中國房地產(chǎn)現(xiàn)在怎么樣了? 總體健康(3)
作者:未知 來源:中國證券網(wǎng)-上海證券報(bào) 更新時間:2015年07月07日 【字體:大 中 小】
樓市調(diào)整
年內(nèi)大部分城市可完成探底
在對政策調(diào)整作肯定之后,我要說的第三層面看法,是在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場,不可避免還要跟著完成調(diào)整。在這種情況下,我們一方面對房地產(chǎn)市場要有它長遠(yuǎn)發(fā)展的信心,另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場當(dāng)期還在繼續(xù)下行中,對底部的分析判斷是有必要的。
說一下我的觀察:整個中國房地產(chǎn)市場如果以均價為標(biāo)志看它的熱度和景氣水平,最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了,2014年下半年傳來的消息說溫州的房價從高點(diǎn)接近6萬元/平米,近乎崩盤式地落到2.2萬元/平米而終于企穩(wěn),這是一個好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別(鄂爾多斯[3.09%資金 研報(bào)]也不能和溫州相提并論)。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間可用資金(游資),在前面若干年沒有支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)而是出去用于“炒房團(tuán)”,后來還炒作綠豆、大蒜,后來綠豆等也炒不成了,世界金融危機(jī)沖擊影響下造成資金鏈斷裂。所以,在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。溫州雖然還會有一個很痛苦的復(fù)蘇過程,但總體表現(xiàn)上其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。
另外一端看北京:去年“十一”長假之后,北京這種高端的代表出現(xiàn)其住房市場的交易放量,隨之一些中介機(jī)構(gòu)開始抬價。今年年初以來,北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。
所以,到目前為止,總體而言,中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京,都已經(jīng)在探底或回暖。對這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價長期曲線的基本模樣,我們也就更有信心了。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn),他們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量,出不了大格,全局就是一個調(diào)整分化中的收斂過程。今年很有希望在年內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。雖不排除有些城市還有壓力和局部的問題,甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài),但總體而言,我們可以對基本的全景圖看得非常清楚,F(xiàn)在就更不要相信“崩潰論”的說法。
房地產(chǎn)稅
躲不過,就必須正視
那么接下來在第四個層面上,基于前面的基本判斷以及信貸政策和稅收政策已有的調(diào)整鋪墊,我們還應(yīng)該做什么事情?我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn):
第一,按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議以來非常明確的財(cái)政政策加力增效的方針,積極的、擴(kuò)張性的財(cái)政政策的力度,要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的特征,如果下行壓力加重的話,不排除適當(dāng)?shù)厥关?cái)政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%,樓繼偉部長特別強(qiáng)調(diào)了,實(shí)際算賬的水平,把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的出出進(jìn)進(jìn)等因素算在一起,我們是2.7%左右,還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話,運(yùn)行中適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度,應(yīng)是一個備選方案。
第二,對于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對保障房建設(shè)的支持,財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面有一些具體機(jī)制,中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的、比過去清晰化的指導(dǎo)。比如說保障房建設(shè)要從棚戶改造切入,使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外,原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要?dú)w為兩種類型:第一是把廉租房和公租房合在一起,既然分不清楚就合在一起規(guī)范處理;第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。在取得公租房的時候,形式上是租房,買了共有產(chǎn)權(quán)房也不能隨行就市去售出,但能很好滿足現(xiàn)實(shí)的需要。較低價的共有產(chǎn)權(quán)房,形式上正是有產(chǎn)權(quán)的,同時又不會產(chǎn)生套利空間,而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。過去有些人借“經(jīng)濟(jì)適用房”的名義,拿到這樣的房子之后出售套利,為人詬病。共有產(chǎn)權(quán)房則不然——實(shí)話實(shí)說共有產(chǎn)權(quán)房還是保障房,就是不能進(jìn)入市場交易,不會像以前的經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣,但又適應(yīng)了“夾心層”的現(xiàn)實(shí)需要,這都是值得肯定的。