國外獨(dú)家單邊代理效率高的原因在于經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定且明確，加上MLS房源共享及完善分傭規(guī)則，保證單邊代理出售的房子，無論誰通過誰成交，賣方代理人都可以獲得傭金分成。

獨(dú)家單邊代理的關(guān)鍵在于簽訂服務(wù)合同，有了確定的權(quán)利義務(wù)的關(guān)系，后面都可以確定，也避免一個(gè)房源發(fā)出去業(yè)主受到不斷的騷擾；通過約定強(qiáng)制共享房源信息的時(shí)間，通過傭金監(jiān)管和分傭約定，再進(jìn)一步的推進(jìn)打破公司之間的合作壁壘。

“獨(dú)家單邊代理”應(yīng)該是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展方向，行業(yè)治理不能從一個(gè)極端到另外一個(gè)極端，不允許消費(fèi)者獨(dú)家委托一家經(jīng)紀(jì)公司，對(duì)于老百姓（行情42.47+2.66%，買入）來說也是權(quán)利的剝奪。

胡景暉（我愛我家副總裁）：美國的模式跟我們差異很大，美國還有很多州，美國房屋經(jīng)紀(jì)人獲取房源，也不同于中國通過開設(shè)門店，他們往往生活在社區(qū)里，積極參與社區(qū)活動(dòng)，是“社區(qū)好人”，能夠便利地獲取房源，較為資深。還有大量的兼職經(jīng)紀(jì)人如警察等，會(huì)通過他的族群關(guān)系、宗教信仰等尋找客源。

慢慢“獲客”和“獲房”分離，這一過程中形成單邊代理和獨(dú)家代理。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)也有強(qiáng)大的組織和協(xié)調(diào)能力，比如協(xié)調(diào)傭金的分成問題等等。通過逐步建立起行業(yè)規(guī)則，敦促大家共同遵守。

一開始的代理制，買賣雙方開始分開，偏向于獨(dú)家代理，這也是一個(gè)歷史的演進(jìn)過程。獨(dú)家代理能夠充分保證經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益。但為什么美國的獨(dú)家代理不會(huì)造成囤積房源或者推高房價(jià)呢？第一是市場(chǎng)比較均衡，第二是有大量的對(duì)手盤可以供買方經(jīng)紀(jì)人代表買方去砍價(jià)。

美國的房產(chǎn)交易效率和信息披露是充分的。

美國的MLS（MUltipleListingService，即“多重上市服務(wù)”，20世紀(jì)30年代誕生于美國的一種房地產(chǎn)營銷方式，廣泛使用于房地產(chǎn)開發(fā)銷售以及中介代理中）并不是一個(gè)技術(shù)問題，而是一個(gè)規(guī)則問題。先有合理的游戲規(guī)則，再由MLS平臺(tái)去共享房源信息。

MLS只是有了互聯(lián)網(wǎng)之后線上化而已，有行業(yè)協(xié)會(huì)找一個(gè)技術(shù)公司，幫助MLS搬到線上進(jìn)行日常的運(yùn)營和維護(hù)，相當(dāng)于行業(yè)協(xié)會(huì)的一個(gè)技術(shù)外包，大家都要交一定的會(huì)員費(fèi)才能登錄這個(gè)MLS，去看到房源和發(fā)布房源。

像北京這么大的城市，如果對(duì)位到美國不一定是一個(gè)MLS可以解決的。

現(xiàn)在有一些城市，例如溫州，已經(jīng)開始由一些大的經(jīng)紀(jì)公司和當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)組織開始孵化類似的連賣制度，這種模式經(jīng)過一段時(shí)間的磨合也開始運(yùn)轉(zhuǎn)得不錯(cuò)，因此中國并非不能做成這種模式。

行業(yè)現(xiàn)在最關(guān)鍵的是如何建立游戲規(guī)則，怎么按照這個(gè)游戲規(guī)則去重建一個(gè)行業(yè)的生態(tài)。這么重要的不動(dòng)產(chǎn)交易，它的經(jīng)紀(jì)人不可能沒有行業(yè)準(zhǔn)入和牌照制度，但由于之前的上位法不支持，所以就變成可以沒牌照就干的事，從這點(diǎn)上來講，從立法到行業(yè)準(zhǔn)入，到牌照制度，到經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，到協(xié)會(huì)發(fā)揮相應(yīng)的管理都有待重建。

這個(gè)巨變需要行業(yè)內(nèi)抱有情懷的有識(shí)之士，另外有時(shí)候可能犧牲一些短期利益，共建一個(gè)大家共同好的規(guī)則。美國經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但是照搬也很難，我覺得我們也要有一定的耐心。

李杰（麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理）：美國經(jīng)驗(yàn)需要從兩個(gè)層面去看。

第一、美國的立法制度和中國有非常大的差異，這不是一個(gè)照搬模式的問題，而是一個(gè)方法策略的問題。行業(yè)更關(guān)注的是中介能否在未來的發(fā)展路徑上，多做一些嘗試。

第二、我國的商業(yè)環(huán)境跟美國也有非常大的差異。就目前我國的環(huán)境來講，不足以用非常模塊化的方式完全打散，自發(fā)性的成長是有難度的。