三、開發(fā)商“跑路” 通過司法途徑維護自己的合法權(quán)益

近年來，開發(fā)商“跑路”，樓盤爛尾，房屋無法按時交付的情況時有發(fā)生，即房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建成前倒閉，樓盤爛尾，無法交付。遇到這種情況，購房這應(yīng)該立刻進行起訴，由法院對開發(fā)商包括爛尾樓盤和土地在內(nèi)的財產(chǎn)進行司法查封，后續(xù)通過拍賣變賣財產(chǎn)，償還購房人的購房款。對購房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述問題發(fā)出《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，明確：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)銀行；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。“碰上開發(fā)商攜款潛逃等類似的突發(fā)事件，購房者首先要在第一時間向法院提起法律訴訟，明確表達自己的主張，最重要的是要憑借購房合同要求法院盡快查封所購房產(chǎn)。”律師指出，通常這種開發(fā)商拖欠的錢款會非常多，而施工單位享有強大的優(yōu)先受償權(quán)，購房者一定要趕在施工方行使這項權(quán)利之前將房屋查封。

律師表示，房屋在銷售過程中，開發(fā)商倒閉遺留的問題一般分為兩大類：一種是開發(fā)商已經(jīng)辦理了整個項目驗收后續(xù)，取得了大產(chǎn)權(quán)即初始產(chǎn)權(quán)，這種情形業(yè)主只需要憑借購房合同、購房發(fā)票去到房管局直接申請辦理產(chǎn)權(quán)證明，在繳納規(guī)定的費用之后通常都會領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明。另一類是還沒有達到前述條件，開發(fā)商倒閉破產(chǎn)，這種情形只能作為遺留問題留待處理，通常是新的地產(chǎn)公司或者物業(yè)管理公司接盤之后，才能繼續(xù)前面開發(fā)商的遺留工作，因此業(yè)主只能等待，在此期間，物業(yè)通常難以合法轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主要自己辦理房產(chǎn)證，按照相關(guān)規(guī)定，只能是開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照被注銷或被吊銷。業(yè)主先到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷。如果已經(jīng)合法注銷，就可以憑借工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。

業(yè)內(nèi)人士也指出，開發(fā)商對一個樓盤的預(yù)售資金和貸款資金支配自由度太大，帶來了“爛尾”的風險，開發(fā)商將樓盤抵押給銀行金融機構(gòu)貸款后，銀行金融機構(gòu)往往因為手中有抵押物，沒有嚴格監(jiān)督資金流向，導(dǎo)致開發(fā)商有空子可鉆，這也是置業(yè)者需要提防的方面。