新政

新政的出臺(tái)，無(wú)疑給火熱的北京樓市潑了一盆冷水。

本次新政最令人關(guān)注的就是強(qiáng)化了差別化信貸政策，不但實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還通過(guò)“一提一降”，進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時(shí)還降低了住房貸款期限，將原來(lái)最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

也就是說(shuō)，判定是不是購(gòu)買(mǎi)首套房，既要看名下有沒(méi)有住房，也要看有沒(méi)有商業(yè)房貸或公積金房貸記錄。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》注意到，根據(jù)目前中國(guó)人民銀行給出的相關(guān)解釋，房貸紀(jì)錄不僅僅是北京市購(gòu)房的房貸紀(jì)錄，外地的購(gòu)房紀(jì)錄，包括購(gòu)買(mǎi)商業(yè)住房的紀(jì)錄都算。也就是說(shuō)，如果你曾經(jīng)有過(guò)貸款紀(jì)錄，即使已經(jīng)還清和在北京無(wú)房，再買(mǎi)房也算二套住房。

也就是說(shuō)，對(duì)于很多在北京目前沒(méi)有住房但是有貸款紀(jì)錄的人來(lái)說(shuō)，假設(shè)未來(lái)要購(gòu)買(mǎi)一套1000萬(wàn)的住房，如果不考慮各種稅費(fèi)和評(píng)估折扣，那么首付的金額可能會(huì)從之前的350萬(wàn)直接增長(zhǎng)到600萬(wàn)。對(duì)于不少人來(lái)說(shuō)，可能短時(shí)間內(nèi)不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)房了。

317新政影響最大的就是目前價(jià)格波動(dòng)最厲害的二手房市場(chǎng)。尤其可以預(yù)見(jiàn)的是，317新政將有效的抑制投機(jī)投資需求，再想要靠著大筆貸款來(lái)炒賣房子明顯是不現(xiàn)實(shí)了。

在預(yù)計(jì)會(huì)有效打擊炒房行為的同時(shí)，不少有改善性需求的買(mǎi)房者也會(huì)被此次政策波及到。之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的老政策中，在北京大量存在的“賣一買(mǎi)一”的改善性需求換房族會(huì)被認(rèn)定為首套，他們的首付比例是35%，但是新政之后，這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認(rèn)定為二套房，并且首付比例增長(zhǎng)到60%。而這樣的換房者目前在北京二手房交易市場(chǎng)中占多數(shù)。

經(jīng)濟(jì)ke了解到，就在政策出來(lái)的昨天晚上，已經(jīng)有不少中介在連夜加班，主要是聯(lián)系已經(jīng)簽約的業(yè)主和買(mǎi)房者，統(tǒng)計(jì)有多少客戶會(huì)被此次新政影響到，尤其是“連環(huán)單”客戶。畢竟“930”出臺(tái)后，不少合同都出現(xiàn)了受政策影響的解約情況。

除了首付比例提高，貸款期限同時(shí)也會(huì)影響到一批已經(jīng)簽約但還沒(méi)來(lái)得及網(wǎng)簽的業(yè)主，尤其是剛需型首套住房，大多數(shù)買(mǎi)房者都是將月供和貸款算到了自己能負(fù)擔(dān)的極致。雖然現(xiàn)在具體細(xì)則仍未出臺(tái)，但是貸款期限縮短相應(yīng)也會(huì)提高月供比例，無(wú)疑加重了房貸負(fù)擔(dān)。

入場(chǎng)

除了強(qiáng)化差別化信貸政策，在北京市住建委出臺(tái)的相關(guān)文件中，稿癌君還注意到了另外一條規(guī)定。今年的北京市樓市將加大土地供應(yīng)量。

前兩天的島文指出，2月公布的《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年北京全市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃安排260公頃，其中還包括83公頃的自主型商品房，土地供應(yīng)與目前的住房需求出現(xiàn)了供需關(guān)系不平衡的情況，如此一來(lái)，北京的房?jī)r(jià)豈有不漲的道理？

此次調(diào)控應(yīng)該也注意到了這一供求矛盾。住建委表示，今年以來(lái)，北京市規(guī)劃國(guó)土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。

針對(duì)這260公頃，相關(guān)部門(mén)特別指出，今年260公頃的商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量事實(shí)上是超過(guò)去年的實(shí)際供應(yīng)量。

同時(shí)，還有20萬(wàn)套商品房在路上——來(lái)自于拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷售的房源。至于原因嘛，大家也清楚，主要是部分開(kāi)發(fā)商囤地惜售，想要等到價(jià)格最合適的時(shí)候開(kāi)盤(pán)，使得利潤(rùn)最大化。這個(gè)數(shù)字是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一旦這20萬(wàn)套商品房在多方措施下真正進(jìn)入市場(chǎng)，應(yīng)該也會(huì)在一定程度上效緩解目前北京市新建商品房不足的情況。