對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前最火熱的話題應(yīng)該是“去庫(kù)存化”。

在很多學(xué)者眼中，近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，最關(guān)鍵的因素之一就在于房地產(chǎn)投資不斷萎縮，而背后的直接原因正是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)高。

正因?yàn)槿绱�，今年的中央�?jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見(jiàn)的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化政策作了較多的規(guī)定，并把“去庫(kù)存”納為2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，房地產(chǎn)的“庫(kù)存”含義應(yīng)該是比較清楚的:即指商品房待售面積，指報(bào)告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的“庫(kù)存”并不是如某些人士所認(rèn)為的那樣，被泛化為“十三五”規(guī)劃中要新建的住房，也不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得土地但沒(méi)有開(kāi)發(fā)的住房，更不包括沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng)的保障性住房及棚戶區(qū)改造的返遷房。

如果住房市場(chǎng)“庫(kù)存”按照這樣的界定，那么當(dāng)前一線城市及人口流入較多的部分二線城市，基本不用擔(dān)憂去庫(kù)存的問(wèn)題，因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅庫(kù)存去化率已大致回到市場(chǎng)正常水平，而且商品房?jī)r(jià)格有所上升，又開(kāi)始刺激投資者涌入市場(chǎng)。

基于此，對(duì)于這類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，去庫(kù)存的任務(wù)要差別性地對(duì)待，至少不能再采取各種優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)住房投資者。事實(shí)上，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)過(guò)高，新進(jìn)入的農(nóng)民工及大部分住房消費(fèi)者基本沒(méi)有支付能力進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。

所以，對(duì)于一線城市及部分二線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的實(shí)質(zhì)就是不能以優(yōu)惠政策來(lái)形成錯(cuò)誤的激勵(lì)，讓大量的投資或投機(jī)需求再涌入市場(chǎng)，而應(yīng)該讓這些城市按市場(chǎng)法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)真正庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩的是三線和四線城市，及部分二線城市。當(dāng)前“去庫(kù)存”任務(wù)主要針對(duì)的正是這些城市。

對(duì)于這一部分市場(chǎng)而言，采取讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買、讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)、讓投資者購(gòu)買出租等優(yōu)惠政策，一定程度上會(huì)起到作用，但效果也不能過(guò)于高估。因?yàn)檫@些城市主要的問(wèn)題在于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機(jī)會(huì)少，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購(gòu)買住房并不是一件易事。

而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這類城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌近兩年，很難讓他們產(chǎn)生進(jìn)場(chǎng)投資的意愿。另外，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷也不是容易的事情，因?yàn)檫@些城市多數(shù)地方的房?jī)r(jià)本來(lái)就不算高。

更重要的是，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以嚴(yán)重過(guò)剩，不僅在于當(dāng)前已經(jīng)存在的可供銷售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問(wèn)題需要解決。

一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就算已經(jīng)把房子賣出去，但如果接手的是投資性住房需求，購(gòu)房者既難以賣出去也難以租出去，空置率相當(dāng)驚人，這等于是把原來(lái)存在于開(kāi)發(fā)商手中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中，依然有可能會(huì)蔓延到金融市場(chǎng)。

二是這些城市的住房市場(chǎng)去庫(kù)存化不僅在于如何把目前過(guò)多的住房銷售出去，更在于如何切斷再增加住房庫(kù)存的根源�？梢哉f(shuō)，如果不能做到這點(diǎn)，即使現(xiàn)在的住房庫(kù)存消化了，新的庫(kù)存又會(huì)涌現(xiàn)。

所以，對(duì)當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存化的核心就是要斬?cái)嘧》渴袌?chǎng)再快速擴(kuò)張的根源。這些根源既包括不少地方的土地財(cái)政、對(duì)GDP過(guò)分追求的偏好，也包括少數(shù)官員的尋租與設(shè)租等。

所以，這些城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存化并非僅僅是把現(xiàn)有的住房賣出去那樣簡(jiǎn)單，還需要進(jìn)行一系列的制度改革。