2017年商品房均價(jià)會(huì)由2016年增長10%下降到上升不過1%，商品住宅銷售面積有可能出現(xiàn)5%到10%的負(fù)增長，二手房成交量整體下降……5月9日，中國社科院舉行2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)，對2017年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，做出了這樣的展望。

相對于商品房的交易，藍(lán)皮書更看好房屋租賃、共享辦公等模式，并預(yù)計(jì)那些具有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，有可能成為下一個(gè)市場發(fā)展的風(fēng)口。

房地產(chǎn)市場進(jìn)入量價(jià)調(diào)整階段

藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上作了主題報(bào)告，介紹了藍(lán)皮書對于2017年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢分析和判斷。

總體判斷

房地產(chǎn)市場進(jìn)入了量價(jià)調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象將會(huì)進(jìn)一步深化和強(qiáng)化。

指標(biāo)預(yù)測

房地產(chǎn)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重：地位穩(wěn)步回升，由2016年第四季度的12.5%升至2017年第四季度的12.9%。

房地產(chǎn)投 資占固定資產(chǎn)投 資的比重：小幅提高至17.2%，基本上是持平的。

住宅投 資：有所回落，從2016年的67%下降65.2%，受抑制的程度更大。

房地產(chǎn)土地購置面積：繼續(xù)下降，由2016年的小幅下降3.4%下降為-4.5% 。

土地成交價(jià)款：增速減緩，由2016年的19.8%降至12%。

商品房銷售面積：增速比2016年下降10個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售額：增速比2016年下降為20個(gè)百分點(diǎn)。

商品房均價(jià)：由2016年增長10%下降到2017年上升不過1%。2017年70個(gè)大中城市的新建住宅價(jià)格漲幅將回落，熱點(diǎn)城市回落幅度將較大。

除了上述房地產(chǎn)走勢分析，報(bào)告還從城市地價(jià)、個(gè)人住房信貸市場、存量房市場、住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)等角度對2017年房地產(chǎn)市場的情況進(jìn)行了更為具體的分析及預(yù)測。

城市地價(jià)：住宅地價(jià)增速將有所回落，商服地價(jià)將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，工業(yè)地價(jià)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

個(gè)人住房信貸市場：面臨需求下滑、增長放緩的壓力，貸款利率將出現(xiàn)回升。區(qū)域限貸政策仍有收緊空間，按揭貸款增量將有所下滑，利率將觸底回升。

存量房市場：2017年二手房成交量整體下降。一線城市二手房價(jià)格基本穩(wěn)定，貸款的需求大幅減少。互聯(lián)網(wǎng)會(huì)改變消費(fèi)者行為，重塑交易的流程。

商業(yè)地產(chǎn)：從辦公樓地產(chǎn)來看，共享辦公將預(yù)計(jì)成為2017年租賃市場一個(gè)新亮點(diǎn)。

下一個(gè)風(fēng)口在哪兒？

因城施策是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要策略。此次報(bào)告也對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了區(qū)域性分析。

一線城市正在步入存量房時(shí)代，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)的盤活，應(yīng)該是未來房地產(chǎn)市場主題。房屋租賃市場也有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。二線過熱城市由于房價(jià)上漲空間被透支，量價(jià)回調(diào)應(yīng)該是一個(gè)大的事件。但是對于那些具有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，有可能成為下一個(gè)市場發(fā)展的風(fēng)口。

比如天津、鄭州、武漢等城市，受益于這些城市群的發(fā)展，城市的**將逐步顯現(xiàn)，量價(jià)將進(jìn)入平穩(wěn)增長的周期。對于西部節(jié)點(diǎn)城市，比如重慶、成都、西安房價(jià)相對較低，市場發(fā)展有望進(jìn)入一個(gè)新階段。

位于大城市周邊的小城市或者是自身具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的三、四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備**。

長效機(jī)制怎么建？

房地產(chǎn)短期調(diào)控與長效機(jī)制關(guān)系如何？長效機(jī)制如何建立……在藍(lán)皮書發(fā)布后進(jìn)行的中國房地產(chǎn)高峰論壇上，專家及業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了各自的觀點(diǎn)。

國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師 鄒曉云:

房地產(chǎn)市場調(diào)控的本質(zhì)是居住利益的調(diào)控

鄒曉云認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的調(diào)控的本質(zhì)實(shí)際上是一個(gè)利益的調(diào)控，居住利益的調(diào)控。通過房屋租賃立法保護(hù)承租人權(quán)利，可以在一定程度上緩解“追逐產(chǎn)權(quán)房”的思想，也有助于緩解房價(jià)的過快上漲壓力。

另外，在土地供應(yīng)方面，有兩點(diǎn)值得注意。一是增加供地的信息透明度，解決預(yù)期的問題。二是提高供地效率，具體包括減少超級地塊和組團(tuán)地塊的數(shù)量、增加供應(yīng)的密度和時(shí)間的頻率。

北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心 馮長春：

應(yīng)該正確認(rèn)識和處理好六方面的關(guān)系

馮長春表示，應(yīng)該正確認(rèn)識和處理好以下幾個(gè)方面的關(guān)系：一是認(rèn)清經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)的關(guān)系；二是處理市場作用和行政干預(yù)的關(guān)系；三是處理好商品房供給和政府保障比例的關(guān)系；四是考慮產(chǎn)權(quán)房和租賃房的關(guān)系；五是處理好自有房子和投機(jī)、投 資的關(guān)系；六是處理好房價(jià)和支付能力的關(guān)系。

從短期調(diào)控來講，把這幾個(gè)關(guān)系處理好才能建立長效機(jī)制。

中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)展研究所所長、房地產(chǎn)藍(lán)皮書顧問 魏后凱：

用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念建立一個(gè)長效機(jī)制

魏后凱認(rèn)為，2016年房價(jià)上漲的原因主要有三點(diǎn)：一是土地供應(yīng)的下降，二是投 資投機(jī)性的需求，三是結(jié)構(gòu)性的原因，城市兩級分化。

因此，對于如何有效解決大城市房價(jià)過高、上漲過快的問題，主要就是要用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念，來建立一個(gè)長效機(jī)制。一是盡快建立房地產(chǎn)稅，通過房地產(chǎn)稅來解決房地產(chǎn)的問題；二是建立一個(gè)以租為主或者是只租不賣的住房保障體系；三是大力振興中小城市、小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)公共服務(wù)均等化；四是應(yīng)該建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。

中國社會(huì)科學(xué)院城市競爭力研究中心主任 倪鵬飛：

要加快編織長效機(jī)制網(wǎng)

一是要加快編織長效機(jī)制網(wǎng)。將政府調(diào)節(jié)、市場調(diào)節(jié)，和住房、土地、金融、稅收、財(cái)政、行政法律等方面的手段綜合利用，編織一個(gè)網(wǎng)。

二是加快建立關(guān)鍵性的基礎(chǔ)制度。機(jī)制實(shí)際上是基于基礎(chǔ)制度。我們提出建立穿透式監(jiān)管制度，這個(gè)制度是基礎(chǔ)性的制度，應(yīng)該加快進(jìn)行。

三是將比較好的、有效的短期政策機(jī)制化、制度化、長期化、法治化，即短期措施長效化。