長(zhǎng)效機(jī)制在于調(diào)節(jié)供需

在采訪中，多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，此輪調(diào)控是有必要的，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了兩年多的上漲后，2016年10月開始對(duì)部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，讓過(guò)熱的市場(chǎng)適度降溫，對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、有志于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好。

但是對(duì)于限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售這些偏行政化的手段，一些開發(fā)商認(rèn)為是不夠的。“這種抑制措施只是暫時(shí)冰凍了樓市成交，并沒有從根本上改變供求關(guān)系，若取消房?jī)r(jià)還將上漲。”這是目前開發(fā)商的主流心態(tài)。

在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，增加熱點(diǎn)城市的供應(yīng)、租售并舉，調(diào)節(jié)供需關(guān)系，是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制之一。

萬(wàn)科認(rèn)為，按照中性預(yù)測(cè)，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國(guó)還有超過(guò)二十個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間，未來(lái)的新市民絕大部分將集中在就業(yè)機(jī)會(huì)較多的發(fā)達(dá)城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會(huì)消失，住宅開發(fā)依然有著廣闊的市場(chǎng)空間。

但問(wèn)題在于，面對(duì)日益高企的地價(jià)，如何向市場(chǎng)提供新市民支付得起的住房？

萬(wàn)科提出了“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式，東京、香港等人口稠密大都市的發(fā)展過(guò)程表明，以城市軌道交通為骨干的公共交通優(yōu)先模式（TOD）能夠高效銜接周邊城鎮(zhèn)、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應(yīng)、降低其居住成本。

其次，積極參與房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國(guó)際大都市新市民解決居住問(wèn)題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的占比分別為56%、54%和50%。

萬(wàn)科、龍湖、招商蛇口、深圳控股等開發(fā)商正在積極布局租賃市場(chǎng)，切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。這方面，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰認(rèn)為，政府的土地、稅收等政策應(yīng)該給予支持。

開發(fā)商們普遍認(rèn)為，一個(gè)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于住房真正回歸居住目的，也有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

除了住房本身，大量新出現(xiàn)的城市配套需求尚待得到滿足，而房企也要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前開發(fā)商們普遍布局養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興不動(dòng)產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)科指出，這些新興業(yè)態(tài)合計(jì)，相當(dāng)于新打造一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

5月26日，雅居樂集團(tuán)主席陳卓林正式披露了公司的多元化計(jì)劃，“雅居樂不僅要做地產(chǎn)的制造商，更努力發(fā)展為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運(yùn)營(yíng)者”。

據(jù)其介紹，雅樂居已實(shí)現(xiàn)“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)務(wù)已覆蓋地產(chǎn)、雅生活、建設(shè)、環(huán)保和教育五大業(yè)務(wù)板塊。

無(wú)論是萬(wàn)科提出的城市配套服務(wù)商，招商蛇口的城市運(yùn)營(yíng)商，還是保利地產(chǎn)的全生命周期產(chǎn)品，雅居樂的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，本質(zhì)上都指向了同一個(gè)方向：住宅開發(fā)商＋物業(yè)運(yùn)營(yíng)＋配套服務(wù)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，目前開發(fā)商普遍進(jìn)入的多元化領(lǐng)域包括物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、租賃公寓、聯(lián)合辦公、中小學(xué)教育、社區(qū)醫(yī)院等，在這些領(lǐng)域，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、龍湖等大型開發(fā)商依然走在了前面。