2016年春節(jié)之后，搶占頭條的無(wú)疑是部分一二線城市樓市“瘋長(zhǎng)”的話題了。諸如上海二手房頻繁“跳價(jià)”、南京“棉被哥”連夜排隊(duì)購(gòu)房、“一線城市房產(chǎn)總值能買下半個(gè)美國(guó)”等新聞也不時(shí)挑動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)。在很多購(gòu)房者“恐慌性購(gòu)房”情緒蔓延的情勢(shì)之下，相關(guān)樓市火爆的地方政府也紛紛出手調(diào)控。

3月25日上午10點(diǎn)，上海市政府舉行新聞發(fā)布會(huì)，公布樓市新政。上海市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山介紹了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，宣布上海樓市在經(jīng)歷“非理性過(guò)熱”階段過(guò)后，將從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。這是繼蘇州推出“限漲令”限制房?jī)r(jià)，南京推出“寧十七條”降溫樓市之后，長(zhǎng)三角代表城市上海推出的又一重磅樓市調(diào)控政策。

上海房地產(chǎn)新政內(nèi)容顯示，上海將提高非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所有稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新政即日起執(zhí)行。

在房地產(chǎn)觀察人士看來(lái)，至此，目前上海已經(jīng)成為全國(guó)最嚴(yán)限購(gòu)城市。在上海中原地產(chǎn)咨詢研究部盧文曦看來(lái)，此前蘇州、南京樓市調(diào)整政策的推出，變相刺激了一線城市上海，新政推出后，上海樓市小陽(yáng)春之后或迎來(lái)“倒春寒”。

“新政前夜”上海樓市日成交量1700套

關(guān)于上海樓市政策收緊的消息近期一直在傳，日前，上海市委書記在全國(guó)兩會(huì)上表態(tài)“將通過(guò)調(diào)控手段抑制上海近期房?jī)r(jià)不斷上漲”的言論更被業(yè)界解讀為政府將調(diào)控樓市的一個(gè)信號(hào)。

3月24日，“新政”前夜上海市場(chǎng)上演“樓瘋”，當(dāng)天上海的住房成交量突破1700套。顧金山在會(huì)上透露，昨日下午，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，導(dǎo)致系統(tǒng)反應(yīng)緩慢以致癱瘓，為了最大化滿足購(gòu)房者網(wǎng)簽需要，相關(guān)部門特意將網(wǎng)簽時(shí)間延長(zhǎng)。

新政出臺(tái)前，關(guān)于上海樓市新政內(nèi)容的傳聞甚囂塵上。無(wú)論是中介還是開發(fā)商都在新政前夕蠢蠢欲動(dòng)，最大化地促進(jìn)新政前的成交。

而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的一周上海房屋供應(yīng)量更是刷新紀(jì)錄，供應(yīng)激增。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到，對(duì)于此前房產(chǎn)新政傳聞，開發(fā)商方面可謂是“聞風(fēng)而動(dòng)”。從房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)以及上海中原地產(chǎn)研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)看來(lái)，上周上海樓市的供應(yīng)量出現(xiàn)“猛增”的局面。春節(jié)過(guò)后上海樓市的供應(yīng)量始終處于低位，甚至有兩周供應(yīng)量為0，開發(fā)商惜售態(tài)度明顯，在2月29日~3月6日期間，尚無(wú)新興供應(yīng)量，而在3月7日到3月13日供應(yīng)量略有回升到74254平方米，而在上周的3月14日~3月20日供應(yīng)量突然增加到191632平方米，是前一周的2.5倍。相較此前幾周供應(yīng)量激增。從上周開始上海樓盤開始集中放量推盤，部分開發(fā)商更是緊急加推，希望搶奪最嚴(yán)新政前期的這波行情。

而在上海房地產(chǎn)觀察人士看來(lái)，傳言中的新政對(duì)于上海地區(qū)房地產(chǎn)不同產(chǎn)品的影響或呈兩極分化的局面。對(duì)于核心區(qū)域的稀缺性產(chǎn)品影響不會(huì)太大，而對(duì)于其他區(qū)域的一些產(chǎn)品將會(huì)受到不同程度的影響。

上海萬(wàn)業(yè)企業(yè)老西門置業(yè)發(fā)展有限公司副總游洪軍表示，從公司近期推出的復(fù)興瓏御豪宅項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，亦有購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)心切，希望在新政到來(lái)之前能夠完成房屋交易。“我認(rèn)為新政的推出對(duì)于一些稀缺地段、核心區(qū)域的豪宅產(chǎn)品影響不會(huì)很大，所以我們這樣的大面積段改善型產(chǎn)品推盤營(yíng)銷節(jié)奏不會(huì)因?yàn)樾抡�的推出而打亂。”

記者采訪中也注意到，一些稀缺地段的豪宅產(chǎn)品保持著比較平穩(wěn)的推盤計(jì)劃，而一些非核心區(qū)域的產(chǎn)品手腳則有些慌亂，加緊推盤節(jié)奏。例如位于松江泗涇的一些項(xiàng)目，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快。與此同時(shí)，位于浦東的浦發(fā)羅蘭翡麗項(xiàng)目于3月23日晚間連夜推盤，加緊在新政前夜上演最后的瘋狂。還有不夜城板塊的新湖青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目也在捂盤數(shù)月之后將于近期開盤。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，此次“新政推出”，上海成全國(guó)限購(gòu)“最嚴(yán)城市”，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不同產(chǎn)品帶來(lái)的影響也是不一樣的。而類住宅或?qū)⒂瓉?lái)一波行情。上海某居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，非上海戶籍，購(gòu)房資格社保門檻由2年延長(zhǎng)至5年，對(duì)于增量的剛性需求影響較大，更多的選擇轉(zhuǎn)向非限購(gòu)、類住宅產(chǎn)品。

記者從近期將推出新盤的金融街(靜安)中心·融御項(xiàng)目了解到，因?yàn)轫?xiàng)目屬于不限購(gòu)的酒店式公寓，隨著此次上海樓市新政的推出，近期前來(lái)售樓處咨詢認(rèn)籌的購(gòu)房者增多，約180平方米精裝三房和底層320平方米復(fù)式精裝類躍層的多層寬景公館受到不少高凈值購(gòu)房人群的青睞。

無(wú)獨(dú)有偶，記者從龍湖上海公司方面了解到，春節(jié)過(guò)后，作為上海類住宅產(chǎn)品關(guān)注度最高的項(xiàng)目之一，龍湖北湖天街在上海房?jī)r(jià)走高的趨勢(shì)下，一部分限購(gòu)人群掀起了一波認(rèn)購(gòu)小高潮。隨著此次新政購(gòu)房門檻的再度抬高，被限購(gòu)人群認(rèn)購(gòu)熱情再度高漲。

上海樓市或迎“倒春寒”

今年2月底，為抑制過(guò)快上漲的樓市，南京市政府出臺(tái)了被外界成為“寧十七條“的樓市調(diào)控政策。蘇州也于近日推出了全國(guó)第一個(gè)“限漲令”。

從這兩個(gè)城市反饋的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)量來(lái)看，兩個(gè)城市的諸多現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情況趨冷，一改往日火爆局面。

“好久沒見過(guò)售樓處周末這么冷清了，蘇州樓市前一波火熱行情真的過(guò)去了。”蘇州吳中區(qū)某售樓處銷售人員跟記者攀談時(shí)感慨。記者在剛剛出臺(tái)全國(guó)第一個(gè)“限漲令”的蘇州樓市探訪，發(fā)現(xiàn)不少售樓處一改往日火爆的場(chǎng)面，人氣冷清了很多。

在中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)蘇州地區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人程杰看來(lái)，蘇州此番“限漲令”限制開發(fā)商房?jī)r(jià)一年限漲12%，一次領(lǐng)證不低于3萬(wàn)平方米。對(duì)于樓市是有一定影響的，當(dāng)然更多地體現(xiàn)在看房者心理上，據(jù)蘇州不同案場(chǎng)反饋數(shù)據(jù)顯示，部分客戶來(lái)訪量出現(xiàn)明顯下滑。

與此同時(shí)，據(jù)《南京晨報(bào)》報(bào)道顯示，近期南京樓盤供應(yīng)套數(shù)激增，但是日均認(rèn)購(gòu)量和成交量再度下降。

不僅如此，記者從上海某居研究院方面了解到，近兩周上海一二手房市場(chǎng)熱度也在緩慢回調(diào)，當(dāng)然個(gè)別地區(qū)因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性原因依舊火熱。

蘇州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)倪峻全面地分析了以蘇州為代表的二線城市樓市目前面臨的情況。“開發(fā)商需要對(duì)后市有較為準(zhǔn)確的預(yù)判，如果入市價(jià)格比較低，后續(xù)就不能漲了，但如果定價(jià)太高，則萬(wàn)一市場(chǎng)方向轉(zhuǎn)變，可能賣不動(dòng)。”

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，近日蘇州公布“樓十條”，手段包括嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格漲幅、防捂盤惜售等。南京緊隨其后公布相關(guān)調(diào)控細(xì)則。二線城市先于一線城市有所行動(dòng)，從某種程度來(lái)看反而加重一線城市的調(diào)控壓力�？梢哉f(shuō)上海樓市新政的推出時(shí)箭在弦上的事情，此番新政推出，上海樓市“小陽(yáng)春”或遇“倒春寒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，在政策真正落地嚴(yán)格執(zhí)行之前，在這個(gè)“窗口期”仍然是“跑量”的行情！ 由此可見，當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的局面是暫時(shí)的，“史上最嚴(yán)”發(fā)布后，第二季度市場(chǎng)交易量會(huì)走低，下半年或因?yàn)榈谝患径仁袌?chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調(diào)整期。

在張宏偉看來(lái)，下半年尤其是10月份之后新一輪房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期將來(lái)臨，本輪樓市上漲幅度較大的中高端項(xiàng)目可能率先迎來(lái)降價(jià)。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)研究部主管簡(jiǎn)可分析認(rèn)為：“盡管上海住宅需求依然強(qiáng)勁，但短期來(lái)看，新政將在某種程度上影響成交量，一些意向購(gòu)房者因新政限制難以成功交易。但除非新政使待售庫(kù)存大幅上升，短期上海房?jī)r(jià)或依然堅(jiān)挺。”