2016年住房市場分化或趨于嚴重
作者:未知 來源:證券日報 更新時間:2015年12月27日 【字體:大 中 小】
雖然金九成色不足,但10月份、11月份住宅市場成交明顯上漲,成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢,樓市出現(xiàn)了暖冬,特別是一二線城市樓市總體上行。
鑒于此,重點房企今年銷售業(yè)績好于去年同期,但購地銷售比卻處于低位。預計,今年四季度重點城市新房成交量有望與去年同期持平,將比今年三季度有所增長。
值得注意的是,消化庫存仍是難題,尤其商業(yè)項目去化問題難以解決。從24個重點城市庫存數(shù)據(jù)來看,多數(shù)城市的庫存面積微降,部分城市的消化周期已經(jīng)小有回落,這些城市已經(jīng)成功壓制住了該指標繼續(xù)增長的勢頭。
按當前市場趨勢,重點城市銷售市場的活躍仍可維持。然而,從全國房地產(chǎn)市場看,一二線城市市場升溫,庫存降低,但很多三四線城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤風險,尤其商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然非常大。
事實上,2011年是中國房地產(chǎn)“供給側”的拐點。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米,全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底,全國商品房待售面積6.8億平方米,全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。與2011年相比,庫存劇增,銷售面積增幅卻被遠遠被甩在庫存增幅后面。而截至11月底,我國商品房待售面積已升至約達6.9億平方米,再創(chuàng)歷史新高。
值得注意的是,2011年限購等過度緊縮政策出臺后,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩種轉變:2010年下半年至2011年,很多大中型開發(fā)商逃離被限購的一二線城市,向三四線城市進軍,導致這些城市供應量劇增;緊縮性政策連續(xù)出臺后,2011年下半年,全國樓市趨于降溫,其后三四線城市吸納外來人口能力較弱,市場飽和,而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。尤其一些三四線城市的商業(yè)和寫字樓項目,消化速度非常緩慢。
當前我國住房市場一個很突出的問題是,住房市場發(fā)展嚴重失衡,結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出,房價畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩,庫存高企,房價下跌。在內部結構性過剩嚴重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下,如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導向,刺激住房消費以維系高房價與經(jīng)濟高增長,將加重住房結構性過剩。
從目前來看,銷售增長卻顯乏力,庫存壓力緩解有限。預計,2016年住房市場回暖基礎不穩(wěn),波動風險較大,分化或趨于嚴重。