政策

適應(yīng)性調(diào)整旨在讓市場充分起作用

在第二層面上，經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)市場分化這個(gè)大背景下，我所討論的是針對房地產(chǎn)的景氣下行如何評價(jià)政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個(gè)說法未嘗不可。但我更多地傾向于對現(xiàn)在政府的主要?jiǎng)幼骺梢苑Q為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。

這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檎�府方面過去擔(dān)心的、為難的，是房地產(chǎn)市場怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，所有人都認(rèn)為膽大一點(diǎn)沖進(jìn)去就可以有非常豐厚的回報(bào)，造成了很大社會壓力，又在制度要素還不配套情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價(jià)，但似乎依然不能遏制炒房團(tuán)肆無忌憚的炒作。而現(xiàn)在這個(gè)新階段來了之后，政府可以也完全有必要進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整：

第一，我認(rèn)為各個(gè)地方因地制宜地逐步取消限購?fù)耆�有其必要。如果稱為這是“救市”，我更愿意稱為在考慮市場下行中幫助它更合理恢復(fù)常態(tài)的同時(shí)，把有很大負(fù)作用的權(quán)宜之計(jì)消化掉。當(dāng)年有關(guān)部門表了態(tài)：限購是不得已的權(quán)宜之計(jì)——既然是權(quán)宜之計(jì)，如今其所對應(yīng)的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當(dāng)然可以退出、應(yīng)當(dāng)退出。各個(gè)地方因地制宜逐步取消限購?fù)耆�有必要，因�(yàn)槿∠�了也不會出現(xiàn)泡沫化，只會是使市場更好起作用。現(xiàn)在還有幾個(gè)城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔(dān)心這幾個(gè)城市的房價(jià)上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當(dāng)?shù)卣�府在維護(hù)基本公共服務(wù)均等化方面的能力，仍然不能很好適應(yīng)人口涌入帶來的變化和消除“城市病”的情況。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，一定要調(diào)整它的城市生活狀態(tài)�？傮w來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。

三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設(shè)中打造高水平中心城市，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色的發(fā)展。但近年在當(dāng)?shù)刭彿康娜�，大量為非本地的居民，從外地、特別是從東北區(qū)域涌進(jìn)來大批的購房者，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了“東北人扎堆”的社區(qū)。他們認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整，不想在放開之后使更多的外地人進(jìn)入三亞購房，希望從長考慮引導(dǎo)優(yōu)化本地的持房者結(jié)構(gòu)。除了這幾個(gè)特殊案例之外，在當(dāng)前形勢下，其他城市都取消限購，我覺得是合適的。

還有，我認(rèn)為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應(yīng)性調(diào)整。比如關(guān)于首貸的認(rèn)定，放寬到所有的貸款都還完了，這時(shí)候再貸款不管手上有幾套房，都可以認(rèn)為是首貸，這合乎市場規(guī)律。

這些是在市場交易中更多地允許所謂“消費(fèi)者主權(quán)”上的自由選擇。信貸方面在不用擔(dān)心市場瘋炒的情況下，應(yīng)該助力讓市場起作用，讓消費(fèi)者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認(rèn)為管理部門已不必過多費(fèi)心，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是適合房地產(chǎn)市場總體導(dǎo)向的。

另外首付的比重在調(diào)低，也有必要。因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)比以前更好認(rèn)識了市場的風(fēng)險(xiǎn)，更理性地在作判斷，這時(shí)候適當(dāng)降低一些首付的比重，比如降到40%，實(shí)際上是使市場上活躍程度適當(dāng)提高，同時(shí)又不用擔(dān)心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài)。我作為研究者，認(rèn)為把它稱之為救市也未嘗不可，但不應(yīng)該指責(zé)政府這事做得不恰當(dāng)，因?yàn)檎�府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發(fā)揮決定性作用。

再說到財(cái)稅，我注意到相關(guān)交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個(gè)人所得稅的減免，現(xiàn)在已經(jīng)給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個(gè)稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機(jī)制減少空置房比重。而且實(shí)話實(shí)說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。

前面一些年“單邊市”一路上升的時(shí)候，往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進(jìn)入市場，這時(shí)候當(dāng)然稅收和前面的信貸的邏輯一樣，應(yīng)該助力于市場起更多作用�？傮w來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更好流動。按照市場機(jī)制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體市場狀態(tài)更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續(xù)的發(fā)展。