明年一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，但有望在下半年逐漸回暖，限購政策有望全面退出，未來一半以上的開發(fā)商或?qū)⑥D(zhuǎn)行、消失。

這些判斷出自《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》。昨日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心及社科文獻出版社在京共同發(fā)布此書。

預計一二線城市房價先降后升

最新版的《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策四個方面，對年度中國住宅市場體系做了全面系統(tǒng)的分析、預測與評價，并給出相關(guān)政策建議。

該住房報告主編、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛認為，2015年住房市場將整體延續(xù)衰退，量價回升幅度不會太大。他預計，一、二線城市將在2015年下半年復蘇，而三四線城市樓市要等到2016年下半年才能復蘇。然而，住房租賃市場會在2015年呈現(xiàn)相對溫和的增長。

仍限購城市一年內(nèi)或放開

而隨著房產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策主要向支持住房消費轉(zhuǎn)變，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員鄒琳華預計，仍在堅守限購的城市有望在一年內(nèi)全面放開。

即便政府退出包括全面取消住房限購在內(nèi)的救市措施，但鄒琳華認為，在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下，“房地產(chǎn)市場也將風光不再。”

海外將分流高端住房市場

外交學院國際經(jīng)濟學院副教授郭宏宇在綠皮書中撰文預計，2014-2015年，世界經(jīng)濟對我國住房市場的影響是負面的，一、二線城市，尤其是其中的高端住房市場，將承受較大沖擊。

為何如此？郭宏宇分析，有部分原因源于，在金融危機沖擊下，發(fā)達經(jīng)濟體試圖通過投資移民等方式，吸引資本流入，并在購買住房上給予一定福利，使得海外置業(yè)價格與環(huán)境等優(yōu)勢逐漸凸顯。

此外，隨著越來越多的中介機構(gòu)進入境外住房市場，境外置業(yè)的成本也不斷下降。

■ 焦點

地方政府或不再人為“造城”

這次綠皮書專門單列一章，對地方政府在住房發(fā)展中的行為進行分析與預測。安徽工程大學副教授蔡書凱分析，未來地方政府將會從越位到退位，從錯位到歸位，從缺位到補位，立足于市場規(guī)律辦事。“以前的人為造城行為將大大減少或不復存在。”

“隨著國家反腐敗的推進，未來房地產(chǎn)土地方面違規(guī)的行為會大幅度減少，地方政府在房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者的角色會進一步淡化。”蔡書凱認為，如要讓地方政府更好地實施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是通過房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等，保持地方政府財力的可持續(xù)性。

兩年內(nèi)將有三四成房企遭淘汰

綠皮書介紹，除2008年涌現(xiàn)了一波短暫的房企退市潮外，過去10年中，住房企業(yè)數(shù)量基本與房地產(chǎn)市場興衰呈高度正相關(guān)關(guān)系。

而隨著2013-2014年度房地產(chǎn)市場下行與行業(yè)集中度的大幅提升，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院實習研究員劉尚超預計，兩年內(nèi)，會有30%-40%的房企遭到淘汰，“而且數(shù)量縮減的趨勢短期內(nèi)不可能出現(xiàn)反彈。”

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員鄒琳華甚至預測，未來將有一半以上的開發(fā)商，將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進入真正意義的寡頭時代。