2、業(yè)主訴求

房屋交付期限屆滿(mǎn)，被告未按照法律、行政規(guī)章和成都市房管局實(shí)施的關(guān)于《成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》的法定條件交付房屋并公示。同時(shí)，被告也未完成《附件及補(bǔ)充協(xié)議》中涉及”公共部分”裝飾的約定內(nèi)容。2013年6月14日，被告向業(yè)主公布了1#、2#樓按標(biāo)準(zhǔn)層電梯前后室、公共區(qū)域的裝飾承諾書(shū)，但被告也未在約定期限內(nèi)完成該承諾。原告認(rèn)為，被告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)按照雙方訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十、第十二、第十五條約定和《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，依法承擔(dān)違約責(zé)任。起訴要求被告承擔(dān)逾期交房的違約金：292，444.00元×日萬(wàn)分之2×335天（以2013年5月31日至2014年4月31日止）=19，594.00元，并承擔(dān)本案案件受理費(fèi)。

3、被告辯稱(chēng)

合同約定交房時(shí)間是2013年5月30日，被告向原告發(fā)出收房通知約定在2013年6月24日，上述期間被告確實(shí)存在遲延交房的行為。被告在向原告交房時(shí)已向原告提供了《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《質(zhì)量保證書(shū)》，已取得了竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和房屋面積測(cè)繪報(bào)告，具備了合同約定的交付條件。電梯間及公共區(qū)域的裝飾裝修瑕疵并不會(huì)導(dǎo)致主體的瑕疵，原告不能因此拒絕收房。

4、法院審理

原告認(rèn)為被告在交房時(shí)未向其出示規(guī)劃驗(yàn)收合格證及有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)。被告雖辯稱(chēng)已在商品房銷(xiāo)售大廳公示以上資料，但未能提供相應(yīng)證據(jù)。庭審中查明，被告在2013年8月6日才取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證。被告未按照合同約定在交房時(shí)提供規(guī)劃驗(yàn)收合格證及商品房面積實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)，原告可以據(jù)此拒絕接收房屋。《附件及補(bǔ)充合同》中附件六”裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定”第二條第2款”公共部分”約定，標(biāo)準(zhǔn)電梯廳地面用花崗石、墻面用墻磚，樓梯間地面用地磚。雖然被告對(duì)電梯廳的裝飾裝修在通知原告收房時(shí)不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，但被告向原告交付房屋是其主要義務(wù)，電梯廳的裝修并不影響原告的正常居住及房屋功能的使用，原告依此作為拒絕收房的理由并不充分。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：”建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，可交付合用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”該條規(guī)定是對(duì)建設(shè)工程交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，被告作為開(kāi)發(fā)商在向業(yè)主交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)取得并向業(yè)主出示商品房驗(yàn)收合格的證明。被告雖在2013年6月5日對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行了驗(yàn)收且驗(yàn)收合格，具備了向業(yè)主交付使用的條件，但未舉證證明向原告出示過(guò)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，原告也可以據(jù)此拒收房屋。

雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十二條中約定：”逾期超過(guò)60日，合同繼續(xù)履行的，自第十條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金”。庭審中被告認(rèn)為該違約金的約定過(guò)高，請(qǐng)求法院進(jìn)行調(diào)減。本院認(rèn)為，違約金的計(jì)取應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，按照原告所購(gòu)房屋同地段未裝修商品房的租金標(biāo)準(zhǔn)足以補(bǔ)償原告因被告逾期交房所受損失。對(duì)被告提出的請(qǐng)求調(diào)減違約金的請(qǐng)求，本院予以支持，并參照原告所購(gòu)房屋同地段未裝修商品房的租金標(biāo)準(zhǔn)酌情確定。原告所購(gòu)房屋位于大邑縣縣城新城區(qū)，大邑縣新城區(qū)未裝修商品房租金標(biāo)準(zhǔn)約為4000.00-5000.00元/年，綜合被告的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，本院酌情考慮為5000.00元/年為宜。雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十二條約定，違約金的支付時(shí)間為從交付期滿(mǎn)次日起至實(shí)際交付之日止，被告雖在2013年8月6日已經(jīng)取得合同約定及法律規(guī)定的交付條件，但被告在具備交房條件后怠于通知原告收房，導(dǎo)致原告在庭審過(guò)程中才知曉，責(zé)任在被告。違約金的計(jì)算期間應(yīng)從2013年5月31日計(jì)算至2014年4月底為宜。本院對(duì)違約金的計(jì)算時(shí)間酌情確定為11個(gè)月，根據(jù)本院確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及違約時(shí)間，對(duì)被告應(yīng)支付的違約金酌情確定為4500.00元。

在終審時(shí)，仍維持了上述判決。

5、特別說(shuō)明

雖然《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在合同中約定了萬(wàn)分之二的違約金比例，不過(guò)我們?cè)谂袥Q中看到，法院審判參照的是實(shí)際損失。按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求對(duì)違約金予以調(diào)整。這一點(diǎn)購(gòu)房者需要特別注意。

需要注意：

并不是在任何時(shí)間都可以行使合同解除權(quán)，實(shí)際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限限制的。雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限，但《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》對(duì)商品房銷(xiāo)售合同解除權(quán)的期限作出了限制：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。