中介揭二手房交易內(nèi)幕:低效競(jìng)爭(zhēng)背后是規(guī)則缺失(3)
作者:未知 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2017年04月23日 【字體:大 中 小】
國(guó)外獨(dú)家單邊代理效率高的原因在于經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定且明確,加上MLS房源共享及完善分傭規(guī)則,保證單邊代理出售的房子,無(wú)論誰(shuí)通過(guò)誰(shuí)成交,賣方代理人都可以獲得傭金分成。
獨(dú)家單邊代理的關(guān)鍵在于簽訂服務(wù)合同,有了確定的權(quán)利義務(wù)的關(guān)系,后面都可以確定,也避免一個(gè)房源發(fā)出去業(yè)主受到不斷的騷擾;通過(guò)約定強(qiáng)制共享房源信息的時(shí)間,通過(guò)傭金監(jiān)管和分傭約定,再進(jìn)一步的推進(jìn)打破公司之間的合作壁壘。
“獨(dú)家單邊代理”應(yīng)該是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展方向,行業(yè)治理不能從一個(gè)極端到另外一個(gè)極端,不允許消費(fèi)者獨(dú)家委托一家經(jīng)紀(jì)公司,對(duì)于老百姓(行情42.47+2.66%,買入)來(lái)說(shuō)也是權(quán)利的剝奪。
胡景暉(我愛(ài)我家副總裁):美國(guó)的模式跟我們差異很大,美國(guó)還有很多州,美國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)人獲取房源,也不同于中國(guó)通過(guò)開設(shè)門店,他們往往生活在社區(qū)里,積極參與社區(qū)活動(dòng),是“社區(qū)好人”,能夠便利地獲取房源,較為資深。還有大量的兼職經(jīng)紀(jì)人如警察等,會(huì)通過(guò)他的族群關(guān)系、宗教信仰等尋找客源。
慢慢“獲客”和“獲房”分離,這一過(guò)程中形成單邊代理和獨(dú)家代理。同時(shí),行業(yè)協(xié)會(huì)也有強(qiáng)大的組織和協(xié)調(diào)能力,比如協(xié)調(diào)傭金的分成問(wèn)題等等。通過(guò)逐步建立起行業(yè)規(guī)則,敦促大家共同遵守。
一開始的代理制,買賣雙方開始分開,偏向于獨(dú)家代理,這也是一個(gè)歷史的演進(jìn)過(guò)程。獨(dú)家代理能夠充分保證經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益。但為什么美國(guó)的獨(dú)家代理不會(huì)造成囤積房源或者推高房?jī)r(jià)呢?第一是市場(chǎng)比較均衡,第二是有大量的對(duì)手盤可以供買方經(jīng)紀(jì)人代表買方去砍價(jià)。
美國(guó)的房產(chǎn)交易效率和信息披露是充分的。
美國(guó)的MLS(MUltipleListingService,即“多重上市服務(wù)”,20世紀(jì)30年代誕生于美國(guó)的一種房地產(chǎn)營(yíng)銷方式,廣泛使用于房地產(chǎn)開發(fā)銷售以及中介代理中)并不是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題,而是一個(gè)規(guī)則問(wèn)題。先有合理的游戲規(guī)則,再由MLS平臺(tái)去共享房源信息。
MLS只是有了互聯(lián)網(wǎng)之后線上化而已,有行業(yè)協(xié)會(huì)找一個(gè)技術(shù)公司,幫助MLS搬到線上進(jìn)行日常的運(yùn)營(yíng)和維護(hù),相當(dāng)于行業(yè)協(xié)會(huì)的一個(gè)技術(shù)外包,大家都要交一定的會(huì)員費(fèi)才能登錄這個(gè)MLS,去看到房源和發(fā)布房源。
像北京這么大的城市,如果對(duì)位到美國(guó)不一定是一個(gè)MLS可以解決的。
現(xiàn)在有一些城市,例如溫州,已經(jīng)開始由一些大的經(jīng)紀(jì)公司和當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)組織開始孵化類似的連賣制度,這種模式經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合也開始運(yùn)轉(zhuǎn)得不錯(cuò),因此中國(guó)并非不能做成這種模式。
行業(yè)現(xiàn)在最關(guān)鍵的是如何建立游戲規(guī)則,怎么按照這個(gè)游戲規(guī)則去重建一個(gè)行業(yè)的生態(tài)。這么重要的不動(dòng)產(chǎn)交易,它的經(jīng)紀(jì)人不可能沒(méi)有行業(yè)準(zhǔn)入和牌照制度,但由于之前的上位法不支持,所以就變成可以沒(méi)牌照就干的事,從這點(diǎn)上來(lái)講,從立法到行業(yè)準(zhǔn)入,到牌照制度,到經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,到協(xié)會(huì)發(fā)揮相應(yīng)的管理都有待重建。
這個(gè)巨變需要行業(yè)內(nèi)抱有情懷的有識(shí)之士,另外有時(shí)候可能犧牲一些短期利益,共建一個(gè)大家共同好的規(guī)則。美國(guó)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,但是照搬也很難,我覺(jué)得我們也要有一定的耐心。
李杰(麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理):美國(guó)經(jīng)驗(yàn)需要從兩個(gè)層面去看。
第一、美國(guó)的立法制度和中國(guó)有非常大的差異,這不是一個(gè)照搬模式的問(wèn)題,而是一個(gè)方法策略的問(wèn)題。行業(yè)更關(guān)注的是中介能否在未來(lái)的發(fā)展路徑上,多做一些嘗試。
第二、我國(guó)的商業(yè)環(huán)境跟美國(guó)也有非常大的差異。就目前我國(guó)的環(huán)境來(lái)講,不足以用非常模塊化的方式完全打散,自發(fā)性的成長(zhǎng)是有難度的。
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