房價(jià)：西安房價(jià)連降六個(gè)月 去年房價(jià)跌了424元/㎡

成交量創(chuàng)下新高，房價(jià)卻一夜回到4年前。易道顧問機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年西安商品房成交均價(jià)為7152元/㎡，相比2013年的7576元/ ，等于一平方米跌了424元;商品住宅的年度成交均價(jià)為6490元/㎡，同比跌幅5.8%。

“降價(jià)促銷集中在去年下半年。”雅狐企劃總經(jīng)理馮奔說，不少樓盤的降幅在3%-5%左右，更有甚者降幅超過10%。國家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，也印證了去年7月份以來的降價(jià)潮。經(jīng)過6個(gè)月的連續(xù)下跌，西安商品住宅均價(jià)已基本回到2011年水平。

開發(fā)商不再避諱“降價(jià)”話題。浐灞某房企負(fù)責(zé)人表示，作為外資控股，他們直接降價(jià)的難度大，只好在毛坯價(jià)基礎(chǔ)上加送精裝，達(dá)到促銷目的。華商報(bào)記者還對比了浐河一千畝大盤去年1月和12月的報(bào)價(jià)變化，從6300元/㎡到5500元/㎡，降幅接近千元一平方米。

美城機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪魏分析，去年下半年房價(jià)連降，是2008年以來西安首次出現(xiàn)。以價(jià)換量成為開發(fā)商的選擇，不管是萬科、中海這些標(biāo)桿房企，還是西安本地房企，都紛紛低價(jià)開盤爭搶客戶。目前來看，這種連續(xù)降價(jià)的態(tài)勢已有所趨緩。

庫存：需兩年半才能賣完“賣存貨”將成今年主流

截至去年6月底，西安商品房存量達(dá)3019.5萬㎡，按當(dāng)時(shí)測算，消化周期為27個(gè)月。全年結(jié)束，供大于求進(jìn)一步加劇。目前，西安可售商品房存量已達(dá)3818萬㎡，如果按去年商品房銷售123萬㎡/月測算，消化周期增至31個(gè)月。其中，住宅庫存消化需21個(gè)月。

據(jù)悉，2010-2013年，開發(fā)商集中拿地導(dǎo)致供應(yīng)慣性增長，但銷售卻面臨停漲。雖然去年限購政策兩次松綁，卻并未扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系，西安樓市的存貨持續(xù)高筑。

分區(qū)域來看，城東、高新和曲江更需警惕。因?yàn)橥恋胤帕�、地價(jià)相對不高，許多房企駐足浐灞，但城市基礎(chǔ)設(shè)施的落后，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)值并未得到消費(fèi)者認(rèn)可，浐灞樓市深陷價(jià)格戰(zhàn)。高新情形與之類似，供大于求，表現(xiàn)在南三環(huán)外的高新新區(qū)。曲江二期，則是由于開發(fā)商過分高估了曲江一期影響力，項(xiàng)目扎堆所致。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不明的前提下，缺乏客群支撐仍是曲江二期的難題。

李宇兵分析，“面對高企的庫存，開發(fā)商開發(fā)新樓盤的速度將下降，今年市場的主流將是‘賣存貨’”。

商鋪：“賺錢效應(yīng)”減弱商業(yè)銷售創(chuàng)四年來新低

如果說，近兩年受住宅市場“拖累”，商品房市場疲軟已司空見慣的話，商業(yè)市場的迅速下滑，會(huì)讓人覺得有些突然。

數(shù)據(jù)顯示，2014年西安商業(yè)成交面積94.3萬㎡，比2013年下跌29.9%，創(chuàng)下了4年來的新低，投資客信心嚴(yán)重不足。截至年末，西安市商業(yè)存量面積703萬㎡，不考慮大量商業(yè)自持的情況下，按近一年平均消化水平計(jì)，去庫存周期超過80個(gè)月。

“去年超八成商業(yè)項(xiàng)目銷售都不好。”陜西經(jīng)典派商業(yè)運(yùn)營管理有限公司董事長朱林指出，商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，“高庫存、消化難、運(yùn)營難”問題凸顯，再加上電商沖擊，西安商業(yè)市場面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

受電商沖擊和供應(yīng)過大影響，商鋪投資的“賺錢效應(yīng)”大為減弱。采訪中，一位曾多次購買商鋪的企業(yè)主表示，他去年只投資了一間寫字樓。至于實(shí)體商業(yè)，現(xiàn)在受電商沖擊太大，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)遲遲不見漲，盲目入手已不可能“坐等收錢”。

不少新項(xiàng)目面臨招商難、出租率低的窘境。易道分析，去年新開業(yè)的太奧廣場、漢神購物廣場和金地廣場等，截至年底的平均出租率不過30%-40%，不少商業(yè)項(xiàng)目在新開業(yè)1個(gè)月內(nèi)客流相對充足，但過后客流量均有不同程度的下滑。