5月17日，位于北京市東南五環(huán)的陽光城京兆府項(xiàng)目領(lǐng)取了預(yù)售許可證，預(yù)售價(jià)格在57000元/平方米-78000元/平方米之間，“不出意外”并未越過8萬元的坊間傳聞“紅線”。

近期，北京市主城區(qū)和近郊區(qū)的很多二手豪宅交易價(jià)格已經(jīng)突破10萬元。但受限價(jià)政策的影響，一批新盤以相對(duì)較低的價(jià)格獲取了預(yù)售證，成為今年以來首批“受限”的新盤項(xiàng)目——盡管北京并未明確對(duì)售價(jià)的要求，但今年尚未有單價(jià)超過8萬元的新房住宅項(xiàng)目獲批。

這也成為近期熱點(diǎn)城市樓市的一個(gè)縮影。受限價(jià)政策的直接影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇“平價(jià)開盤”。業(yè)內(nèi)指出，隨著限購、限貸等政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，這一范圍還可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

此外，恒大地產(chǎn)做出降低負(fù)債率的舉動(dòng)，也說明房企正在加強(qiáng)對(duì)資金鏈問題的考量。有房企人士認(rèn)為，隨著調(diào)控深化，償債壓力、業(yè)績壓力等逐漸浮現(xiàn)，“以價(jià)換量”有可能成為更多房企在銷售策略中的選擇。這一信號(hào)表明，在本輪價(jià)格博弈中，房企的立場(chǎng)正在出現(xiàn)動(dòng)搖。

隱形的“紅線”

京兆府是陽光城在北京開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，陽光城選擇“低價(jià)”開盤，可能是出于品牌推廣和蓄客的目的，進(jìn)一步打開北京市場(chǎng)。但這種情況并非個(gè)案。

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年4月入市的首開保利·熙悅誠郡，5月已入市的景粼原著、澤信公館，以及已經(jīng)取得預(yù)售許可證的遠(yuǎn)洋天著春秋、壹號(hào)莊園、翡翠公園等項(xiàng)目，最高的銷售和預(yù)售單價(jià)均未超過8萬元。

北京的限價(jià)政策早已有之，此輪限價(jià)中，北京并未明確價(jià)格“紅線”。坊間傳言，“8萬元”是價(jià)格審批的門檻。從實(shí)際情況來看，到目前為止，北京的確尚未有單價(jià)超過8萬元的項(xiàng)目獲批。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，受到“限價(jià)”政策的管制，今年以來北京出現(xiàn)了一批品質(zhì)或位置已達(dá)“豪宅線”，但是價(jià)格無法逾越“8萬元”的項(xiàng)目。她認(rèn)為，對(duì)于購房者而言，這一類項(xiàng)目性價(jià)比較高，不失為一個(gè)相對(duì)較好的入市選擇。

這種情況并非個(gè)案。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，在蘇州、南京、廈門等城市，近期也出現(xiàn)部分項(xiàng)目開盤價(jià)格明顯低于預(yù)期的情況。在中部的長沙，部分新盤供應(yīng)價(jià)格也明顯下降。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國有超過20個(gè)城市在近期出臺(tái)了限價(jià)政策，標(biāo)準(zhǔn)多為“不得高于前期項(xiàng)目售價(jià)、不得高于同區(qū)域同類項(xiàng)目售價(jià)”等。還有很多城市雖未明確出臺(tái)“限價(jià)令”，但在價(jià)格審批中已有所限制。“政府并沒有說賣多少錢合適，但我們按照預(yù)期價(jià)格去審批的時(shí)候，已經(jīng)批不下來了。”天津某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅出現(xiàn)全面回落。環(huán)比來看，有12個(gè)城市的新房價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄，其中的5個(gè)城市（上海、南京、合肥、福州、天津）表現(xiàn)為負(fù)增長。

事實(shí)上，除限價(jià)政策的直接影響外，限購、限貸等政策措施也在此輪價(jià)格博弈中起到了重要作用。其中，限購政策使得很多購房者的資格受限，信貸政策收緊也影響到購房者的支付能力。加之部分需求進(jìn)入觀望狀態(tài)，使得樓市成交量進(jìn)一步下滑，并影響到交易價(jià)格。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年5月北京成交新房住宅2398套，同比下降40.9%，并已連續(xù)5個(gè)月低于3000套。二手住宅成交10801套，創(chuàng)下最近27個(gè)月的最低值。

資金鏈壓力倒逼利潤回吐

在諸多應(yīng)對(duì)新政的手段中，降價(jià)銷售其實(shí)是不得已的選擇。在此之前，很多開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏，以等待更好的時(shí)機(jī)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年北京月均入市住宅項(xiàng)目在10個(gè)以內(nèi)，新房供應(yīng)已降至低位。

“一二線城市房價(jià)較高，是企業(yè)謀求利潤的主要區(qū)域，所以在調(diào)控剛開始時(shí)，大多數(shù)企業(yè)會(huì)先選擇 扛一扛 ，實(shí)在扛不住了才會(huì)降價(jià)（下調(diào)價(jià)格預(yù)期）。”上述房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

隨著年中將至，業(yè)績壓力驟增，企業(yè)的價(jià)格策略已有松動(dòng)跡象。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示，今年6月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)14個(gè)項(xiàng)目入市，雖與去年同期的33個(gè)項(xiàng)目入市相差甚遠(yuǎn)，但對(duì)比此前幾個(gè)月的入市規(guī)模，已經(jīng)顯示出房企開始準(zhǔn)備年中沖刺的姿態(tài)。

業(yè)內(nèi)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，盡管會(huì)蒙受利潤損失，企業(yè)仍然可能會(huì)降價(jià)銷售，從而保證規(guī)模和現(xiàn)金流。

5月12日晚，恒大公告披露，其相關(guān)附屬公司與信銀基金簽訂了10份項(xiàng)目協(xié)議，通過增資擴(kuò)股的方式獲得了總額108.5億元的融資。該舉措被認(rèn)為是對(duì)年初制定的“降低負(fù)債率”目標(biāo)的一種踐行。在此之前，恒大已宣布完成561.8億元永續(xù)債的贖回，上半年償還50%永續(xù)債的任務(wù)也得以提前完成。

作為銷售規(guī)模已躍居全國首位的開發(fā)商，恒大的動(dòng)作被認(rèn)為具有代表性意義，即隨著樓市調(diào)控的深化，房企開始關(guān)注資金鏈問題。

北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，企業(yè)將在2017年和2018年迎來償債高峰期。由于當(dāng)前對(duì)資金層面的管控較為嚴(yán)厲，融資難度加大，成本抬升，房企可能會(huì)很快面臨一個(gè)資金緊縮的階段。“在這個(gè)階段，現(xiàn)金流比利潤更重要。”

盡管當(dāng)前三四線樓市頗為火熱，但由于房價(jià)偏低，其對(duì)規(guī)模和現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)不及一二線城市。且很多中型規(guī)模的房企，仍然以一二線城市作為主要戰(zhàn)場(chǎng)，因此這些區(qū)域的銷售壓力將逐漸顯現(xiàn)。

上述人士認(rèn)為，年初以來，房企在去年的銷售慣性下仍然維持著較好的業(yè)績。但隨著資金壓力加大，以及業(yè)績節(jié)點(diǎn)的要求，從今年下半年開始，越來越多的企業(yè)將加快銷售步伐，其對(duì)價(jià)格的堅(jiān)守也將有所松動(dòng)。在調(diào)控較為嚴(yán)厲的一二線城市，這種情況更為明顯。