盡管房地產(chǎn)市場在大半年的低迷之后在年底開始呈現(xiàn)回暖跡象，但業(yè)內(nèi)人士認為，當前的房地產(chǎn)市場并沒有那么樂觀。“市場層面依然嚴峻，”全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說。

在談到中國當前的房地產(chǎn)形式時，聶梅生用了“嚴峻”一詞。在近日由房訊網(wǎng)主辦的中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十一屆年會上，她發(fā)表了“中國房地產(chǎn)的下一步”的主題演講。她稱，用“嚴峻”這兩個字，是經(jīng)過很多的謹慎思考的。

聶梅生解釋道，今年第一季度，房地產(chǎn)在高位盤整，但到了第二季度就逐漸進入了負增長，并且一直持續(xù)到現(xiàn)在，房地產(chǎn)的各項指標都在下跌，包括價格、銷售面積和銷售額以及出讓的土地。另一方面，房地產(chǎn)又是在不斷分化之中，各個城市、地區(qū)以及企業(yè)間的差異化正在加大。

數(shù)據(jù)顯示，中國當前的國房景氣指數(shù)已經(jīng)接近近年來的最低點。國房經(jīng)濟指數(shù)最低點出現(xiàn)在2009年10月份，為94.74%，而今年10月則是94.76%。“國房景氣指數(shù)”是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)，其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)進行的全面調(diào)查。

此外，當前房地產(chǎn)出現(xiàn)的負增長也是2008年之后僅有的。當年平均房價降了4%，此后則是一路上揚。但今年前3季度的數(shù)據(jù)顯示，房價均價分別下跌1.5%、1.8%、0.3%。

受宏觀經(jīng)濟放緩的影響，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金也變得愈加困難，企業(yè)自籌的資金從去年9月份的3422億元增長到今年同期的4697億元。這主要源于銀行的開發(fā)貸沒有增加，而個人住房抵押貸款和定金預售款大量縮減，使得企業(yè)自籌資金大幅度上市。這些自籌資金很大部分來源于信托，一些信托的融資成本甚至高達15%以上。

“這個上升和今年一季度個（人）貸（款）不好好放，開發(fā)貸基本不放，再加上影子銀行的錢非常貴有關系，一季度整個貨幣政策導致了這塊對房地產(chǎn)擠壓的太厲害，造成了一季度急跌以后，后來喘不過來氣，資金鏈非常緊張，原因就是企業(yè)自籌資金上去了很大一塊。”聶梅生解釋道。

雖然政府出臺了一系列的刺激政策，比如取消限購、調(diào)整首套房貸政策等，但這些政策沒有對樓市產(chǎn)生立竿見影的效果。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的10月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國住宅銷售面積9938萬平方米，環(huán)比與同比分別下降6.0%與3.4%，住宅銷售額5859億元，環(huán)比與同比分別下降5.5%與3.1%，銷售均價與9月基本持平。

這種情況延續(xù)到11月的前20天，直到央行突然降息。11月21日晚間時候，央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，此次降息后，11月最后一周全國98個重點城市的住宅成交量環(huán)比上升14%。

“希望這個政策以后，我們?nèi)�庫存能夠好一些，但是速度還不是特別快，還在上升。”聶梅生說，“這是壓在我們頭上非常麻煩的事，如果去庫存問題不能解決，很難喘過氣來。”

她表示，房地產(chǎn)要想獲得進一步的發(fā)展，走的不應該是“創(chuàng)新”，而是“發(fā)展”，發(fā)展就需要改革。“這個行業(yè)太需要改革了，好多制肘都是改革的問題，而不是我們企業(yè)能解決的，也不是一個政府部門能解決的問題。”

改革的核心是土地和金融。此前有媒體報道稱，政府正在部分城市試點推行房地產(chǎn)金融改革，比如嘗試資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。在聶梅生看來，金融改革國家已經(jīng)邁出了步伐，而土地改革則困難得多。

“2004年是5千多億元的土地出讓收益，去年是4萬億元，什么東西能帶動4萬億元的地方財政，和正規(guī)財政的比例數(shù)已經(jīng)達到百分之六七十了，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎么辦？”聶梅生表達了她的憂慮。

而另一個難題是土地抵押問題。“土地抵押貸款84個城市是7.6萬億元的余額，全國600多個城市有多少啊，把銀行綁的死死的。”聶梅生說，“所以房價下降，地價下降，這84個城市的7.6萬億元的余額就麻煩了。”