在房地產(chǎn)庫存高企、融資難的大背景下，住建部一份關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的意見再次提及REITs，這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發(fā)還有待政策繼續(xù)完善。

中國開發(fā)商巨量的庫存有了新出路。

1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

截至2014年11月底，全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高；硬幣的另一面則是，2015年保障房任務(wù)量為700萬套，融資一如既往地困難。

住建部上述《意見》找到了一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發(fā)商去化，開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。

多位地產(chǎn)和金融界人士認(rèn)為，這可能將成為中國內(nèi)地真“REITs”業(yè)務(wù)的起點，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。

樓市另類去庫存

“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調(diào)控思路一脈相承：千方百計去庫存。

嚴(yán)躍進指出，傳統(tǒng)開發(fā)商的絕大多數(shù)住宅都是以出售為主的，過去可以由投資投機者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經(jīng)營租賃并且可以資產(chǎn)證券化，就能實現(xiàn)較快較多的去庫存（主要是現(xiàn)房），對房企利好。

此外，政府還可回購社會房源，能夠降低此類住房的空置率。尤其對于一些拆遷戶來說，在郊區(qū)有好幾套物業(yè)，但是礙于文化、信息技術(shù)運用等，并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購并統(tǒng)一管理，能夠加快此類住房的出租，對于盤活存量住房資源有益。

風(fēng)險點在于，如何對此類物業(yè)進行定價是一個難題。隨著物業(yè)價格的上升，如果政府高價收購，未來出租后租金回報率可能會變差。

整體來看，銀河證券分析師趙強認(rèn)為，《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創(chuàng)新，也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構(gòu)，以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產(chǎn)投資銀行的出現(xiàn)。

嚴(yán)躍進指出，要實現(xiàn)長期運營，無論是企業(yè)經(jīng)營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見》指出，在大力推進經(jīng)營住房租賃機構(gòu)的同時，探索建立支持經(jīng)營住房租賃機構(gòu)發(fā)展的融資渠道。

事實上，公租房或保障房REITs早有機構(gòu)在做。北京一外資房地產(chǎn)機構(gòu)人士說，2012年該機構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。

接近住建部的人士透露，住建部傾向于首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業(yè)主力。這類企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的建設(shè)、運營任務(wù)，他們手中的政策性住房資產(chǎn)，可以作為REITs的打包資產(chǎn)；并且，試點企業(yè)還需要兼有國企、地產(chǎn)、金融等資源。

試點需要突破的一個環(huán)節(jié)是，需設(shè)立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。

對于試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業(yè)地產(chǎn)的REITs進程。國內(nèi)大型開發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè)，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬平方米計；近兩年來，這些開發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。