近期召開的中共中央政治局會議，預(yù)示著“長效機(jī)制”或?qū)⒊蔀?017年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。

4月25日，中央政治局會議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。雖然僅有21個(gè)字，卻引發(fā)輿論強(qiáng)烈關(guān)注。

這次提出房地產(chǎn)長效機(jī)制，距離2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，僅過去4個(gè)月。

那么，這次提出的房地產(chǎn)長效機(jī)制與上次及之前提出的有沒有不同？長效機(jī)制包括哪些內(nèi)容？

長效機(jī)制已進(jìn)入加速推進(jìn)階段

此次政治局會議在談到房地產(chǎn)市場時(shí)提出，“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”，措辭發(fā)生了微妙變化。

這次中央對于長效機(jī)制的提法用的是“加快形成”4個(gè)字。而在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上的措辭還是“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”；2017年的政府工作報(bào)告也指出，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

從“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，措辭的變化反映出政府目前對于房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立已是箭在弦上。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，新的措辭反映出國家對于建立長效機(jī)制正在加速推進(jìn)過程中。

事實(shí)上，較早前的4月18日，國家發(fā)改委副主任寧吉喆接受媒體采訪時(shí)就說，目前國家正在抓緊時(shí)間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施。

至于何時(shí)推出，官方還沒有明確時(shí)間表，但是在操作層面，還有更現(xiàn)實(shí)的問題。顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制真正建立起來，不是一兩年的事情。完全建立起來，有可能需要5年，甚至10年。“因?yàn)?lsquo;形成’需要一些政策慢慢落地和完善，還有一些政策需要立法，而立法需要一個(gè)過程，比如對持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，雖然呼吁了多年，但到現(xiàn)在還沒推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情，所以，長效機(jī)制的建立乃至推出來還需要時(shí)間。”

顯然，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，牽一發(fā)而動全身，不僅涉及土地財(cái)政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面，還要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，并非只是在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)，而是要進(jìn)行全方位的改革，說長效機(jī)制真正建立仍需時(shí)間并不為過。

“長效機(jī)制”久拖未決

記者注意到，官方最近3次提到長效機(jī)制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是2010年、2013年和2016年，都是在樓市大漲的年份。于是，給人的感覺是，在臨時(shí)性調(diào)控政策無法起效時(shí)，自然就會想到長效機(jī)制。

事實(shí)上，“長效機(jī)制”這一概念早已有之，但是真正上升到國家層面是近六七年的事。

2010年，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示，“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。”

此后，國務(wù)院發(fā)展研究中心在2013年召開過一場名為“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評估會。據(jù)知情者透露，由于難度頗大，最終并沒有給出明確的出臺時(shí)間。

顧云昌回憶，大約在五六年前，國家有關(guān)部門針對長效機(jī)制問題聯(lián)合研討并初步制定出了一個(gè)草案，但是由于種種原因，到現(xiàn)在還沒有形成一個(gè)真正的長效機(jī)制文件。

“我認(rèn)為其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)是有周期表現(xiàn)的。”在顧云昌看來，房地產(chǎn)市場有一個(gè)明顯的周期規(guī)律，即3年左右一個(gè)周期。2016年房價(jià)進(jìn)入一個(gè)高漲期，到目前為止，還在不斷出臺有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

但是，這些針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控往往是應(yīng)急之需。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滑坡時(shí)，比如2011年以后，房地產(chǎn)需要升溫，于是政府出臺相對寬松的貨幣政策，鼓勵老百姓買房，讓市場回暖。而一旦房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)上漲過快，馬上又需要降溫。此時(shí)，政府往往采取緊縮性貨幣政策，甚至于不惜采取各種行政手段。