商用地產(chǎn)40年后歸誰

近年來，隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售（即商住兩用房），購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。在北京、上海等城市，由于限購政策和價格，大量剛需人群同樣選擇購買商業(yè)性用房用于自住。

但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示：“物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。”40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰？會不會被國家收回？這成為不少人關(guān)注的問題。

購買了商住兩用房的業(yè)主小東發(fā)現(xiàn)，商住兩用房的二手房價格滑坡之快超乎他的預計。以北京市大興區(qū)某小區(qū)為例，根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)銷售人員艾紅（化名）介紹：“去年春節(jié)之后，這邊的商住房價格大幅下降，到現(xiàn)在每平方米的價格已經(jīng)快和2009年業(yè)主購買一手房時的價格持平了，相對而言，普通住宅要穩(wěn)定一些。”

“主要還是因為產(chǎn)權(quán)問題，住宅是70年，商住房是40年。”艾紅說。產(chǎn)權(quán)期限問題，直接影響了“商住兩用”項目的房價。據(jù)了解，除核心區(qū)外，北京不少“商住兩用房”二手房價格均低于同地段住宅。

根據(jù)亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提供的數(shù)據(jù)，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市目前有20多個“商住兩用”項目在售，每月成交量均在二三百套，市場處于穩(wěn)定狀態(tài)。而在上海、廣州、成都、沈陽等諸多城市，都能看到此類項目的身影，它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對外銷售。但毫無例外，這些“商住兩用”項目并不擁有普通商品住宅的70年產(chǎn)權(quán)。

“我國2007年出臺的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定。”中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師徐斌說。

不僅小東這樣的商住房業(yè)主，我國所有非住宅地產(chǎn)持有者，都要面對土地使用權(quán)到期帶來的問題。以國家統(tǒng)計局3月11日發(fā)布的《2015年1～2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》為例，2015年1～2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，其中非住宅投資2864億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的 32.6%；非住宅房屋施工面積172220萬平方米，占房屋施工面積的30.2%。

根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，在這3成的比例中，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的施工面積占了非住宅房屋施工面積的59%。“可以預計，未來將有更多持有非住宅地產(chǎn)的業(yè)主面臨土地使用權(quán)到期的困擾。”徐斌表示。

據(jù)了解，深圳是我國最早實行土地有償使用制度試點的城市，如果以1987年12月1日深圳公開拍賣出讓國有土地算起，今年已經(jīng)是第28個年頭。 2000年以來，隨著第一批行政劃撥土地的陸續(xù)到期，為了解決到期物業(yè)的問題，2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期（國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，當時這批土地出讓的時間較早，就沒有按照標準去執(zhí)行。“主要還是房屋產(chǎn)權(quán)到期的問題還沒有在全國范圍內(nèi)大量出現(xiàn)。”樓建波說，“處理這樣的問題一個是要讓續(xù)期費用群眾承受得起，另外一方面土地畢竟是國有資產(chǎn)，不能白白流失，最好還是本著‘一事一辦’的原則來解決。再過二三十年，房屋產(chǎn)權(quán)到期現(xiàn)象比較普遍了，國家肯定會出臺統(tǒng)一的政策。”

中國政法大學法學院教授符啟林表示：“物權(quán)法已經(jīng)明確了住宅用地到期后自動續(xù)期，但對于商業(yè)用地等，現(xiàn)在的政策還沒有明確”。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展持有相同的看法，“對于非住宅地產(chǎn)，物權(quán)法沒有作這方面的規(guī)定，是否續(xù)費、如何續(xù)費，都處于不確定的狀態(tài)”。而記者采訪到的其他業(yè)內(nèi)人士和專家均表示，對于非住宅用地的續(xù)期問題，目前的相關(guān)法律條例尚不明確。