近期召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，預(yù)示著“長(zhǎng)效機(jī)制”或?qū)⒊蔀?017年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。

4月25日，中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。雖然僅有21個(gè)字，卻引發(fā)輿論強(qiáng)烈關(guān)注。

這次提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，距離2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，僅過(guò)去4個(gè)月。

那么，這次提出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與上次及之前提出的有沒(méi)有不同？長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容？

長(zhǎng)效機(jī)制已進(jìn)入加速推進(jìn)階段

此次政治局會(huì)議在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)提出，“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，措辭發(fā)生了微妙變化。

這次中央對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的提法用的是“加快形成”4個(gè)字。而在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的措辭還是“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”；2017年的政府工作報(bào)告也指出，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

從“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，措辭的變化反映出政府目前對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已是箭在弦上。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，新的措辭反映出國(guó)家對(duì)于建立長(zhǎng)效機(jī)制正在加速推進(jìn)過(guò)程中。

事實(shí)上，較早前的4月18日，國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆接受媒體采訪時(shí)就說(shuō)，目前國(guó)家正在抓緊時(shí)間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施。

至于何時(shí)推出，官方還沒(méi)有明確時(shí)間表，但是在操作層面，還有更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。顧云昌向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立起來(lái)，不是一兩年的事情。完全建立起來(lái)，有可能需要5年，甚至10年。“因?yàn)?lsquo;形成’需要一些政策慢慢落地和完善，還有一些政策需要立法，而立法需要一個(gè)過(guò)程，比如對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，雖然呼吁了多年，但到現(xiàn)在還沒(méi)推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情，所以，長(zhǎng)效機(jī)制的建立乃至推出來(lái)還需要時(shí)間。”

顯然，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，牽一發(fā)而動(dòng)全身，不僅涉及土地財(cái)政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面，還要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，并非只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn)，而是要進(jìn)行全方位的改革，說(shuō)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立仍需時(shí)間并不為過(guò)。

“長(zhǎng)效機(jī)制”久拖未決

記者注意到，官方最近3次提到長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是2010年、2013年和2016年，都是在樓市大漲的年份。于是，給人的感覺(jué)是，在臨時(shí)性調(diào)控政策無(wú)法起效時(shí)，自然就會(huì)想到長(zhǎng)效機(jī)制。

事實(shí)上，“長(zhǎng)效機(jī)制”這一概念早已有之，但是真正上升到國(guó)家層面是近六七年的事。

2010年，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”

此后，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在2013年召開(kāi)過(guò)一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)。據(jù)知情者透露，由于難度頗大，最終并沒(méi)有給出明確的出臺(tái)時(shí)間。

顧云昌回憶，大約在五六年前，國(guó)家有關(guān)部門針對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題聯(lián)合研討并初步制定出了一個(gè)草案，但是由于種種原因，到現(xiàn)在還沒(méi)有形成一個(gè)真正的長(zhǎng)效機(jī)制文件。

“我認(rèn)為其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)是有周期表現(xiàn)的。”在顧云昌看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的周期規(guī)律，即3年左右一個(gè)周期。2016年房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)高漲期，到目前為止，還在不斷出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

但是，這些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控往往是應(yīng)急之需。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡時(shí)，比如2011年以后，房地產(chǎn)需要升溫，于是政府出臺(tái)相對(duì)寬松的貨幣政策，鼓勵(lì)老百姓買房，讓市場(chǎng)回暖。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，馬上又需要降溫。此時(shí)，政府往往采取緊縮性貨幣政策，甚至于不惜采取各種行政手段。