那些年降息后的樓市:成交和房價均明顯上升(2)
作者:未知 來源:新京報 更新時間:2014年12月05日 【字體:大 中 小】
2014年
政策效果關(guān)鍵看額度
“我們已經(jīng)看房一年多了,本來想等等不著急,但一看降息了,基于以往的經(jīng)驗,還是下定決心買了,怕之后又漲,”一位剛買房的購房人徐女士向記者表示,她是換房,要賣小房換大房,“9·30”新政的出臺對改善型有利,但是操作麻煩,而降息則堅定了其購房的決心。
受宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策等多方面因素影響,今年樓市也出現(xiàn)調(diào)整,而樓市政策方面,也出現(xiàn)限購取消、稅收、公積金調(diào)整等多個變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時隔兩年后的首次降息,且貸款降息幅度達(dá)到0.4%,也是六年來力度最大的一次。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月54個城市住宅合計簽約27萬套,這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%,北京新房、二手房成交量雙雙破萬套,創(chuàng)造了年內(nèi)最高成交月度紀(jì)錄。
從本輪市場表現(xiàn)來看,雖然2014年年初開始市場明顯回落,但隨著央行“9·30”新政的利好,10月新房成交量已恢復(fù)至去年高位水平。而此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場的信心確立,使年末成交翹尾成為定局。
但汪利娜表示,現(xiàn)在市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化,不能靠以往的思維思考未來。首先經(jīng)過10年的房地產(chǎn)市場化發(fā)展,住房自有率進(jìn)一步提高,基數(shù)大了以后,增長放緩也是一種常態(tài)。就北京而言,住房改善狀況很明顯,又有限購政策,市場沒有那么多需求,住房短缺的是低收入人口和外來人口;市場已經(jīng)有大量存量,盤活存量,去庫存化更關(guān)鍵。另外,銀行也在進(jìn)行金融改革,融資成本很高,在放給個人按揭貸款時,不可能再打7折,央行也給的是一個浮動范圍,所以信貸不可能大規(guī)模放水。所以,以往每年20%的房價增長不太可能。
張大偉也表示,對于市場也不能過分樂觀,降息之后,銀行的房貸優(yōu)惠和房貸額度是否能跟進(jìn)還很難說。
■后市預(yù)測
壓力猶存促銷或繼續(xù)
●中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰
今年4-10月賣得不好,房企欠債較多,房企的資金壓力較大,雖然降息調(diào)整了市場對后市的預(yù)期,但資金量并不是很支持,銷售回款慢,開發(fā)貸放款慢,批貸仍有難度。
而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,今年開發(fā)商資金來源方面,首付款這項下降得很厲害,所以在今年9月份開始,市場中出現(xiàn)了很多針對首付貸的金融產(chǎn)品,意在通過各種方法緩解開發(fā)商的壓力。所以預(yù)計對明年市場預(yù)期不太樂觀,主要是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好,降價促銷還會繼續(xù)維持。
市場仍未走出調(diào)整期
●同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
這對于房地產(chǎn)市場短期內(nèi)反彈來講是一件利好的消息,預(yù)計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現(xiàn)一波入市的行情,短期內(nèi)來看,樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。
從短期內(nèi)來看,當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期,市場基本面并沒有明顯改變,“去庫存”仍為市場主旋律,這個基調(diào)并不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看,經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來,遲早還會面臨去庫存的壓力。