三大“新點”看新政

針對這個最大難點，中央經(jīng)濟工作會議公布的樓市新政從擴大有效需求入手，有三方面值得關(guān)注的政策著力點:

其一，“加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

目前，我國有2.7億農(nóng)民工長期在城鎮(zhèn)打工。從長期的居住方式看，目前主要靠三種渠道解決:用工單位提供住房，租房和購房。據(jù)國家統(tǒng)計局《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示，從外出農(nóng)民工住所類型看，由雇主或單位提供宿舍(包括在生產(chǎn)經(jīng)營場所和工地居住)的占45.5%，租賃住房占36.9%，在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工僅1%。

與此同時，2011年相關(guān)部門農(nóng)民工課題研究問卷調(diào)查顯示，58.8%的農(nóng)民工打算在城鎮(zhèn)定居，其中40.2%的農(nóng)民工打算在務(wù)工所在城鎮(zhèn)定居，只有15.6%的人明確表示愿意回農(nóng)村定居。毫無疑問，農(nóng)民工住房需求剛性而且規(guī)�？涨�，并對三、四線城市的房地產(chǎn)市場具有最直接的影響作用。

該調(diào)查也顯示，盡管多數(shù)農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的意向明確，但農(nóng)民工意愿的房價和房租與現(xiàn)實差距巨大，大大低于務(wù)工地的一般房價和房租水平。因此，將農(nóng)民工盡快納入城鎮(zhèn)住房保障體系，成為市民化的重要內(nèi)容之一。

其二，“要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”。

目前，我國房地產(chǎn)市場處于降溫期，過于嚴(yán)厲的限購限貸政策需要適應(yīng)市場變化。特別是，長期限購限貸也減少了租賃房源數(shù)量，間接抬高了房租價格。發(fā)展租賃市場是發(fā)達國家城市化進程中較為普遍采用的做法，不僅能為市場提供豐富的租賃房源，同時也能吸引閑置資金消化樓市庫存，尤其是減少國內(nèi)大量資本“一窩蜂”出境購買資產(chǎn)的不理性行為。

其三，棚改舊改危改釋放購買力。

此次中央城市工作會議提出，要抓好城市這個“火車頭”，要提升建設(shè)水平，加快棚戶區(qū)和危房改造，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治，力爭到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

2010年，中央制定了“十二五”建成3600萬套保障房的計劃，目前已經(jīng)超額完成。“十三五”期間，對于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，還將繼續(xù)加大力度，以配合完成“全面建成小康社會”的宏偉目標(biāo)。

值得一提的是，中央此次明確了任務(wù)時間表，到2020年之前基本完成。“十三五”要推進的城市更新改造是塊“硬骨頭”，比“十二五”的工礦區(qū)棚戶區(qū)改造難度大得多。但是，城市更新改造將釋放巨大的購買力，對于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，熨平房地產(chǎn)供需兩側(cè)的結(jié)構(gòu)扭曲，進而激活城市房地產(chǎn)市場，將起到直接的促進作用。

融城需要政策“定心丸”

現(xiàn)在，釋放房地產(chǎn)需求，鼓勵農(nóng)民工以“新市民”身份買房、租房進城落戶，需要給其政策配套落地的“定心丸”。

近日，《瞭望》新聞周刊記者采訪了10多名長期在城市打工的農(nóng)民工，他們對于擁有城市住房有迫切的需求。其基本住房現(xiàn)狀是，一代農(nóng)民工掙錢在老家蓋了大房，二代農(nóng)民工今后基本會留在城市，少數(shù)在父母的幫助下在三、四線城市購房。但是整體購買商品房的比例很低，仍然長年住在“城中村”。

農(nóng)民工普遍反映，“不是不想買，而是心里沒底，不敢買、不能買。”其中，相當(dāng)部分農(nóng)民打工收入近年來有了大幅增長，“灰領(lǐng)”收入高于普通工薪階層是普遍的趨勢。許多農(nóng)民工積攢下了一筆不菲的現(xiàn)金，但是無法獲得銀行的貸款，這種金融歧視大大增加了其購房難度。

要鼓勵農(nóng)民工買房或租房進城，專家認(rèn)為，需要加快針對以下幾個問題果斷決策，以促進政策順利落地:

一是農(nóng)村的土地是農(nóng)民最后的保障，要允許他們進城落戶后仍然能繼續(xù)持有相當(dāng)長一段時間，增加土地財產(chǎn)性收益，增強在城市買房的實力。

二是享受同城化待遇。比如，上學(xué)、看病、養(yǎng)老，政府必須通過落戶或居住證制度，讓他們平等享受。

三是解決融資問題。世界各地的老百姓，買房多數(shù)靠貸款。我國城鎮(zhèn)居民購房六成以上都會貸款。而農(nóng)民工總體收入水平低于城里人，工作不穩(wěn)定，要想他們購房，必須提供更加優(yōu)惠的貸款支持。建議貸款首付可降至二成，利息可以實施政府補貼政策。

四是公租房向農(nóng)民工群體開放。農(nóng)民工是城市建設(shè)的主力軍，在我國住房保障向保居住權(quán)轉(zhuǎn)變的背景下，應(yīng)將長期在城市有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工納入公租房保障對象。此外，還可考慮鼓勵租賃機構(gòu)收儲市場房源，政府采取補貼和稅收優(yōu)惠的方式，為農(nóng)民工提供低門檻租賃房源。

五是增加工作的穩(wěn)定性。給農(nóng)民工穩(wěn)定的預(yù)期，才能幫助新市民踏踏實實順利搭乘城市化“列車”。