政策

適應性調整旨在讓市場充分起作用

在第二層面上，經濟下行房地產市場分化這個大背景下，我所討論的是針對房地產的景氣下行如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更多地傾向于對現(xiàn)在政府的主要動作可以稱為“政策的適應性調整”。

這種適應性調整是必要的。因為政府方面過去擔心的、為難的，是房地產市場怎么調似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力，又在制度要素還不配套情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作。而現(xiàn)在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應性調整：

第一，我認為各個地方因地制宜地逐步取消限購完全有其必要。如果稱為這是“救市”，我更愿意稱為在考慮市場下行中幫助它更合理恢復常態(tài)的同時，把有很大負作用的權宜之計消化掉。當年有關部門表了態(tài)：限購是不得已的權宜之計——既然是權宜之計，如今其所對應的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出、應當退出。各個地方因地制宜逐步取消限購完全有必要，因為取消了也不會出現(xiàn)泡沫化，只會是使市場更好起作用�，F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣�府在維護基本公共服務均等化方面的能力，仍然不能很好適應人口涌入帶來的變化和消除“城市病”的情況。北京已經按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，一定要調整它的城市生活狀態(tài)�？傮w來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。

三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設中打造高水平中心城市，已經形成了房地產有聲有色的發(fā)展。但近年在當?shù)刭彿康娜�，大量為非本地的居民，從外地、特別是從東北區(qū)域涌進來大批的購房者，在當?shù)匾呀浶纬闪?ldquo;東北人扎堆”的社區(qū)。他們認為這種結構狀態(tài)需要調整，不想在放開之后使更多的外地人進入三亞購房，希望從長考慮引導優(yōu)化本地的持房者結構。除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消限購，我覺得是合適的。

還有，我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應性調整。比如關于首貸的認定，放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款不管手上有幾套房，都可以認為是首貸，這合乎市場規(guī)律。

這些是在市場交易中更多地允許所謂“消費者主權”上的自由選擇。信貸方面在不用擔心市場瘋炒的情況下，應該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認為管理部門已不必過多費心，自擔風險是適合房地產市場總體導向的。

另外首付的比重在調低，也有必要。因為大家已經比以前更好認識了市場的風險，更理性地在作判斷，這時候適當降低一些首付的比重，比如降到40%，實際上是使市場上活躍程度適當提高，同時又不用擔心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài)。我作為研究者，認為把它稱之為救市也未嘗不可，但不應該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發(fā)揮決定性作用。

再說到財稅，我注意到相關交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。而且實話實說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。

前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當然稅收和前面的信貸的邏輯一樣，應該助力于市場起更多作用�？傮w來說，這有利于盤活存量，促使生產要素更好流動。按照市場機制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體市場狀態(tài)更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續(xù)的發(fā)展。