所有匯率變動都有周期性，美元在過去幾十年來就是如此。現在，每一個人都在觀望。需要形成新的趨勢才能改變人們的行為方式，僅僅三天不足以徹底扭轉人民幣長達10年的匯率升值趨勢。但可以確定的是，人民幣匯率的這一最新變化，將大大推動中國投資者海外購買住宅資產的熱情。麥哲文補充道。

據國信證券數據顯示，美國7月新屋開工數量在四個月來第三次觸及2008年金融危機以來的新高，7月成屋銷售也攀升至經濟衰退以來的最高水平，表明美國房地產市場在三季度保持強勁復蘇。美國房地產市場的強勁復蘇有助于增強投資者的信心，業(yè)內人士認為。

另外，麥哲文還預計，境外住房價格在需求量增加的基礎上略有提高。

某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，人民幣匯率貶值后，部分投機類型的資本會加快到海外投資，當然，相比過去，由于一線城市依然有限購政策，所以此類投機型資金的規(guī)模預計是不太大的。這樣估算，其實外逃的資本沒有預計的多，對于國內房地產市場的負面影響也要打折扣。而對于海外房地產市場來說，或集中在一些傳統(tǒng)的物業(yè)和城市領域，比如說傳統(tǒng)歐美的住宅和商業(yè)項目。一些新興的海外市場的投資其實相對來說有比較大的風險，所以這個時候并不會有大量的資金涌入。而部分個人投資者可能在這個時候會加快到海外市場進行投資，但此類例子相比國內物業(yè)投資的群體來說，肯定只有一小部分。

房企海外投資加碼可能性小

近幾年，由于中國融資成本高企，不少企業(yè)進軍海外掘金，那么人民幣貶值對于房企的海外市場將產生什么影響?

據中國中投證券數據顯示，房地產行業(yè)海外債務規(guī)模大，人民幣快速貶值對財務沖擊相對明顯。2013年、2014年房地產行業(yè)美元債券融資金額僅次于銀行業(yè)，同時發(fā)債企業(yè)以民營房企為主，其外匯風險對沖措施幾乎無法與銀行業(yè)相提并論，因此本次人民幣快速貶值后房地產行業(yè)在財務層面受到的沖擊在所有行業(yè)中相對明顯。

數據還顯示，2014年末外幣債務占總債務的平均比例為29.6%，整體對外幣債務依存度比例較低。中海地產、華潤臵地、碧桂園、時代地產和雅居樂外幣債務占比超過45%，但長期的外債結構有效平緩了人民幣貶值對外債占比高房企的即期匯兌損益影響。時代地產、金地集團、龍湖地產凈負債率對匯率變動敏感度較高，人民幣貶值后其凈負債率將出現超比率的被動上升，不過凈負債率和外幣債務依存度雙高的民企時代地產、中國奧園、融創(chuàng)中國均已通過發(fā)行人民幣債券逐步調整債務結構，而金地集團、萬科以及龍湖地產采用衍生工具可有效對沖外匯風險。從目前情況來看，樣本房企的個別外匯風險亦可控。

和房企海外融資優(yōu)勢在下降相對的是，國內直接融資卻在不斷得到支持。8月25日，央行決定自8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。

專業(yè)人士認為，雖然海外融資依然是房地產企業(yè)融資實力的體現之一，但外匯風險、融資成本以及政策支持的綜合因素仍將支持房企回歸國內直接融資。嚴躍進也認為此次人民幣貶值不太可能令房企加碼海外房地產市場的投資，因為國內市場尤其是二線城市的投資門檻比較低，價格上升幅度也是比較明顯的。對于房企來說，原有的海外市場擴張依然會持續(xù)，但加碼的可能性是不大的。因為從國內市場來看，目前已經有了庫存不足的風險，這個時候容易引起房價上漲的態(tài)勢。所以把有限的資金投資中國國內物業(yè)，其實升值空間還是比較大的。