人口流動是區(qū)域經(jīng)濟的風(fēng)向標(biāo)。未來房地產(chǎn)區(qū)域的選擇更須重視區(qū)域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是房地產(chǎn)市場必爭之地。

據(jù)國家衛(wèi)生計生委最新發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2016》（以下簡稱《報告》）顯示，我國流動人口呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢：從1982年的1154萬人，到2015年的2.47億人，34年間翻了逾21倍。而2.47億人口在我國總?cè)丝谥姓急?8%，這意味著我國每6人中就有1人是流動人口。

《報告》顯示，預(yù)計至2030年，我國流動人口規(guī)模的持續(xù)增長態(tài)勢將不會改變，2020年、2025年、2030年流動人口總量將分別增至2.82億、3.07億和3.27億人左右。這一規(guī)模群體的流動、遷徙、落戶選擇，不僅牽涉國家人口政策和城鎮(zhèn)化發(fā)展，更在很大程度上決定著一個城市未來房地產(chǎn)市場的吸納空間和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

值得注意的是，在城市流動人口規(guī)模排名中，重慶、成都、武漢、西安、長沙、合肥、鄭州等內(nèi)陸省會城市的排位在顯著上升，顯示了其對流動人口的吸納在大幅上升。流動人口的增長或?qū)⒊蔀橹形鞑糠康禺a(chǎn)市場的內(nèi)生動力�！秷蟾妗奉A(yù)測，“十三五”時期，我國流動人口將繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口將繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動農(nóng)民工比重明顯增加。

不過，東北地區(qū)的人口凈遷出已經(jīng)長達20年�！秷蟾妗诽岢鼍�告，以東北目前的生育水平和人口流出趨勢看，東北地區(qū)人口已經(jīng)臨近人口規(guī)�？焖贉p少的下行通道。

此外，河南、湖北、湖南、貴州、安徽等省份核心城市成長的背后是非重點地級市、縣級市的衰落。如河南，全省只有省會鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動人口中60%流入鄭州。對于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢恐很難逆轉(zhuǎn)。

人口流向與房地產(chǎn)發(fā)展呈正相關(guān)

房地產(chǎn)發(fā)展與人口流向在很大程度上相關(guān)，通常而言，吸引人口流入的城市，購房需求往往居高不下。按照10月11日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，要全面放開放寬重點群體落戶限制，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會保險年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，分類制定落戶政策，由此，以買房和落戶為主的剛性購房需求還將成為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定助力。

流動人口向東部和東部城市集中的趨勢并未改變。根據(jù)《報告》，2013年，東部地區(qū)流動人口占全國流動人口的比例為75.7%，西部地區(qū)為14.9%；2015年的相應(yīng)比例分別為74.7%、16.6%。由此可見，東部地區(qū)依然是流動人口最集中的地方，但占比有所下降，而西部地區(qū)占比有所增長。

國家衛(wèi)計委流動人口計劃生育服務(wù)管理司司長王謙表示，東部地區(qū)接受比例最大的是跨省的流動人口。2013年東部地區(qū)跨省流動人口的比例為88.2%，2015年相應(yīng)的比例有所降低，但仍達到87.7%。而中西部地區(qū)的城市群主要接受的是省內(nèi)的流動人口，即很少有東部地區(qū)的人跨省流向西部。

2015年末人口凈流入規(guī)模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部來自于東部地區(qū)。其中，上海以981.65萬凈流入人口位列各大城市首位，成為外來常住人口最多城市。北京人口凈流入數(shù)量達到822.6萬，位居第二。深圳以782.9萬人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國房價最高的三大一線城市。

在三大一線城市之后，東莞的人口凈流入達到630.4萬，位居全國第四。第五是天津，外來人口達到了520萬，比廣州多出了20多萬。此外，制造業(yè)大市蘇州和佛山的外來人口也不少，均超過了300萬。而這幾個城市的房地產(chǎn)市場亦呈現(xiàn)價量并漲的勢頭。

江蘇省無錫市衛(wèi)生計生委副主任楊如年認(rèn)為，長三角地區(qū)還將是流動人口聚集的區(qū)域，這與該地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展活躍度有關(guān)，與國家大戰(zhàn)略有關(guān)。長三角本來就屬于人口密集區(qū)，這些地區(qū)也正在打造世界級城市群，如無錫市打造產(chǎn)業(yè)強市，這些都需要引入大量流動人口來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和發(fā)展。

不過，特大型城市出于疏解密集人口的需要，人口流入正在減少。據(jù)統(tǒng)計，從2013年到2015年，北京流動人口增速放緩，增幅已從29萬人降至3.9萬人，降低近90%�！秷蟾妗氛J(rèn)為，這是因為北京近年來出臺的系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶門檻、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。而上海，2015年年末，常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，外來常住人口981.65萬。2014年，上海外來常住人口996.42萬。據(jù)此計算，上海有15萬人口凈流出。

按照房地產(chǎn)行業(yè)此前的共識，人口凈流出城市，總是房地產(chǎn)去庫存壓力大，房價持續(xù)下跌的地方。而人口流出的北京、上海，房價反而越來越高。有分析認(rèn)為，其中部分原因是這些城市在“挑人”，人口雖然流出，但流入人口比流出的收入更高。且這些特大型城市的庫存量并不愁賣。

中信建投研究發(fā)展部分析師蘇雪晶認(rèn)為，從人口發(fā)展空間角度，東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區(qū)域經(jīng)濟的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢，長期享受外來優(yōu)質(zhì)人口流入帶來的人口紅利。

蘇雪晶表示，廣東、浙江、福建、江蘇等省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續(xù)發(fā)展空間。此外，建議關(guān)注京津冀、長江經(jīng)濟帶、“一帶一路”等國家戰(zhàn)略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。