從2015年全球經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美元首次加息并且進(jìn)入加息周期，而歐盟與日本經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍不樂(lè)觀，這兩大經(jīng)濟(jì)體正在實(shí)施量化寬松的貨幣政策。對(duì)于中國(guó)來(lái)講，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣是事實(shí)，恰逢5月份以來(lái)股市又大跌，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀。中國(guó)也不得不實(shí)施量化寬松的貨幣政策，一方面是對(duì)沖美元進(jìn)入加息周期的影響，另外一方面也是為了降低企業(yè)融資成本，刺激宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)。

那么，在經(jīng)濟(jì)仍然處于下行階段的市場(chǎng)背景下，對(duì)于2016年的樓市來(lái)講何去何從？下文筆者逐一分析。

2016年1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值676708億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)6.9%，經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)25年新低。分季度看，一季度同比增長(zhǎng)7.0%，二季度增長(zhǎng)7.0%，三季度增長(zhǎng)6.9%，四季度增長(zhǎng)6.8%，四季度經(jīng)濟(jì)增速為全年最低。這說(shuō)明，當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于“下行”階段的基本面并沒(méi)有改變。

同時(shí)，從2015年樓市表現(xiàn)來(lái)看，多輪“救市”措施出臺(tái)后，尤其是“330新政”之后的二季度，一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國(guó)的商品房銷售面積增速也開(kāi)始轉(zhuǎn)正，數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)商品房銷售面積為128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%。但是同時(shí)，從投資增速來(lái)講，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，同比名義增長(zhǎng)1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落。

那么，什么原因?qū)е律习肽暧绕涫嵌�季度樓市投資、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)開(kāi)始好轉(zhuǎn)但投資數(shù)據(jù)仍然較低迷？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的基本面背景下，預(yù)計(jì)2016年貨幣政策會(huì)有哪些變化特征？ 2016年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？筆者逐一進(jìn)行解讀。

從2015年全年來(lái)看，樓市“救市”政策頻發(fā)，一線城市、部分二線城市庫(kù)存去化周期回落至10個(gè)月以下，甚至降低至8個(gè)月以下，比如：截止2015年12月底，一線城市均已降至10個(gè)月以下，北京9.18個(gè)月、上海（不含保障性住房）6.60個(gè)月、廣州8.76個(gè)月、深圳6.65個(gè)月，二線多個(gè)城市也已經(jīng)降至6個(gè)月以下，如南京3.99個(gè)月、蘇州3.83個(gè)月、南昌5.5個(gè)月、合肥3.92個(gè)月，樓市需求在“救市”政策刺激之下開(kāi)始集中釋放，樓市基本面快速好轉(zhuǎn)。

從政策面來(lái)看，截止2015年12月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計(jì)有六次降息五次全面降準(zhǔn)，截止12月末，廣義貨幣(M2)余額139.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%，高于2015年12%的目標(biāo)，貨幣政策開(kāi)始走向?qū)捤�。此外，政策面�?duì)于房企發(fā)債較為寬松，從2015年房企發(fā)債特征來(lái)看，單筆發(fā)債規(guī)模較大、融資成本低、基本為品牌房企等這些因素也助推上述城市樓市基本面快速好轉(zhuǎn)。

正是由于上述政策背景的變化，對(duì)于樓市來(lái)講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好上述一線城市、部分二線城市樓市，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情。從二季度以來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規(guī)劃政策利好頻出的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商積極推盤、沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，積極推動(dòng)改善型需求集中釋放，此時(shí)，一線城市、部分二線城市迎來(lái)了市場(chǎng)反彈。

此外，2015年9月30日，央行住建部發(fā)布930新政，政策主導(dǎo)降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，金九銀十毫無(wú)懸念地出現(xiàn)，至2015年年底，在開(kāi)發(fā)商沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響下，上述一線城市、部分二線城市再次出現(xiàn)樓市“大年”。

從市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來(lái)看，上述一線城市及部分二線城市的價(jià)格在“金九十銀”已經(jīng)堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如北上廣深、合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月仍然會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

筆者不否認(rèn)接下來(lái)樓市的上述變化趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂(lè)觀行情，在2015年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)該關(guān)心的話題。