2016年春節(jié)之后，搶占頭條的無疑是部分一二線城市樓市“瘋長”的話題了。諸如上海二手房頻繁“跳價”、南京“棉被哥”連夜排隊購房、“一線城市房產總值能買下半個美國”等新聞也不時挑動著購房者的神經(jīng)。在很多購房者“恐慌性購房”情緒蔓延的情勢之下，相關樓市火爆的地方政府也紛紛出手調控。

3月25日上午10點，上海市政府舉行新聞發(fā)布會，公布樓市新政。上海市住房與城鄉(xiāng)建設管理委員會主任顧金山介紹了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，宣布上海樓市在經(jīng)歷“非理性過熱”階段過后，將從嚴執(zhí)行住房限購政策。這是繼蘇州推出“限漲令”限制房價，南京推出“寧十七條”降溫樓市之后，長三角代表城市上海推出的又一重磅樓市調控政策。

上海房地產新政內容顯示，上海將提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所有稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新政即日起執(zhí)行。

在房地產觀察人士看來，至此，目前上海已經(jīng)成為全國最嚴限購城市。在上海中原地產咨詢研究部盧文曦看來，此前蘇州、南京樓市調整政策的推出，變相刺激了一線城市上海，新政推出后，上海樓市小陽春之后或迎來“倒春寒”。

“新政前夜”上海樓市日成交量1700套

關于上海樓市政策收緊的消息近期一直在傳，日前，上海市委書記在全國兩會上表態(tài)“將通過調控手段抑制上海近期房價不斷上漲”的言論更被業(yè)界解讀為政府將調控樓市的一個信號。

3月24日，“新政”前夜上海市場上演“樓瘋”，當天上海的住房成交量突破1700套。顧金山在會上透露，昨日下午，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，導致系統(tǒng)反應緩慢以致癱瘓，為了最大化滿足購房者網(wǎng)簽需要，相關部門特意將網(wǎng)簽時間延長。

新政出臺前，關于上海樓市新政內容的傳聞甚囂塵上。無論是中介還是開發(fā)商都在新政前夕蠢蠢欲動，最大化地促進新政前的成交。

而相關數(shù)據(jù)顯示，過去的一周上海房屋供應量更是刷新紀錄，供應激增。《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，對于此前房產新政傳聞，開發(fā)商方面可謂是“聞風而動”。從房產交易中心的數(shù)據(jù)以及上海中原地產研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)看來，上周上海樓市的供應量出現(xiàn)“猛增”的局面。春節(jié)過后上海樓市的供應量始終處于低位，甚至有兩周供應量為0，開發(fā)商惜售態(tài)度明顯，在2月29日~3月6日期間，尚無新興供應量，而在3月7日到3月13日供應量略有回升到74254平方米，而在上周的3月14日~3月20日供應量突然增加到191632平方米，是前一周的2.5倍。相較此前幾周供應量激增。從上周開始上海樓盤開始集中放量推盤，部分開發(fā)商更是緊急加推，希望搶奪最嚴新政前期的這波行情。

而在上海房地產觀察人士看來，傳言中的新政對于上海地區(qū)房地產不同產品的影響或呈兩極分化的局面。對于核心區(qū)域的稀缺性產品影響不會太大，而對于其他區(qū)域的一些產品將會受到不同程度的影響。

上海萬業(yè)企業(yè)老西門置業(yè)發(fā)展有限公司副總游洪軍表示，從公司近期推出的復興瓏御豪宅項目市場反應來看，亦有購房者認購心切，希望在新政到來之前能夠完成房屋交易。“我認為新政的推出對于一些稀缺地段、核心區(qū)域的豪宅產品影響不會很大，所以我們這樣的大面積段改善型產品推盤營銷節(jié)奏不會因為新政的推出而打亂。”

記者采訪中也注意到，一些稀缺地段的豪宅產品保持著比較平穩(wěn)的推盤計劃，而一些非核心區(qū)域的產品手腳則有些慌亂，加緊推盤節(jié)奏。例如位于松江泗涇的一些項目，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快。與此同時，位于浦東的浦發(fā)羅蘭翡麗項目于3月23日晚間連夜推盤，加緊在新政前夜上演最后的瘋狂。還有不夜城板塊的新湖青藍國際項目也在捂盤數(shù)月之后將于近期開盤。

在業(yè)內分析人士看來，此次“新政推出”，上海成全國限購“最嚴城市”，對上海房地產市場不同產品帶來的影響也是不一樣的。而類住宅或將迎來一波行情。上海某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，非上海戶籍，購房資格社保門檻由2年延長至5年，對于增量的剛性需求影響較大，更多的選擇轉向非限購、類住宅產品。

記者從近期將推出新盤的金融街(靜安)中心·融御項目了解到，因為項目屬于不限購的酒店式公寓，隨著此次上海樓市新政的推出，近期前來售樓處咨詢認籌的購房者增多，約180平方米精裝三房和底層320平方米復式精裝類躍層的多層寬景公館受到不少高凈值購房人群的青睞。

無獨有偶，記者從龍湖上海公司方面了解到，春節(jié)過后，作為上海類住宅產品關注度最高的項目之一，龍湖北湖天街在上海房價走高的趨勢下，一部分限購人群掀起了一波認購小高潮。隨著此次新政購房門檻的再度抬高，被限購人群認購熱情再度高漲。

上海樓市或迎“倒春寒”

今年2月底，為抑制過快上漲的樓市，南京市政府出臺了被外界成為“寧十七條“的樓市調控政策。蘇州也于近日推出了全國第一個“限漲令”。

從這兩個城市反饋的現(xiàn)場認購量來看，兩個城市的諸多現(xiàn)場認購情況趨冷，一改往日火爆局面。

“好久沒見過售樓處周末這么冷清了，蘇州樓市前一波火熱行情真的過去了。”蘇州吳中區(qū)某售樓處銷售人員跟記者攀談時感慨。記者在剛剛出臺全國第一個“限漲令”的蘇州樓市探訪，發(fā)現(xiàn)不少售樓處一改往日火爆的場面，人氣冷清了很多。

在中原地產研究機構蘇州地區(qū)相關負責人程杰看來，蘇州此番“限漲令”限制開發(fā)商房價一年限漲12%，一次領證不低于3萬平方米。對于樓市是有一定影響的，當然更多地體現(xiàn)在看房者心理上，據(jù)蘇州不同案場反饋數(shù)據(jù)顯示，部分客戶來訪量出現(xiàn)明顯下滑。

與此同時，據(jù)《南京晨報》報道顯示，近期南京樓盤供應套數(shù)激增，但是日均認購量和成交量再度下降。

不僅如此，記者從上海某居研究院方面了解到，近兩周上海一二手房市場熱度也在緩慢回調，當然個別地區(qū)因為結構性原因依舊火熱。

蘇州市房地產協(xié)會副會長兼秘書長倪峻全面地分析了以蘇州為代表的二線城市樓市目前面臨的情況。“開發(fā)商需要對后市有較為準確的預判，如果入市價格比較低，后續(xù)就不能漲了，但如果定價太高，則萬一市場方向轉變，可能賣不動。”

上海中原地產研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，近日蘇州公布“樓十條”，手段包括嚴控新房價格漲幅、防捂盤惜售等。南京緊隨其后公布相關調控細則。二線城市先于一線城市有所行動，從某種程度來看反而加重一線城市的調控壓力�？梢哉f上海樓市新政的推出時箭在弦上的事情，此番新政推出，上海樓市“小陽春”或遇“倒春寒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“史上最嚴”發(fā)布后，在政策真正落地嚴格執(zhí)行之前，在這個“窗口期”仍然是“跑量”的行情！ 由此可見，當前市場表現(xiàn)火熱的局面是暫時的，“史上最嚴”發(fā)布后，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調整期。

在張宏偉看來，下半年尤其是10月份之后新一輪房產市場調整周期將來臨，本輪樓市上漲幅度較大的中高端項目可能率先迎來降價。

第一太平戴維斯中國區(qū)研究部主管簡可分析認為：“盡管上海住宅需求依然強勁，但短期來看，新政將在某種程度上影響成交量，一些意向購房者因新政限制難以成功交易。但除非新政使待售庫存大幅上升，短期上海房價或依然堅挺。”