三問 未來樓市調(diào)控何去何從

市場(chǎng)政府各歸其位，行政調(diào)控手段盡可能淡化

值得一提的是，2015年樓市格局將建立在直接干預(yù)樓市的行政調(diào)控手段逐步退出市場(chǎng)的基礎(chǔ)上。除一線城市及三亞外，全國(guó)樓市近10年來首次出現(xiàn)依靠市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的局面。

去年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾明確表示，除了幾個(gè)特大城市，由于人口規(guī)模控制問題沒有放開之外，大多數(shù)城市已經(jīng)把幾年前推出的限購措施進(jìn)行了調(diào)整。取消限購、限貸等樓市去除行政化的政策并非救市，而是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

“未來中國(guó)住房政策的取向應(yīng)是通過弱化行政管控，使市場(chǎng)機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用；通過深化市場(chǎng)改革，最大限度地改善居民實(shí)際住房條件。樓市政策目標(biāo)將是建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場(chǎng)架構(gòu)。”社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，行政管控過多扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，造成開發(fā)商和購房者對(duì)房?jī)r(jià)的非理性預(yù)期，助長(zhǎng)了市場(chǎng)短期波動(dòng)，降低了市場(chǎng)供給效率。

實(shí)際上，從去年以來，政府就已經(jīng)將主要精力從對(duì)住房市場(chǎng)的直接調(diào)控干預(yù)上轉(zhuǎn)向了完善制度與監(jiān)管等三大方面：

一是包括住房保障體系、產(chǎn)權(quán)登記制度在內(nèi)的住房制度建設(shè)；

二是加快包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性住房建設(shè)與分配；

三是加快完善住房金融體系，特別是政策性住房金融服務(wù)，以最大限度支持政策性住房建設(shè)及普通職工的住房消費(fèi)需求。

“未來地方政府將會(huì)從越位到退位，從錯(cuò)位到歸位，從缺位到補(bǔ)位，立足于市場(chǎng)規(guī)律辦事。以前的人為造城行為將大大減少或不復(fù)存在。”安徽工程大學(xué)副教授蔡書凱分析，地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的角色會(huì)進(jìn)一步淡化。

蔡書凱表示，如要讓地方政府更好地實(shí)施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是通過房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等，保持地方政府財(cái)力的可持續(xù)性。