資本的嗅覺(jué)

隨著存量房時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景正被普遍看好，尤其是二手房的買(mǎi)賣(mài)、租賃。按照上述資深從業(yè)者的觀點(diǎn)，二手房市場(chǎng)的容量和前景取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：

第一是流通率。對(duì)應(yīng)400萬(wàn)套左右的二手房成交量，全國(guó)層面的流通率不足2%。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的二手房交易達(dá)到4%-5%的流通率是有可能的，這意味著二手房交易量可以達(dá)到1000萬(wàn)套左右。

第二是經(jīng)紀(jì)滲透率。即經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率已經(jīng)達(dá)到85%以上，二線城市只有60%左右，未來(lái)還有很大提升空間。

第三是傭金率。我國(guó)大部分城市的傭金率不足2%，從美國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這樣的傭金率水平不足以吸引優(yōu)秀的從業(yè)者加入，也難以有高質(zhì)量的服務(wù)。在勞動(dòng)力成本日益上升的條件下，傭金率至少不存在下降空間。

事實(shí)上，早在外界意識(shí)到這一點(diǎn)之前，資本就已殺至。2010年，鼎暉投資、復(fù)地兩家戰(zhàn)略投資公司曾注資鏈家。今年上半年，市場(chǎng)又爆出鏈家完成60億元人民幣融資的消息，領(lǐng)投方為華興旗下的華晟資本，百度和騰 訊成為戰(zhàn)略投資方。我愛(ài)我家也在去年傳出完成C輪融資的消息。

此外，吉屋網(wǎng)成立以來(lái)共獲得4輪融資。愛(ài)屋吉屋則在誕生的兩年多時(shí)間里完成了6輪融資。萬(wàn)科舊將肖莉加盟的房多多，也已完成4輪融資。

這些資金正拼命將經(jīng)紀(jì)公司推向資本市場(chǎng)，從而填補(bǔ)一塊巨大的空白——在中國(guó)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的上市公司中，世聯(lián)行專(zhuān)注新房銷(xiāo)售代理，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始于美國(guó)并在美股上市。以二手房交易為主的經(jīng)紀(jì)公司，尚無(wú)登陸中國(guó)資本市場(chǎng)的先例。

樂(lè)觀的觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)3-5年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)有公司進(jìn)入資本市場(chǎng)。

柴強(qiáng)的思考則較為冷靜，他認(rèn)為，對(duì)于資本市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是新興行業(yè)，缺乏有效的判斷指標(biāo)，且由于交易量波動(dòng)較大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司普遍存在收入不穩(wěn)定的難題。資本市場(chǎng)需要一段時(shí)間來(lái)考量。

與此同時(shí)，行業(yè)內(nèi)的一些頑疾也會(huì)制約這一進(jìn)程。在今年6月召開(kāi)的“2016中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)陸克華曾指出，行業(yè)發(fā)展中存在一些突出問(wèn)題，包括“中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊，侵害群眾權(quán)益的不良行為時(shí)有發(fā)生，行業(yè)形象不佳，群眾意見(jiàn)很大，社會(huì)反響強(qiáng)烈。”

柴強(qiáng)認(rèn)為，與其他勞動(dòng)密集型行業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)被認(rèn)為尚難做到真正有效的管理。盡管這是由該行業(yè)分散、靈活等特點(diǎn)所決定，但公司治理仍是需要彌補(bǔ)的短板。