房子買(mǎi)還是不買(mǎi)，這是一個(gè)困擾房奴的永恒問(wèn)題，但是在近期，這個(gè)問(wèn)題又變得非常之有現(xiàn)實(shí)意義。在媒體上和新聞報(bào)道中，我們看到了很多類(lèi)似的說(shuō)法，認(rèn)為現(xiàn)在內(nèi)地房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)見(jiàn)頂，現(xiàn)在買(mǎi)房可能會(huì)有虧本的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，同時(shí)也有另外一種聲音表示，房?jī)r(jià)上漲還未到頂，內(nèi)地樓市依然具有投資空間。

之前房?jī)r(jià)上漲得太厲害，似乎已經(jīng)讓人對(duì)于高房?jī)r(jià)的感覺(jué)變得“麻木”。對(duì)越來(lái)越多的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，在城市買(mǎi)房?jī)H僅是一種奢望。中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)幾乎與倫敦、巴黎或者蘇黎世等歐洲昂貴城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有區(qū)別。今年上海、南京和深圳等城市的房?jī)r(jià)比去年幾乎上漲30%。高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)帶來(lái)了恐慌。2016年2、3月份后房?jī)r(jià)浮動(dòng)特別大，導(dǎo)致買(mǎi)房就像搶房一樣。大家去買(mǎi)房子，不是去訂這套房子，而是看到有房子就直接就下訂金去買(mǎi)了。有的人甚至看都不看房子，直接就拿現(xiàn)金買(mǎi)了。這樣的瘋狂，必然帶來(lái)限購(gòu)政策。

于是我們看到限購(gòu)政策對(duì)于樓市的打擊從10月份開(kāi)始，一直延續(xù)到今天。嚴(yán)格的限制不僅僅限于房屋的銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)，甚至連之前過(guò)火的售樓廣告的廣告詞也受到各種限制。這一套被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策事實(shí)上顯然透露著警告信號(hào)：房?jī)r(jià)高漲已經(jīng)見(jiàn)頂，現(xiàn)在已經(jīng)到了近年來(lái)投資房地產(chǎn)最差的時(shí)候。

為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)樵谙拶?gòu)的打擊之下，中國(guó)的樓市呈現(xiàn)出的泡沫比以往更加明顯的表現(xiàn)出來(lái)，讓我們看到了房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)之下掩蓋的危機(jī)。同時(shí)，這種趨勢(shì)又是不可持續(xù)的。從現(xiàn)實(shí)的種種情況，我們也不難看到，近期一二線房?jī)r(jià)上漲幅度越來(lái)越緩慢，有些重點(diǎn)城市的成交量下跌一半。之前膨脹的房地產(chǎn)泡沫，仿佛在最近幾個(gè)月突然凝固了。不再膨脹但也不會(huì)破滅，就這么不上不下懸在空中。這更加告訴我們，此時(shí)并不是進(jìn)入樓市的時(shí)機(jī)。

泡沫要么破滅要么膨脹，怎么會(huì)“凝固”呢？在世界其他地方，或許不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，但在中國(guó)，房?jī)r(jià)泡沫目前的確從之前的金錢(qián)肥皂泡在慢慢變成一個(gè)水泥做成的堅(jiān)固泡沫。

眾所周知，中國(guó)樓市一直存在三種泡沫。第一是開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，造成開(kāi)發(fā)泡沫。2016年1到9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74598億元，同比名義增長(zhǎng)5.8%，而回顧過(guò)去更長(zhǎng)的時(shí)間里，如果我們?nèi)タ捶康禺a(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)，例如開(kāi)工面積、在建房屋面積、竣工面積等等，會(huì)發(fā)現(xiàn)都是一直以一種高速在增長(zhǎng)。在這三個(gè)數(shù)據(jù)背后，隱藏的是大寫(xiě)的GDP，GDP是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)衡量的一個(gè)很重要的指標(biāo)。當(dāng)前幾年我們大張旗鼓在歌頌GDP的增長(zhǎng)時(shí)，其實(shí)我們沒(méi)有看到，面子上好看的GDP數(shù)據(jù)的背后，其社會(huì)成本卻是需要全體房奴來(lái)買(mǎi)單。

開(kāi)發(fā)了過(guò)剩的樓房，肯定需要盡快盡多賣(mài)給購(gòu)房者，這又造成了信貸的擴(kuò)張過(guò)快。眾所周知，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的信貸擴(kuò)張速度明顯快于GDP增速，也就是說(shuō)，自從房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)開(kāi)始的那一刻起，信貸泡沫便已經(jīng)形成。此外，自2000年代起，共有超過(guò)8萬(wàn)億美元資金流入新興市場(chǎng)，而中國(guó)則是新興市場(chǎng)當(dāng)中的重要一站，這些熱錢(qián)加上中國(guó)內(nèi)部的新增貨幣，共同為信貸的瘋狂擴(kuò)張?zhí)聿窦踊�。花旗銀行曾經(jīng)發(fā)表過(guò)一則報(bào)告，稱(chēng)鑒于目前的全球經(jīng)濟(jì)情勢(shì)，未來(lái)的十到十五年內(nèi)，全球范圍內(nèi)的信用將會(huì)透支。因此，從全球范圍內(nèi)看，雖然信用依然在擴(kuò)張，資產(chǎn)價(jià)格在一定范圍內(nèi)依然在上漲，但是在這段期間房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)樾庞玫耐钢Ф�達(dá)到頂點(diǎn)，難以再上漲。也就是說(shuō)，由于信貸擴(kuò)張的不可持續(xù)，房?jī)r(jià)的上漲也是不可持續(xù)的。

由于以上兩個(gè)大的泡沫，中國(guó)的樓市才形成了第三個(gè)泡沫，也就是我們所熟知的價(jià)格泡沫。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，在近五年，中國(guó)70座主要城市的房?jī)r(jià)受到大開(kāi)發(fā)、大信貸的助推，上漲迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去十年，中國(guó)的總體房?jī)r(jià)上漲了400%，但中國(guó)的人均收入和企業(yè)利潤(rùn)率顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這樣的增速，也遠(yuǎn)超過(guò)了股市帶來(lái)的回報(bào)率。如此高的回報(bào)當(dāng)然會(huì)吸引更多的資本投入到房地產(chǎn)業(yè)。而熱錢(qián)和普通投資者進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的方法，基本上也是依靠“信貸泡沫”和“價(jià)格泡沫”二者來(lái)入市和賺錢(qián)。目前，在信貸即將用盡、價(jià)格見(jiàn)頂?shù)那闆r下，加之國(guó)家的政策穩(wěn)定這個(gè)泡沫，既不讓它再上漲，也不讓它破滅，而是讓其凝固化，以消解之前所說(shuō)的三大泡沫的情況。即是通過(guò)限制土地開(kāi)發(fā)、限制交易中的信貸泡沫，已達(dá)到在市場(chǎng)上限制價(jià)格泡沫、穩(wěn)定資本的目的。

限制泡沫是為了金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但穩(wěn)固泡沫、讓肥皂泡沫變成水泥泡沫，則是為了留住房地產(chǎn)業(yè)集聚的超大額資本，不讓其外逃和內(nèi)逃套利。房地產(chǎn)，無(wú)疑已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的一個(gè)定海神針，撐起艱難變革中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。泡沫的猛增猛減。已經(jīng)不再是一個(gè)完全的市場(chǎng)行為，而是一個(gè)行政行為。再繼續(xù)討論房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)崩潰，已經(jīng)無(wú)意義。

如果泡沫可以膨脹下去或直接破滅倒還好，可是事實(shí)往往不會(huì)如此，因此，目前投資樓市其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較大，換言之，房?jī)r(jià)未來(lái)的上漲的幅度會(huì)大幅回緩，交易率會(huì)大幅下跌，而持有房產(chǎn)的成本卻在不斷增加。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)會(huì)成為持有起來(lái)很不方面的一種資產(chǎn)，變現(xiàn)的效率也會(huì)有明顯下降。此時(shí)選擇持有房地產(chǎn)，無(wú)疑是近十年來(lái)的最差時(shí)機(jī)。