盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)在大半年的低迷之后在年底開始呈現(xiàn)回暖跡象，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有那么樂觀。“市場(chǎng)層面依然嚴(yán)峻，”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說。

在談到中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)形式時(shí)，聶梅生用了“嚴(yán)峻”一詞。在近日由房訊網(wǎng)主辦的中國(guó)寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會(huì)上，她發(fā)表了“中國(guó)房地產(chǎn)的下一步”的主題演講。她稱，用“嚴(yán)峻”這兩個(gè)字，是經(jīng)過很多的謹(jǐn)慎思考的。

聶梅生解釋道，今年第一季度，房地產(chǎn)在高位盤整，但到了第二季度就逐漸進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)，并且一直持續(xù)到現(xiàn)在，房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)都在下跌，包括價(jià)格、銷售面積和銷售額以及出讓的土地。另一方面，房地產(chǎn)又是在不斷分化之中，各個(gè)城市、地區(qū)以及企業(yè)間的差異化正在加大。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)當(dāng)前的國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)接近近年來的最低點(diǎn)。國(guó)房經(jīng)濟(jì)指數(shù)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2009年10月份，為94.74%，而今年10月則是94.76%。“國(guó)房景氣指數(shù)”是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，其數(shù)據(jù)資料來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的全面調(diào)查。

此外，當(dāng)前房地產(chǎn)出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)也是2008年之后僅有的。當(dāng)年平均房?jī)r(jià)降了4%，此后則是一路上揚(yáng)。但今年前3季度的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)均價(jià)分別下跌1.5%、1.8%、0.3%。

受宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金也變得愈加困難，企業(yè)自籌的資金從去年9月份的3422億元增長(zhǎng)到今年同期的4697億元。這主要源于銀行的開發(fā)貸沒有增加，而個(gè)人住房抵押貸款和定金預(yù)售款大量縮減，使得企業(yè)自籌資金大幅度上市。這些自籌資金很大部分來源于信托，一些信托的融資成本甚至高達(dá)15%以上。

“這個(gè)上升和今年一季度個(gè)（人）貸（款）不好好放，開發(fā)貸基本不放，再加上影子銀行的錢非常貴有關(guān)系，一季度整個(gè)貨幣政策導(dǎo)致了這塊對(duì)房地產(chǎn)擠壓的太厲害，造成了一季度急跌以后，后來喘不過來氣，資金鏈非常緊張，原因就是企業(yè)自籌資金上去了很大一塊。”聶梅生解釋道。

雖然政府出臺(tái)了一系列的刺激政策，比如取消限購(gòu)、調(diào)整首套房貸政策等，但這些政策沒有對(duì)樓市產(chǎn)生立竿見影的效果。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)住宅銷售面積9938萬平方米，環(huán)比與同比分別下降6.0%與3.4%，住宅銷售額5859億元，環(huán)比與同比分別下降5.5%與3.1%，銷售均價(jià)與9月基本持平。

這種情況延續(xù)到11月的前20天，直到央行突然降息。11月21日晚間時(shí)候，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，此次降息后，11月最后一周全國(guó)98個(gè)重點(diǎn)城市的住宅成交量環(huán)比上升14%。

“希望這個(gè)政策以后，我們?nèi)�庫存能夠好一些，但是速度還不是特別快，還在上升。”聶梅生說，“這是壓在我們頭上非常麻煩的事，如果去庫存問題不能解決，很難喘過氣來。”

她表示，房地產(chǎn)要想獲得進(jìn)一步的發(fā)展，走的不應(yīng)該是“創(chuàng)新”，而是“發(fā)展”，發(fā)展就需要改革。“這個(gè)行業(yè)太需要改革了，好多制肘都是改革的問題，而不是我們企業(yè)能解決的，也不是一個(gè)政府部門能解決的問題。”

改革的核心是土地和金融。此前有媒體報(bào)道稱，政府正在部分城市試點(diǎn)推行房地產(chǎn)金融改革，比如嘗試資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。在聶梅生看來，金融改革國(guó)家已經(jīng)邁出了步伐，而土地改革則困難得多。

“2004年是5千多億元的土地出讓收益，去年是4萬億元，什么東西能帶動(dòng)4萬億元的地方財(cái)政，和正規(guī)財(cái)政的比例數(shù)已經(jīng)達(dá)到百分之六七十了，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎么辦？”聶梅生表達(dá)了她的憂慮。

而另一個(gè)難題是土地抵押?jiǎn)栴}。“土地抵押貸款84個(gè)城市是7.6萬億元的余額，全國(guó)600多個(gè)城市有多少啊，把銀行綁的死死的。”聶梅生說，“所以房?jī)r(jià)下降，地價(jià)下降，這84個(gè)城市的7.6萬億元的余額就麻煩了。”