房屋經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來存量市場(chǎng)的春天，截至2016年末，二手房市場(chǎng)交易額已超4萬億元，20余個(gè)城市的二手房交易比重超過新房市場(chǎng)，北京、上海的二手房成交量已是新房的兩倍和三倍。

中介機(jī)構(gòu)從未像今天這樣強(qiáng)力地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，但錯(cuò)位之處在于，如此大體量的一個(gè)參與主體，似乎難以擺脫上不了臺(tái)面的“草寇”形象，不僅沒有開發(fā)商的財(cái)富光環(huán)，更不曾產(chǎn)生全國(guó)人大代表和政協(xié)委員等重量級(jí)代言人，沒有專門的法律規(guī)范，即便出現(xiàn)在政府文件中，也一直是被“引導(dǎo)”、被“規(guī)范”的對(duì)象。

比如，本輪調(diào)控對(duì)中介的管理力度史上空前。大批代理學(xué)區(qū)房、商住兩用房的店面關(guān)停，獨(dú)家房源代理等行為偃旗息鼓。

雷霆手段之下，中介行業(yè)也在反思行業(yè)亂象的根源：比如行業(yè)信息不透明，獨(dú)家房源切斷了市場(chǎng)的議價(jià)空間，客觀上推高了房?jī)r(jià)；再比如在行業(yè)潛規(guī)則之下，部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依靠虛假房源信息延攬顧客，居然也可以做得風(fēng)生水起。

諷刺的是，賣方市場(chǎng)下，消費(fèi)者并不太在意獨(dú)家代理和虛假房源，他們對(duì)自己信息被泄露的反感更加強(qiáng)烈。實(shí)際上，參考美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)家代理也并非洪水猛獸。

關(guān)鍵的問題在于，目前中介行業(yè)的游戲規(guī)則尚未確立，還停留在對(duì)房源和端口的低效競(jìng)爭(zhēng)階段。提升服務(wù)水平、健全經(jīng)紀(jì)人的責(zé)權(quán)利、在產(chǎn)業(yè)鏈上提煉更多機(jī)會(huì)和價(jià)值等，是下一步競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)“藍(lán)籌地產(chǎn)沙龍”先行探路，邀請(qǐng)包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥、我愛我家副總裁胡景暉、麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理李杰等行業(yè)領(lǐng)軍者，探討了“存量時(shí)代的機(jī)遇與秩序”。

獨(dú)家房源是與非

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：交易的公開透明如何實(shí)現(xiàn)？如何看待“獨(dú)家房源”和高房?jī)r(jià)的關(guān)系？

胡景暉（我愛我家副總裁）：獨(dú)家代理背后是房源之爭(zhēng)。

我認(rèn)為可以從這幾個(gè)方面去認(rèn)識(shí)：首先，受賣方市場(chǎng)的限制，行業(yè)無法避免地陷入激烈的房源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“得房源者得天下”，中介公司在線下大規(guī)模建設(shè)門店，密度已經(jīng)超過了麥當(dāng)勞，肯德基。

而線上，受商業(yè)網(wǎng)站收費(fèi)機(jī)制引導(dǎo)，房屋中介浪費(fèi)了大量時(shí)間和精力在重復(fù)房源，甚至是虛假房源上。

行業(yè)在門店建設(shè)和端口廣告的花費(fèi)激增，但卻陷入了低效競(jìng)爭(zhēng)的怪圈。

其次，“獨(dú)家房源”事實(shí)上推高了業(yè)主對(duì)成交價(jià)的預(yù)期，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。

最后，從消費(fèi)者角度來說，“獨(dú)家房源“使購房者被剝奪了選擇權(quán)，而業(yè)主也喪失了在中介的議價(jià)權(quán)。從經(jīng)紀(jì)公司的角度來說，未來希望房源能做到多家出售，在保證房源的真實(shí)唯一性的基礎(chǔ)上，經(jīng)紀(jì)公司能專注于服務(wù)。

趙慶祥（北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)）：是的，從另一個(gè)層面來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員普遍年齡小、從業(yè)年限短、流動(dòng)性大，是否擁有職業(yè)資格，是否受過專業(yè)訓(xùn)練對(duì)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)和發(fā)展幾乎沒有影響。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司仍依靠資金實(shí)力、人員和門店數(shù)量，以及購買端口的多少來競(jìng)爭(zhēng)，相互間拼資源、拼消耗，而沒有變成拼專業(yè)服務(wù)。缺乏必要的行業(yè)準(zhǔn)入和多家居間服務(wù)模式，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在獲取房源時(shí)無法體現(xiàn)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，賣方市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)公司競(jìng)相獲取委托和都想快速成交，最終演變?yōu)橥聘叻績(jī)r(jià)。

對(duì)獨(dú)家房源，我認(rèn)為可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，如果在制度上要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公開獨(dú)家房源信息，并允許其他經(jīng)紀(jì)人員作為合作方進(jìn)入，交易雙方都有代理經(jīng)紀(jì)人的情況下，可以實(shí)現(xiàn)交易均衡。

李杰（麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理）：“獨(dú)家房源”是人為制造信息壁壘。但信息的公開、透明、真實(shí)、有效將是行業(yè)趨勢(shì)。