“限價(jià)”成土地拍賣主旋律

除了房?jī)r(jià)，對(duì)于土地市場(chǎng)的調(diào)控，各地紛紛出臺(tái)最高限價(jià)的規(guī)定以控制地塊拍賣出現(xiàn)溢價(jià)過高的情況。

其中，蘇州是全國(guó)第一個(gè)執(zhí)行土地限價(jià)的城市，隨后南京、杭州、廣州、深圳等城市均出臺(tái)了地塊限價(jià)措施。

這一限制土地高價(jià)的措施使得開發(fā)商即使“有錢”也拿不到地。

去年5月18日，蘇州出臺(tái)“土地限價(jià)令”顯示控制地價(jià)的決心，對(duì)掛牌出讓的地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是從“源頭”控制房?jī)r(jià)的一劑良藥，以免出現(xiàn)面粉貴過面包的情況。不過，在蘇州迎來土地限價(jià)令的首次土地拍賣會(huì)上，4幅出讓地塊中就有2幅純住宅地塊因房企出價(jià)超過最高限定價(jià)格而宣告流拍。

同樣的情況也出現(xiàn)在南京的地塊拍賣中。在去年7月8日舉行的下半年首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，集中出讓的10幅地塊中8幅住宅地塊均設(shè)定了最高限價(jià)，其中7幅因開發(fā)商出價(jià)超過最高限價(jià)而流拍。

在此情況下，南京市政府隨后調(diào)整了有關(guān)土地出讓的規(guī)定，改為網(wǎng)上競(jìng)價(jià)方式開拍，另外當(dāng)?shù)貕K的網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住宅必須現(xiàn)房銷售。

與此同時(shí)，多地政府在土地出讓上也在探索新的模式，包括采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限地價(jià)，競(jìng)配建”等方式確定競(jìng)得人。

值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上，監(jiān)管方向已經(jīng)開始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。

去年10月，福建省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地調(diào)控的通知》提到，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃等融資的資金用于支付土地出讓價(jià)款。各級(jí)金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)土地市場(chǎng)。

在一系列政策調(diào)控下，土地市場(chǎng)得到降溫。

上海證券報(bào)援引克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月份土地市場(chǎng)成交面積連續(xù)第四個(gè)月走低，其監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交211幅，環(huán)比下降19%；成交建筑面積2104萬平方米，同比、環(huán)比跌幅分別為14%和15%；但土地價(jià)格仍持續(xù)上行，成交樓板價(jià)提升至7136元/平方米，環(huán)比上漲20%。

一線城市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，成交建筑面積317萬平方米，環(huán)比增加44%；二線城市土地成交熱度持續(xù)走低，成交建筑面積1276萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌34%和24%；三、四線城市成交規(guī)模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面積511.77萬平方米，環(huán)比下降9%，但比去年同期微漲4%。

住宅“只租不售”或成調(diào)控新模式

在樓市調(diào)控上，要求開發(fā)商住房建成后只租不賣或?qū)⒊蔀橐环N新的模式。

今年5月11日，江蘇省蘇州市掛牌出讓的地塊中要求開發(fā)商按比例自持地塊。該地塊要求計(jì)容建筑面積的50%可分割銷售，其余50%不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓并只能用于租賃。這也意味著，50%不可分割銷售的部分需要開發(fā)商自持。

在此之前，多地也已開展了類似做法。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括上海、北京、天津、廣州市等城市實(shí)行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一幅住宅用地出讓，規(guī)定開發(fā)商必須自持項(xiàng)目15%住宅物業(yè)70年，只能租賃，不能銷售。

2016年11月，北京首試競(jìng)拍“住宅自持”模式。當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。當(dāng)競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%，轉(zhuǎn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售，租賃合同期限不超10年。

2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土資源分局宣布地塊報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。

4月13日，廣東省廣州公共資源交易網(wǎng)發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，將于28日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式，涉及限制最高限價(jià)、競(jìng)保障房、競(jìng)房源自持、搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)拍者等方面。

對(duì)于地塊新規(guī)的效果，4月28日，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布消息稱，廣州市土地出讓競(jìng)價(jià)方式調(diào)整后首次住宅用地成交取得調(diào)控預(yù)期效果。

后續(xù)出讓的住宅用地將根據(jù)市場(chǎng)情況和對(duì)出讓宗地的預(yù)判，一地一策組合使用限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持、現(xiàn)房銷售等政策工具，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。(澎湃新聞)