2014年

政策效果關(guān)鍵看額度

“我們已經(jīng)看房一年多了，本來想等等不著急，但一看降息了，基于以往的經(jīng)驗(yàn)，還是下定決心買了，怕之后又漲，”一位剛買房的購(gòu)房人徐女士向記者表示，她是換房，要賣小房換大房，“9·30”新政的出臺(tái)對(duì)改善型有利，但是操作麻煩，而降息則堅(jiān)定了其購(gòu)房的決心。

受宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策等多方面因素影響，今年樓市也出現(xiàn)調(diào)整，而樓市政策方面，也出現(xiàn)限購(gòu)取消、稅收、公積金調(diào)整等多個(gè)變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時(shí)隔兩年后的首次降息，且貸款降息幅度達(dá)到0.4%，也是六年來力度最大的一次。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月54個(gè)城市住宅合計(jì)簽約27萬套，這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%，北京新房、二手房成交量雙雙破萬套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高成交月度紀(jì)錄。

從本輪市場(chǎng)表現(xiàn)來看，雖然2014年年初開始市場(chǎng)明顯回落，但隨著央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢復(fù)至去年高位水平。而此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場(chǎng)的信心確立，使年末成交翹尾成為定局。

但汪利娜表示，現(xiàn)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，不能靠以往的思維思考未來。首先經(jīng)過10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展，住房自有率進(jìn)一步提高，基數(shù)大了以后，增長(zhǎng)放緩也是一種常態(tài)。就北京而言，住房改善狀況很明顯，又有限購(gòu)政策，市場(chǎng)沒有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外來人口；市場(chǎng)已經(jīng)有大量存量，盤活存量，去庫(kù)存化更關(guān)鍵。另外，銀行也在進(jìn)行金融改革，融資成本很高，在放給個(gè)人按揭貸款時(shí)，不可能再打7折，央行也給的是一個(gè)浮動(dòng)范圍，所以信貸不可能大規(guī)模放水。所以，以往每年20%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不太可能。

張大偉也表示，對(duì)于市場(chǎng)也不能過分樂觀，降息之后，銀行的房貸優(yōu)惠和房貸額度是否能跟進(jìn)還很難說。

■后市預(yù)測(cè)

壓力猶存促銷或繼續(xù)

●中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰

今年4-10月賣得不好，房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調(diào)整了市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期，但資金量并不是很支持，銷售回款慢，開發(fā)貸放款慢，批貸仍有難度。

而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年開發(fā)商資金來源方面，首付款這項(xiàng)下降得很厲害，所以在今年9月份開始，市場(chǎng)中出現(xiàn)了很多針對(duì)首付貸的金融產(chǎn)品，意在通過各種方法緩解開發(fā)商的壓力。所以預(yù)計(jì)對(duì)明年市場(chǎng)預(yù)期不太樂觀，主要是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，降價(jià)促銷還會(huì)繼續(xù)維持。

市場(chǎng)仍未走出調(diào)整期

●同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)反彈來講是一件利好的消息，預(yù)計(jì)在央行降息等政策刺激之下樓市會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來3-6個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫(kù)存”仍為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。而從中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。