一個房地產(chǎn)行業(yè)的大利空來了，但是很多人都沒有注意到，這個大利空不是各個城市的行政性限購、限貸調(diào)控政策，而是從根本上釜底抽薪的政策，對房地產(chǎn)的沖擊更大。

近日，銀監(jiān)會發(fā)布了一個重要制度《商業(yè)銀行押品管理指引》，其中有關(guān)規(guī)定，最重要的是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的指引規(guī)定。

該指引制度最重要的核心內(nèi)容是，商業(yè)銀行發(fā)放貸款時，應(yīng)該全面評估債務(wù)人的償債能力，避免過度依賴抵押物，而應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金流作為第一還款來源。

該指引還要求將押品分為金融質(zhì)押品、房地產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其它類別，并確認(rèn)抵質(zhì)押率上限，并根據(jù)實際情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

1、這個指引如果嚴(yán)格執(zhí)行，對于商業(yè)銀行當(dāng)今的貸款風(fēng)險評審模式?jīng)_擊很大，現(xiàn)在的貸款模式，主要是根據(jù)抵押物來進(jìn)行的。

2、只要有房地產(chǎn)抵押，那么銀行貸款基本上會發(fā)放，不過是抵押率多少的問題而已。

3、這就導(dǎo)致了商業(yè)銀行忽視了第一還款來源，更多的風(fēng)險是靠抵押物的處理，這樣使得銀行的風(fēng)險越來越大。

同時，這樣又導(dǎo)致了另一個非常嚴(yán)重的后果，那就是銀行資金大量涌向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫越來越大。

1、企業(yè)和個人很難獲得貸款，除非你有房地產(chǎn)作為抵押，在這個前提下，企業(yè)和個人都會不計一切代價購買房地產(chǎn)。

2、獲得銀行貸款后，又會去購買房產(chǎn)，以備未來貸款之需。

3、這樣一來，房地產(chǎn)抵押往往是貸款的決定因素，是貸款通過的首要因素，就使得銀行資金流出，不斷推高房地產(chǎn)價格。

尤其是2006年后，中國大量商業(yè)銀行上市，為了快速做大規(guī)模，快速提高利潤，他們都采取了大規(guī)�？蓮�(fù)制的貸款風(fēng)險評審方式，那就是房地產(chǎn)抵押貸款，因為這個簡單，可大規(guī)模復(fù)制。

于是這些年房地產(chǎn)貸款及其相關(guān)貸款暴增，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，只要房地產(chǎn)新增貸款保持增長，房地產(chǎn)價格就保持增長，因為是銀行貸款推高了房地產(chǎn)價格，而不是個人實際購買力推高了房價。

要改變這種情況，只有改變中國的商業(yè)銀行貸款風(fēng)險評估方法，放棄以抵押擔(dān)保為主的風(fēng)險評估模式，而是應(yīng)該轉(zhuǎn)到真正的第一還款來源也就是現(xiàn)金流上來。

之前郭樹清主席表示，商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款占到了所有貸款的百分之三十以上，這是一個很危險的數(shù)字，房地產(chǎn)貸款之所以占比如此之高，最重要的原因是房地產(chǎn)抵押貸款導(dǎo)致。

要降低房地產(chǎn)貸款所占貸款比重，降低系統(tǒng)性風(fēng)險，那么調(diào)整風(fēng)險評估方式就變得非常關(guān)鍵，降低房地產(chǎn)抵押的權(quán)重，重視現(xiàn)金流第一還款來源。

如果說前面的限購、限貸是短期內(nèi)調(diào)控房地產(chǎn)的方法，那現(xiàn)在的調(diào)整商業(yè)銀行風(fēng)險評估方式則是從根本上減少銀行貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，抓中了重點和要害，對房地產(chǎn)的影響也就更大。

中國一個股市，大家都希望它漲，但卻總是跌，中國一個房市，大家都希望它跌一點，但它總是漲，這次史無前例的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)在才真正找到感覺，開始漸入佳境。