2、業(yè)主訴求

房產(chǎn)合同簽訂后，原告依約履行了付款義務，被告未按合同約定在交付房屋之日起540天內(nèi)為原告辦理房屋所有權證。被告作為房屋買賣合同的出售方，在原告履行付款義務后，應按約定向原告辦理土地使用權證及房屋所有權證，逾期辦理的應按照合同約定承擔違約金。起訴要求：1、判令被告立即為原告辦理土地使用權證和房屋所有權證；2、判令被告支付逾期辦理房屋所有權證的違約金合計9053.00元；3、判令被告承擔本案訴訟費用。

3、被告辯稱

因控股重組，公司現(xiàn)無法為客戶辦理土地使用權證及房屋所有權證。2014年10月公司發(fā)生股權變更，原控股方將公司100%股權和開發(fā)項目商業(yè)房產(chǎn)部分，以承債的形式轉(zhuǎn)讓給新控股方，按照《股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定民用住宅部分遺留問題和債權債務處理，由原控股方負責清理和處理。原控股方應由法院追加其作為共同被告或第三人參加訴訟；公司會積極配合購房客戶的正當合法權益的實現(xiàn)；對違約金計算方式無異議，具體數(shù)額以法院判決為準。

4、法院審理　

合同簽訂前后，二原告按約向被告支付了全部購房款268041.00元及面積差價790.57元，且被告向原告代收了分戶登記費、土地登記費、契稅、專項維修基金等費用。被告于2013年4月16日向二原告交付了房屋。截止起訴之日，原告仍未取得案涉房屋的土地使用權證及房屋所有權證。庭審中，原告將其違約金的構成明確為，從交付之日的540日的次日起計算至起訴之日，按全部已付款每日萬分之一計算的違約金。

法院認為，根據(jù)合同相對性原則，被告應承擔為原告辦理土地使用權證及房屋所有權證的義務。股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議僅能約束協(xié)議當事人，并不能對抗本案原告。被告對原告主張按合同約定的”以已付款的日萬分之一”計取違約金的主張并未提出異議，視為被告認可約定的違約金與原告造成的損失相當。從交付房屋后540日的次日起算至原告起訴之日止（即從2014年10月9日起至2015年10月26日止），以已付款268831.57元（268041.00元＋790.57元）的日萬分之一計算的違約金為10268.16元，原告僅主張9053.00元系對自己權益的處分，本院依法照準。

【探討】在開發(fā)商超過約定期限很久的情況下還未代業(yè)主辦理產(chǎn)權證，這時開發(fā)商一般都遇到了較嚴重的問題，特別是近兩年樓市不景氣，開發(fā)商資金壓力大，一不注意就會陷入“破產(chǎn)”的困境，購房者可在開發(fā)商倒閉或破產(chǎn)前起訴開發(fā)商，以便享有優(yōu)先償債權。據(jù)相關部分透露，上述案件涉及的小區(qū)二期沒有向有關部門申請辦理房屋初始登記和分戶登記。判決之后，開發(fā)商并未按期支付賠償金，加之與原投資方涉及其他借款糾紛，目前已被列入失信名單，法院將查詢、凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人應當履行義務的銀行存款，查封、凍結(jié)、扣押、拍賣、變賣被執(zhí)行人應當履行義務的財產(chǎn)。這樣上述使用法律武器維權的業(yè)主將比其他業(yè)主優(yōu)先獲取到相應的賠償。

目前大邑縣不少小區(qū)開發(fā)商約定的代為辦理產(chǎn)權證的時間多為一至兩年，在這之中部分開發(fā)商將業(yè)主繳納的分戶登記費、土地登記費、契稅、專項維修基金用做投資或他用，或者因為其他問題不能按期辦理產(chǎn)權證。比如位于北街的某樓盤在交房幾年后，都未為業(yè)主辦理產(chǎn)權，究其原因為開發(fā)商系房地產(chǎn)開發(fā)首次分戶，在進行房地產(chǎn)開發(fā)竣工登記審查時，被有關部分核定其涉及超容積率，最近按相關規(guī)定繳納超容價款后才開始辦理產(chǎn)權分戶。位于甲子路的某樓盤也因未按時向有關部門繳納相應的費用，而讓部分業(yè)主的產(chǎn)權遲遲不能辦理。同樣位于大邑大道口附近一樓盤也因開發(fā)商陷入債務糾紛而遲遲未能替業(yè)主辦理產(chǎn)權證，目前已被列入失信名單。