中國(guó)持續(xù)享受了三十多年的“人口紅利”，似乎就要告一段落了。

在方正證券最近的一篇報(bào)告中，易富賢與蘇劍兩位人口學(xué)專家指出，中國(guó)的年齡結(jié)構(gòu)很快就要變成高度不穩(wěn)的倒三角形——勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺、人口高度老年化、經(jīng)濟(jì)喪失活力。

報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)勞動(dòng)力人口(20-64歲)將從2015年后開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，而且下降速度將超過(guò)日本。受此影響，中國(guó)的房?jī)r(jià)基本上也已經(jīng)到頂。

人口趨勢(shì)從四個(gè)方面壓制房?jī)r(jià)

報(bào)告認(rèn)為，所謂剛需是由人口決定的，房?jī)r(jià)的大拐點(diǎn)主要決定于人口因素。

第一個(gè)因素是人口總量。

人口是決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)的最主要因素。方正證券預(yù)測(cè)，如果目前的人口政策不調(diào)整，中國(guó)的人口將在2023年前后到達(dá)峰值。這跟大多數(shù)人的觀念不一致。當(dāng)人口到達(dá)峰值的時(shí)候，房?jī)r(jià)差不多也就該到達(dá)峰值了。

第二個(gè)因素是勞動(dòng)力。

新進(jìn)入勞動(dòng)力的人口是對(duì)住房具有剛需的人群，不管是買(mǎi)房還是租房，都是需求。中國(guó)的工作年齡人口在2013年前后到達(dá)峰值，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始減少。隨著勞動(dòng)力總量的減少，剛需自然會(huì)下降，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成向下的壓力。

第三個(gè)因素是人口的年齡結(jié)構(gòu)。

上世紀(jì)60-70年代是中國(guó)的一個(gè)生育高峰，當(dāng)60后、70后進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的時(shí)候，對(duì)住房就構(gòu)成了巨大的剛需，此后又構(gòu)成了巨大的改善型需 求，因此2000年到現(xiàn)在房?jī)r(jià)狂漲。隨著60后逐漸進(jìn)入老年，80 后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也將急劇減少。方正證券認(rèn)為，當(dāng)90后進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的時(shí)候，父輩、祖輩可能已經(jīng)給他們留下了足夠的住 房，住房需求減少已是毫無(wú)疑問(wèn)。

第四個(gè)因素是城鎮(zhèn)化。

按照官方估計(jì)，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率僅有54%左右，空間還很大，而農(nóng)村人口大量進(jìn)入城鎮(zhèn)，必然產(chǎn)生對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求。

但是，方正證券認(rèn)為，官方公布的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)到底能夠在多大程度上反映中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化情況，還無(wú)法斷定，“如果你去農(nóng)村看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化很可能已經(jīng)接近尾聲，繼續(xù)城鎮(zhèn)化的空間基本上已經(jīng)沒(méi)有了。”

方正證券指出，近年來(lái)中國(guó)每年都會(huì)出現(xiàn)的民工荒，就明白無(wú)誤地表明，農(nóng)村已經(jīng)沒(méi)有了富余勞動(dòng)力，把城鎮(zhèn)化看作推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的因素，有點(diǎn)不太靠譜。

方正證券認(rèn)為，農(nóng)村現(xiàn)在只剩下不愿意或者沒(méi)有能力城鎮(zhèn)化的人的時(shí)候，認(rèn)為中國(guó)的城鎮(zhèn)化剛剛開(kāi)始，是一個(gè)錯(cuò)誤，“去農(nóng)村實(shí)地考察一下，一切就都清清楚楚了”。

方正證券估計(jì)，中國(guó)的人口跨區(qū)域流動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)跟全國(guó)不一樣，人口凈流入的地區(qū)房?jī)r(jià)可能會(huì)穩(wěn)住甚至上漲，人口凈流出的城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌;如果中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫如果破裂的話，會(huì)從小城市開(kāi)始，逐步向三四線城市蔓延，然后到二線城市，最后到一線城市。