正如當(dāng)前“小陽春”不見蹤影，最近幾年來，傳統(tǒng)的旺季已經(jīng)變得不甚明顯。根據(jù)經(jīng)驗，嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺前后，市場情緒往往波動較大。過去幾年來，北京樓市的成交高峰并不總是出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在四季度到來。

雖然處于傳統(tǒng)的“小陽春”階段，但在調(diào)控政策影響下，北京房地產(chǎn)市場仍然出現(xiàn)大幅降溫。這也從側(cè)面反映出，傳統(tǒng)的“淡旺季”理論正受到越來越大的挑戰(zhàn)。

北京中原地產(chǎn)副總經(jīng)理劉建勇向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，根據(jù)其從案場獲取的信息，因價格審批嚴(yán)格，近期北京房企的推盤欲望普遍不強。購房者也因資格限制、成本提高等因素，出現(xiàn)一定的觀望情緒。

因此，盡管春季是傳統(tǒng)銷售旺季，市場仍然不可避免地出現(xiàn)降溫。但他認(rèn)為，這一觀望期并不會持續(xù)很久，房企將根據(jù)自身情況，在未來做出不同調(diào)整。

“旺季”不旺

樓市調(diào)控政策在3月的一次加碼，使北京房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)大幅下跌。根據(jù)統(tǒng)計，4月北京二手住宅完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比下跌35%，同比減少36%。

新房方面，4月份北京僅成交商品住宅2214套，遠(yuǎn)低于3月份的7594套。

劉建勇表示，這種情況在北京的各大新建商品房項目的案場已有明顯體現(xiàn)。“目前開發(fā)商的心態(tài)很難揣摩，但從實際行動來看，因為價格審批較為嚴(yán)格，大部分企業(yè)的推盤欲望不強。”

購房者也受到了不小的影響。劉建勇表示，很多案場的客戶來訪量明顯下降，這是因為資格審核趨嚴(yán)、首付和利率等成本提高所致。中原地產(chǎn)在北京主要從事新房交易代理業(yè)務(wù)。

在我國北方大部分地區(qū)，房地產(chǎn)銷售有淡旺季之分。通常來說，每年3-5月的“小陽春”和9-10月的“金九銀十”被認(rèn)為是傳統(tǒng)旺季。這是因為，春、秋兩季氣候適宜，購房者看房熱情較高，綠化、園林等案場布置也容易體現(xiàn)出吸引力。

相比之下，冬、夏兩季以及傳統(tǒng)春節(jié)假期，因氣候條件不佳和節(jié)假日氣氛的沖淡，被認(rèn)為是房地產(chǎn)銷售的淡季。

正如當(dāng)前“小陽春”不見蹤影，最近幾年來，傳統(tǒng)的旺季已經(jīng)變得不甚明顯。有觀點認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的頻繁出臺，是造成這種現(xiàn)象的重要原因。根據(jù)經(jīng)驗，嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺前后，市場情緒往往波動較大。過去幾年來，北京樓市的成交高峰并不總是出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在四季度到來。

劉建勇認(rèn)為，過去幾年，北京市場的供應(yīng)量相對較大，購房者在出手時機上有足夠的選擇余地。如今市場供應(yīng)相對不足，即使購房者有購買需求，也很難形成“旺季”。

對于當(dāng)前低迷的新房市場，劉建勇認(rèn)為，這是因為房企還處于政策適應(yīng)期。未來一段時間，企業(yè)會結(jié)合自身的經(jīng)營指標(biāo)而調(diào)整策略。若全年的銷售壓力不大，則不會有太大動作；若銷售壓力大，之后則會加快推盤，從而促進市場供應(yīng)。

拿地邏輯生變

劉建勇表示，即使拋開調(diào)控因素，過去這些年，北京新房市場的“玩法”也已出現(xiàn)明顯變化。

比如，在產(chǎn)品策略上，更加注重細(xì)分化和產(chǎn)品質(zhì)量；在營銷模式上，由以往的概念營銷，變得更加務(wù)實；在貸款、銷售等環(huán)節(jié)上，也變得更加規(guī)范。

他認(rèn)為，這種變化對購房者而言是好事。例如，“即使在市場不好的情況下，也有一類產(chǎn)品賣得好，即品質(zhì)、品牌、價格、園林、物業(yè)、配套等各個方面都比較均衡，同時又有某一項格外突出。”劉建勇表示，這也說明購房者對產(chǎn)品的要求越來越高。

最主要的改變還是在土地市場。過去幾年，由于競爭日趨激烈，北京土地價格不斷被抬升。據(jù)的統(tǒng)計，2016年北京成交住宅用地的樓面價為23886元/平方米，同比上漲43.3%，歷史單價首次突破兩萬元。

與此同時，土地交易規(guī)則日趨嚴(yán)厲。過去幾年來，北京土地交易的附加條件不斷增多，如配建、限價、自持等。這也影響到房企對土地質(zhì)量的判斷和拿地策略。

劉建勇表示，中原地產(chǎn)會跟蹤北京大部分熱門地塊的信息，并給企業(yè)提供策略。但每家企業(yè)的策略并不一樣。

“哪些土地值得去拿？能算得過賬的土地。”劉建勇說，北京市場的土地已經(jīng)沒有絕對的好壞之分，從單個項目運營的角度，每家企業(yè)有著各自的“算法”。如資金成本和管理成本不同，會使得企業(yè)對土地價格的承受力有所不同。

從產(chǎn)品的角度，擅長商業(yè)類產(chǎn)品的企業(yè)會側(cè)重商業(yè)地塊，擅長豪宅開發(fā)的企業(yè)則對高價地有更大興趣。從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，若房企致力于增加土地儲備、融資需求、進軍北京市場等，對于土地價格的承受力則會更強。

劉建勇還表示，從北京土地供應(yīng)的區(qū)域特點來看，近年來正在呈現(xiàn)出“遠(yuǎn)多近少”、“外城多內(nèi)城少”的局面。這會促使企業(yè)對于區(qū)域發(fā)展、人口流動等因素進行更多考量。