化解房地產(chǎn)庫(kù)存是2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。如何推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存？申萬(wàn)宏源專業(yè)宏觀分析師李慧勇日前在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，明年房地產(chǎn)去庫(kù)存有四種路徑。通過(guò)這四條路徑化解房地產(chǎn)庫(kù)存，將促使房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)投資增速或在明年迎來(lái)拐點(diǎn)，但政策實(shí)施存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和平衡難度。

路徑一是通過(guò)新農(nóng)民工市民化消化。李慧勇說(shuō)，政府明年將通過(guò)戶籍改革加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產(chǎn)庫(kù)存。但農(nóng)民工市民化等限制放開(kāi)力度受到財(cái)政支出制約，政府可能采取分層次放開(kāi)城市遷入限制，預(yù)計(jì)先從三四線城市入手。另外，政府還將通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼支持購(gòu)買(mǎi)力較低的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。“從效果上看，短期內(nèi)政府支持農(nóng)民工買(mǎi)房確實(shí)可以消耗商品房存量，但大部分農(nóng)民工缺乏支付和購(gòu)房能力，這部分購(gòu)買(mǎi)需求只是‘需要’而非有效需求，按揭買(mǎi)房存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。”

路徑二是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)并消化。本次中央從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控，鼓勵(lì)房企降低房?jī)r(jià)和兼并重組，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將加大，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略將轉(zhuǎn)變。李慧勇表示，若房?jī)r(jià)發(fā)生普遍性降價(jià)，則可能會(huì)影響潛在購(gòu)買(mǎi)需求和投資需求，反而會(huì)影響房地產(chǎn)銷售，因此房企主動(dòng)普遍性下調(diào)房?jī)r(jià)的可能性并不大，但新市民增加較多的三四線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整，未來(lái)三四線城市可能出現(xiàn)量升價(jià)跌現(xiàn)象。

李慧勇認(rèn)為，未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展也對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存有一定作用。他表示，非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求較大，未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房后，可以成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，擴(kuò)大租賃供給的同時(shí)也將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

路徑三是通過(guò)取消限購(gòu)來(lái)消化，更多城市限貸或限購(gòu)政策待取消，特大城市二手房限制政策或放寬。李慧勇認(rèn)為，北上廣深的限購(gòu)政策取消的可能性并不大，但大部分城市房地產(chǎn)限購(gòu)和限貸的意義不大，因此，可以期待明年更多城市取消限購(gòu)或限貸政策。對(duì)特大城市來(lái)說(shuō)，目前二手房市場(chǎng)需求大于供給，明年對(duì)二手房市場(chǎng)的限制政策可能會(huì)調(diào)整，比如微調(diào)二手房個(gè)稅優(yōu)惠限制或限購(gòu)等。

路徑四是通過(guò)擴(kuò)大政府購(gòu)買(mǎi)消化。“明年政府收購(gòu)力度將加大。”李慧勇說(shuō)，重點(diǎn)體現(xiàn)在打通商品房市場(chǎng)與棚改安置房、公租房和租賃市場(chǎng)，財(cái)政部已經(jīng)鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)。商品房與棚改房打通將體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進(jìn)行，居民自主購(gòu)買(mǎi)或政府購(gòu)買(mǎi)存量商品房或一次性貨幣補(bǔ)償，商品房與公租房的打通，體現(xiàn)在政府收購(gòu)存量商品房，并盡量不再新建。

李慧勇表示，國(guó)家住房銀行設(shè)立的條件已基本具備，只差頂層設(shè)計(jì)。住房銀行的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加住房消費(fèi)需求，可以提供低利率資金，能夠緩解中低收入者的購(gòu)房壓力。

精彩對(duì)話

中國(guó)證券報(bào)：如何看2016年房地產(chǎn)投資？

李慧勇：總體上看，房地產(chǎn)投資仍處在下行的小周期，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速為1%。但隨著去庫(kù)存的加快，明年房地產(chǎn)投資將會(huì)出現(xiàn)底部回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資增速回升至6%或7%左右。具體來(lái)看，明年一二線城市在商品房銷售回升的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資將跟進(jìn);三四線城市受庫(kù)存壓力大、商品房銷售緩慢影響，房地產(chǎn)投資仍舊低迷。

中國(guó)證券報(bào)：明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

李慧勇：房?jī)r(jià)走勢(shì)主要受經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入三大因素影響。綜合這三大因素看，明年房?jī)r(jià)兩極分化走勢(shì)較為明顯。以北上廣為代表的一線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的上漲，原因在于，這類城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)較好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較快，又有較大的人口凈流入作為支撐，促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲;與一二線城市相比，三四線城市在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口凈流入方面存在明顯不足，再加上這些城市房地產(chǎn)庫(kù)存較大，抑制了房?jī)r(jià)上漲。