大道 |
鑫河國(guó)際花園 | 3700 | 桃源新城 |
天邑•春江花苑 | 3500 | 桃源西區(qū) |
優(yōu)品美地 | 3650 | 通達(dá)路 |
樓 盤(pán) | 區(qū) 位 | 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 |
---|---|---|
優(yōu)品美地商業(yè)廣場(chǎng) | 通達(dá)路 | 06-06 |
濱河景秀2期 | 老體育場(chǎng) | 05-06 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 內(nèi)蒙古大道 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 桃源西區(qū) | 08-21 |
優(yōu)品美地 | 通達(dá)路 | 09-29 |