中小城市的剛需還有嗎？

中小城市的房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重失衡，一方面是樓房空置，一方面是代售樓盤(pán)林立，更嚴(yán)重的是，這些城市以前創(chuàng)造剛需的手段不靈了。

以前，這些城市通過(guò)城市改造造就了大量的剛需購(gòu)房者，這些人雖然分到了回遷房，但因?yàn)榉孔釉跐q價(jià)，而這些人手中的錢(qián)也沒(méi)有其他的投資渠道，往往只能把錢(qián)再一次都投入到購(gòu)房中，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)，很多城市已經(jīng)沒(méi)有能力繼續(xù)造城，大拆大建很難繼續(xù)，這些人的購(gòu)房剛需也就消失了。

中小城市還有一個(gè)寄托，那就是進(jìn)城打工的農(nóng)民工，可因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，農(nóng)民工的剛需并不是有效需求，很多老一點(diǎn)的農(nóng)民工希望的是在外掙錢(qián)然后回家造個(gè)大房子。更為嚴(yán)重的是，一些在一線(xiàn)城市打工的農(nóng)民工用辛辛苦苦積累的錢(qián)在老家的城市買(mǎi)房，一年也不住一次，造成了事實(shí)上的空置，連出租都出租不出去。

東部的城市人口還在增加，主要是人口遷移過(guò)來(lái)的，而東北、西部的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象，不僅僅是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移殆盡，連中小城市的人口也在向外流失，未來(lái)房屋出售的情況比新購(gòu)的需求還多。

年輕人的剛需還存在嗎？

以前，房地產(chǎn)行業(yè)最經(jīng)常把年輕人結(jié)婚買(mǎi)房當(dāng)成最典型的“剛需”，還炒作出丈母娘的故事，后來(lái)，年輕人結(jié)婚就真的把買(mǎi)房當(dāng)成了必需品。這種剛需支撐了中國(guó)房地產(chǎn)十年的發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，得益于人口紅利，也得益于中國(guó)社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，一個(gè)一個(gè)大家庭的分開(kāi)居住大大提高了房屋銷(xiāo)售的套數(shù)。但是，隨著人口增長(zhǎng)放緩，中國(guó)的大家庭分蘗已經(jīng)結(jié)束，核心家庭早已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)的主體，這部分強(qiáng)烈的購(gòu)房需求也消失。

年輕人結(jié)婚需要婚房，這個(gè)社會(huì)風(fēng)氣已經(jīng)形成，短時(shí)間內(nèi)難以改變，但是，隨著老齡化的加速，正常的人口新陳代謝使得房屋已經(jīng)不再稀缺，很多家庭有多套住房，年齡小一點(diǎn)的年輕人結(jié)婚的時(shí)候，一些房子已經(jīng)空出來(lái)，即便這些年輕人不愿意住老房，可出售舊房產(chǎn)也會(huì)大大提升房屋的待售存量。和炒股一樣，大量的人需要賣(mài)股炒新，勢(shì)必造成股市價(jià)格的暴跌。

世上本無(wú)剛需，我們非要?jiǎng)?chuàng)造出這樣一個(gè)詞，這本來(lái)就是涸澤而漁，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的提前消費(fèi)。在我們把大量的非有效需求忽悠或逼迫成剛性需求的時(shí)候，就注定了將來(lái)要承受泡沫破裂之苦。當(dāng)然，我們還有最后的辦法，用教育和戶(hù)籍差異化措施催生新的剛需，可那就更是在走向滅亡之路了。