開發(fā)商巨量庫存新出路 中國版REITs再出發(fā)
作者:未知 來源:21世紀(jì)網(wǎng)-21世紀(jì)經(jīng)濟報道 更新時間:2015年01月16日 【字體:大 中 小】
在房地產(chǎn)庫存高企、融資難的大背景下,住建部一份關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的意見再次提及REITs,這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再次燃起希望,希望在前,可難題亦在前,真正的再出發(fā)還有待政策繼續(xù)完善。
中國開發(fā)商巨量的庫存有了新出路。
1月14日,住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
截至2014年11月底,全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是,2015年保障房任務(wù)量為700萬套,融資一如既往地困難。
住建部上述《意見》找到了一個解決辦法:允許各地政府回購商品房作為公租房,幫助開發(fā)商去化,開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃,且可以將租賃房打包為REITs進行融資。
多位地產(chǎn)和金融界人士認(rèn)為,這可能將成為中國內(nèi)地真“REITs”業(yè)務(wù)的起點,但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。
樓市另類去庫存
“各地可以通過購買方式,把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房,轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調(diào)控思路一脈相承:千方百計去庫存。
嚴(yán)躍進指出,傳統(tǒng)開發(fā)商的絕大多數(shù)住宅都是以出售為主的,過去可以由投資投機者接盤,但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經(jīng)營租賃并且可以資產(chǎn)證券化,就能實現(xiàn)較快較多的去庫存(主要是現(xiàn)房),對房企利好。
此外,政府還可回購社會房源,能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說,在郊區(qū)有好幾套物業(yè),但是礙于文化、信息技術(shù)運用等,并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統(tǒng)一管理,能夠加快此類住房的出租,對于盤活存量住房資源有益。
風(fēng)險點在于,如何對此類物業(yè)進行定價是一個難題。隨著物業(yè)價格的上升,如果政府高價收購,未來出租后租金回報率可能會變差。
整體來看,銀河證券分析師趙強認(rèn)為,《意見》提到的措施,不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創(chuàng)新,也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計在不久的將來,將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構(gòu),以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式,甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。
嚴(yán)躍進指出,要實現(xiàn)長期運營,無論是企業(yè)經(jīng)營租賃還是公共房屋租賃市場,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意見》指出,在大力推進經(jīng)營住房租賃機構(gòu)的同時,探索建立支持經(jīng)營住房租賃機構(gòu)發(fā)展的融資渠道。
事實上,公租房或保障房REITs早有機構(gòu)在做。北京一外資房地產(chǎn)機構(gòu)人士說,2012年該機構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs,就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。
接近住建部的人士透露,住建部傾向于首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司,有可能成為REITs試點中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運營任務(wù),他們手中的政策性住房資產(chǎn),可以作為REITs的打包資產(chǎn);并且,試點企業(yè)還需要兼有國企、地產(chǎn)、金融等資源。
試點需要突破的一個環(huán)節(jié)是,需設(shè)立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。
對于試點單位來說,他們更多的還是希望推進商業(yè)地產(chǎn)的REITs進程。國內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè),如華潤、保利、萬科、中海等,其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬平方米計;近兩年來,這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。