樓市調(diào)整

年內(nèi)大部分城市可完成探底

在對(duì)政策調(diào)整作肯定之后，我要說的第三層面看法，是在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可避免還要跟著完成調(diào)整。在這種情況下，我們一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要有它長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心，另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期還在繼續(xù)下行中，對(duì)底部的分析判斷是有必要的。

說一下我的觀察：整個(gè)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)如果以均價(jià)為標(biāo)志看它的熱度和景氣水平，最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了，2014年下半年傳來的消息說溫州的房?jī)r(jià)從高點(diǎn)接近6萬元/平米，近乎崩盤式地落到2.2萬元/平米而終于企穩(wěn)，這是一個(gè)好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別（鄂爾多斯[3.09%資金 研報(bào)]也不能和溫州相提并論）。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間可用資金（游資），在前面若干年沒有支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)而是出去用于“炒房團(tuán)”，后來還炒作綠豆、大蒜，后來綠豆等也炒不成了，世界金融危機(jī)沖擊影響下造成資金鏈斷裂。所以，在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。溫州雖然還會(huì)有一個(gè)很痛苦的復(fù)蘇過程，但總體表現(xiàn)上其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

另外一端看北京：去年“十一”長(zhǎng)假之后，北京這種高端的代表出現(xiàn)其住房市場(chǎng)的交易放量，隨之一些中介機(jī)構(gòu)開始抬價(jià)。今年年初以來，北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。

所以，到目前為止，總體而言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經(jīng)在探底或回暖。對(duì)這條跟著城鎮(zhèn)化走的樓市均價(jià)長(zhǎng)期曲線的基本模樣，我們也就更有信心了。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn)，他們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個(gè)調(diào)整分化中的收斂過程。今年很有希望在年內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整。雖不排除有些城市還有壓力和局部的問題，甚至不排除個(gè)別地方、個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài)，但總體而言，我們可以對(duì)基本的全景圖看得非常清楚�，F(xiàn)在就更不要相信“崩潰論”的說法。

房地產(chǎn)稅

躲不過，就必須正視

那么接下來在第四個(gè)層面上，基于前面的基本判斷以及信貸政策和稅收政策已有的調(diào)整鋪墊，我們還應(yīng)該做什么事情？我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn)：

第一，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來非常明確的財(cái)政政策加力增效的方針，積極的、擴(kuò)張性的財(cái)政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的特征，如果下行壓力加重的話，不排除適當(dāng)?shù)厥关?cái)政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%，樓繼偉部長(zhǎng)特別強(qiáng)調(diào)了，實(shí)際算賬的水平，把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的出出進(jìn)進(jìn)等因素算在一起，我們是2.7%左右，還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話，運(yùn)行中適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度，應(yīng)是一個(gè)備選方案。

第二，對(duì)于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對(duì)保障房建設(shè)的支持，財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面有一些具體機(jī)制，中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的、比過去清晰化的指導(dǎo)。比如說保障房建設(shè)要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要?dú)w為兩種類型：第一是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起規(guī)范處理；第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。在取得公租房的時(shí)候，形式上是租房，買了共有產(chǎn)權(quán)房也不能隨行就市去售出，但能很好滿足現(xiàn)實(shí)的需要。較低價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房，形式上正是有產(chǎn)權(quán)的，同時(shí)又不會(huì)產(chǎn)生套利空間，而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。過去有些人借“經(jīng)濟(jì)適用房”的名義，拿到這樣的房子之后出售套利，為人詬病。共有產(chǎn)權(quán)房則不然——實(shí)話實(shí)說共有產(chǎn)權(quán)房還是保障房，就是不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，不會(huì)像以前的經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣，但又適應(yīng)了“夾心層”的現(xiàn)實(shí)需要，這都是值得肯定的。