劇烈分化的市場

政策向好，樓市回溫，預期逆轉，開發(fā)商懸著的心逐漸放下，但庫存高位的三四線城市仍然未見明顯好轉。

雖然樓市在過去的4、5月份明顯回暖，但在產(chǎn)業(yè)和人口導入的差異下，不同城市之間的樓市存在明顯的差異。

從商品房銷售來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前5月，40個重點監(jiān)測城市商品房銷售面積同比增長1.7%、銷售額增長5.8%。

相比之下，非重點城市商品房銷售額和銷售面積仍處于下行趨勢，分別下降1.5%和0.2%。

房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)表現(xiàn)亦如是。1-5月份，40個重點監(jiān)測城市房地產(chǎn)開發(fā)投資17790億元，同比增長6.8%；非重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資14501億元，增長2.9%。

據(jù)悉，重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于同期全國投資增速1.7個百分點，高于非重點城市3.9個百分點。

中房協(xié)名譽會長朱中一也告訴記者，目前不同省區(qū)、城市之間差異明顯，從城市來講，一線城市和部分二線城市商品房銷售面積上升明顯，而多數(shù)三四線城市銷售不暢的狀況沒有明顯改善。

一線城市以及部分重點城市在剛剛過去的5月創(chuàng)年內(nèi)成交高位。與之相對應的是，三四線城市仍庫存高企，部分三四線城市的去化周期更是高達22.9個月。

也因此，朱中一稱，本次樓市調(diào)控擯棄此前的一刀切，強化各地方政府調(diào)控的主體責任，這也就要求各地基于當?shù)貥鞘姓�策，出臺針對性的調(diào)控措施。

而在專家看來，在產(chǎn)業(yè)和人口導入的差異性，不管政策如何，三四線城市很難復制一線城市的樓市回暖勢頭。

地方的樓市經(jīng)濟賬本

樓市增長乏力使得地方的財政和經(jīng)濟增長承壓。

“房地產(chǎn)市場處于高速增長階段時，彼時，并未意識到地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度如此之高。”北京大岳咨詢有限責任公司總經(jīng)理金永祥如是介紹。

有觀點稱，房地產(chǎn)處于轉折點之時，基礎設施開支上升并將取代房地產(chǎn)的地位。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年1-5月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）171245億元，同比名義增長11.4%。其中基礎設施投資（不含電力）29160億元，同比增長18.1%。

房地產(chǎn)投資增速下滑的背景下，基礎設施投資的確在2015年拉動經(jīng)濟增長取得了重要作用。

“基礎設施的投資的確可以大大緩解房地產(chǎn)投資下滑對國民經(jīng)濟的沖擊，但很難完全對沖。”不過，金永祥表示，基礎設施的持續(xù)性建設，也和房地產(chǎn)的提振息息相關。

基建項目的利潤有限，在風險轉嫁的背景下，社會資本參與的積極性有待提高。

近期“2萬億元的PPP項目真實簽約率不到10%”的消息頻頻出現(xiàn)在各大媒體上。安徽一位基建企業(yè)的董事長告訴記者，政府的財政狀況較好，可以確保信用。反之，如果地方政府沒錢，違約風險則非常大。

他說，房地產(chǎn)能否提振又變成重要議題，畢竟賣地收入是地方財政的重要來源。

然而，在樓市回暖的背景下，土地市場仍未明顯好轉。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，全國300個城市土地出讓金總額為804億元，環(huán)比減少1%，同比減少53%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為561億元，環(huán)比減少1%，同比減少46%。

除了市場的原因，土地供應壓縮且地價居高也是房企拿地謹慎的重要原因之一。

在賣地總額同比減半的背景下，全國300個城市成交樓面均價為1079元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比上漲3%。

在專家看來，房地產(chǎn)和基建是互增長關系，基礎設施完善，周邊的土地和房產(chǎn)將升值；房地產(chǎn)交易恢復，地方在完善基建方面的力度才會更強。