按照常住人口統(tǒng)計，我國2014年城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶籍人口統(tǒng)計，2014年城鎮(zhèn)化率是35.9%。二者差額就是2.5億左右農(nóng)民工。按2013年中國社科院計算，全國平均農(nóng)業(yè)轉移人口市民化的人均公共成本為13.1萬元。若按照2.5億農(nóng)民工來計算，政府公共成本需要支出約32.8萬億元，財政支出負擔大。依法、審慎、穩(wěn)妥推動農(nóng)村土地制度改革，盤活農(nóng)村財產(chǎn)權，長遠來看既是全面深化改革所必需，也是“農(nóng)民工買房”從理論變成現(xiàn)實的前提。

住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，首先要完善住房供應體系，包括商品房與保障房及購租供應體系;其次是土地制度，要打破城鄉(xiāng)二元化的供地制度。這才是未來應對房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的最好措施。

供給主體之變:從政策購買到房企重組

“租房不如買房”、“不小心成了房東”……從“剛需”的未婚夫婦到開發(fā)商和炒房者，長期以來支配我國房地產(chǎn)市場的一系列觀念，將在“去庫存”殲滅戰(zhàn)中改變。

“房地產(chǎn)去庫存的路徑包括房地產(chǎn)企業(yè)并購。通過兼并重組，一部分小型房地產(chǎn)公司或主動與大房企合作，大型房企規(guī)模會持續(xù)擴大，同時租賃市場將得到發(fā)展，非戶籍人口擴大公租房租賃需求。”申萬宏源李慧勇、李一民認為。

“多買房、少建房”，政府“房產(chǎn)觀”也要調整。財政部等5月提出，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理，這部分公共租賃住房納入住房保障規(guī)劃。中央城市工作會議也提出，鼓勵機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，在擴大租賃供給的同時，有效推動庫存去化。

李慧勇、李一民認為，目前政策性適用房主要通過政府劃撥土地、減免稅費和開發(fā)商配建代建政府回購的方式進行。受制于資金和購買規(guī)模等問題，政府購買存量商品房籌集政策性住房還未在全國范圍推廣。預計明年政府收購力度將加大，重點體現(xiàn)在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場。“地產(chǎn)庫存增幅逐漸減緩至緩慢去化，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度提高，居民加杠桿，投資增速或在明年迎來拐點。”