明股實(shí)債叫停，萬(wàn)科股權(quán)融資輸血

股權(quán)融資的時(shí)刻到了。

近年來(lái)，銀行系統(tǒng)的資金通過(guò)多種表外渠道流向了房地產(chǎn)。如今，隨著銀監(jiān)會(huì)開(kāi)展“三三四”專項(xiàng)治理以來(lái)，表外、信托等通道類的產(chǎn)品將面臨大限。此前，證監(jiān)會(huì)嚴(yán)管房企再融資和海外發(fā)債與配股。今年2月，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，明確禁投16個(gè)城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。

在銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等多部門(mén)嚴(yán)加看管房地產(chǎn)融資渠道，在私募做債權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目所有路基本斷掉和明股實(shí)債被事實(shí)性叫停的時(shí)候，部分房企還有手中的底牌——股權(quán)融資。

據(jù)新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行理財(cái)、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或“明股實(shí)債”，如今，這類融資陸續(xù)被叫停。包括萬(wàn)科、保利等在內(nèi)的一些大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始接受股權(quán)融資，在項(xiàng)目層面紛紛開(kāi)展股權(quán)合作。

業(yè)內(nèi)人士稱，過(guò)去十年是房地產(chǎn)的黃金期，房企高速成長(zhǎng)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，盈利能力大增。因此，多種渠道融資大都是“明股實(shí)債”，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商寧愿承擔(dān)高利息成本，也不愿意出讓手中更有價(jià)值的股權(quán)，讓渡利潤(rùn)、分紅給項(xiàng)目股東。如今，這一局面正在轉(zhuǎn)向股權(quán)融資。

5月12日，恒大發(fā)布公告稱，中信銀行旗下基金豪擲超200億資金“入股＋貸款”，共同開(kāi)發(fā)恒大旗下的十個(gè)項(xiàng)目。

中信旗下的信銀基金通過(guò)資本投資獲得相應(yīng)股權(quán)，并通過(guò)同等比例的委托貸款介入恒大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。

此后的5月23日，萬(wàn)科公告欲與招銀資本、長(zhǎng)江招銀，一起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金，投資萬(wàn)科及其控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建和已完工項(xiàng)目），出讓價(jià)款為129億元，萬(wàn)科出資50.31億元。

萬(wàn)科在公告里毫不諱言，基金的成立是“綜合考慮目前的融資環(huán)境”。

萬(wàn)科公布的2017年1季度報(bào)顯示，今年一季度其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量首次告負(fù)，為－95.2億元，而2016年度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量則為395.7億元。同時(shí)，萬(wàn)科的自由現(xiàn)金流也首次轉(zhuǎn)負(fù)，經(jīng)測(cè)算，2017年1季末自由現(xiàn)金流為－99億元。

某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)認(rèn)為，此次萬(wàn)科成立的基金主要是以持股和提供資金為導(dǎo)向的，還沒(méi)有涉及證券化的模式，因而更像一種融資手段。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的時(shí)刻到了，尤其是中小開(kāi)發(fā)商有迫切的融資需求，“股+債”打包的做法已經(jīng)很多了。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資的壓力會(huì)帶來(lái)很多“副作用”，比如說(shuō)房企銷售和拿地的自由度都不大了，必須快速融資輸血。