對(duì)于身處一線城市工作生活的人們而言，購(gòu)房絕對(duì)算得上是一件“人生大事”。經(jīng)過2014年調(diào)整后，今年樓市逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在降息及二套房政策放松預(yù)期刺激下，剛需乃至改善型需求入市的積極性正被重新點(diǎn)燃。

市場(chǎng)需求回暖

80后小王是北京眾多剛需中的一員。畢業(yè)已有幾年的他開始著手在北京購(gòu)房，而這僅僅是廣大80后乃至90后購(gòu)房人群的一個(gè)縮影。

從2014年下半年開始，小王便利用大部分周末時(shí)間出去看房，但看來看去卻一直未能下定決心。“很多大城市的房?jī)r(jià)都下降了，但北京房?jī)r(jià)變化并不是很明顯，所以當(dāng)時(shí)總想再等一等。”小王坦言。

2015年2月底，央行宣布降息的消息真正觸動(dòng)了小王的神經(jīng)。“以前自己工資大多是放在銀行，利息變化在數(shù)字上沒有太大體現(xiàn)。但這次打算購(gòu)房又趕上降息，才發(fā)現(xiàn)利息變化后貸款會(huì)省了一筆，對(duì)買房還是有一定影響。”小王表示。

小王算了一筆賬，如果按照100萬元房貸總額、30年貸款期限、等額本息法計(jì)算，降息后購(gòu)房人每月可以節(jié)省約160.91元的月供，購(gòu)房總成本合計(jì)節(jié)省約5.79萬元。小王表示，對(duì)于手頭資金有限的購(gòu)房人來說，降息直接意味著購(gòu)房成本降低。

事實(shí)上，不僅是購(gòu)房成本降低，降息也令市場(chǎng)信心有所回暖，特別是樓市基本面較好的地區(qū)，成交量正出現(xiàn)回升。

“雖公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京等城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)上行。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，北京樓市逐漸企穩(wěn)升溫，在這種情況下，降息將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期將明顯向好。

小王在看房過程中也明顯感受到了這一點(diǎn)。“去年下半年到二手房中介門店咨詢的時(shí)候，明顯感覺比較冷清�，F(xiàn)在去看房，經(jīng)常是中介帶好幾個(gè)人一起去。有次在看一套學(xué)區(qū)房的時(shí)候，賣房人現(xiàn)場(chǎng)直接加了價(jià)，卻還有購(gòu)房人"爭(zhēng)搶"。”小王直言。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也印證了樓市回暖現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在持續(xù)政策刺激下，北京樓市已走出低迷，庫(kù)存出現(xiàn)趨勢(shì)性下調(diào)。目前北京市可售的住宅庫(kù)存套數(shù)為80657套，這一庫(kù)存量已是最近半年內(nèi)的新低。

政策預(yù)期松動(dòng)

除降息刺激外，二套房政策松動(dòng)預(yù)期也是小王不得不考慮的因素。在他看來，如果未來地產(chǎn)政策持續(xù)松動(dòng)，房?jī)r(jià)有可能會(huì)出現(xiàn)反彈。

“從政策基礎(chǔ)看，未來鼓勵(lì)的是自住和改善型需求，所以過高的首付標(biāo)準(zhǔn)并不符合政策要求。”小王認(rèn)為，當(dāng)前二套房貸首付比例在六到七成，這一政策在2013年樓市最火爆時(shí)期出臺(tái)，當(dāng)時(shí)是為了控制改善或投資入市推高房?jī)r(jià)。但經(jīng)過樓市調(diào)整后，目前市場(chǎng)情況和政策導(dǎo)向已不再支持這一政策，“松動(dòng)是遲早的事”。

事實(shí)上，僅從二套房政策看，自去年9·30松綁限貸政策出臺(tái)后，就已出現(xiàn)變化。此前二套房定義是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。然而在9·30政策出臺(tái)后，對(duì)“賣一買一”的改善型購(gòu)房已按照首套房來執(zhí)行。

“在看房過程中，我們遇到不少都是80后家庭，為小孩兒上學(xué)而換購(gòu)學(xué)區(qū)房，這已成為當(dāng)前改善型需求最大的群體之一。所以政策放松對(duì)這些改善型需求還是有很大刺激作用。”小王表示。

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，二套房貸首付變化主要影響一二線城市，這些城市改善需求總量較大，且這部分借助信貸需求較高。所以二套房首付降低將對(duì)一二線市場(chǎng)帶來比較積極的影響。而目前三四線城市，因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)已處于絕對(duì)過剩，因此二套房貸松綁對(duì)其影響不大。

目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)未來政策走向的預(yù)期普遍趨于寬松。“預(yù)計(jì)3月以后，信貸政策還會(huì)繼續(xù)放松，這將有利于釋放購(gòu)買力。”張大偉表示，未來可能會(huì)出現(xiàn)首套房八五折利率，對(duì)于購(gòu)房者而言，相當(dāng)于房?jī)r(jià)變相下調(diào)。未來各地方政策也會(huì)從其他角度對(duì)樓市進(jìn)行松綁。