2017年上半年，共有126家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額36220億元，平均銷(xiāo)售額287億元。千億陣營(yíng)由于中海的加入，企業(yè)數(shù)量增加至7家，平均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)39.26%，達(dá)到1848億元。

另一方面，根據(jù)中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年1月至5月，房企融資數(shù)據(jù)高達(dá)5514.8億元，但2017年同期，房企在內(nèi)地資本市場(chǎng)的融資規(guī)模為1232.4億元，同比跌幅達(dá)77.7%。

數(shù)據(jù)由記者文春燕搜集整理

這半年，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱

2017年上半年，伴隨著限購(gòu)政策的施行，房地產(chǎn)行業(yè)的分化和洗牌，正變得越來(lái)越明顯。

2017年上半年，成都的限購(gòu)政策一再收緊，所有開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏都被打亂了。

開(kāi)發(fā)商在拿預(yù)售許可證上猶豫不決。拿，限定的價(jià)格不足以盈利；不拿，資金成本又難以承受。

倉(cāng)促上馬精裝，又擔(dān)心精裝溢價(jià)客戶(hù)產(chǎn)生抗性。

分化就此開(kāi)始了。

為了溢價(jià)，市場(chǎng)上出現(xiàn)的房源都是高端產(chǎn)品，精裝豪宅。但是總量少了，有一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的數(shù)據(jù)說(shuō)，今年上半年，成都開(kāi)售樓盤(pán)的數(shù)量，不足具備開(kāi)售條件的樓盤(pán)總量1/10。購(gòu)房者的直觀感受，就是房子太俏了，到處都買(mǎi)不到。

事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商精裝溢價(jià)會(huì)產(chǎn)生客戶(hù)抗性的擔(dān)憂是毫無(wú)必要的。那些高端產(chǎn)品、精裝豪宅一樣遭到瘋搶。情急之下，全款買(mǎi)房出現(xiàn)了。全款不僅有繞過(guò)限購(gòu)之虞，而且?guī)椭�開(kāi)發(fā)商節(jié)省了至少3個(gè)月的銀行賬期。

剎車(chē)失靈了。

就在業(yè)績(jī)最應(yīng)該慘淡的年月，成都卻首次出現(xiàn)半年銷(xiāo)售額過(guò)百億，保利、萬(wàn)科等房企逆勢(shì)上揚(yáng)，業(yè)績(jī)大大超過(guò)往年。其中萬(wàn)科的單盤(pán)半年產(chǎn)量接近20億元。

大量開(kāi)發(fā)商的喜報(bào)還在路上，限購(gòu)之下，這其實(shí)是一個(gè)豐收的年份。

這種熱鬧和激進(jìn)，還體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，太多讓人咋舌的土拍了。從華府到北繞城到新都再到十陵，每一次土拍都會(huì)出現(xiàn)地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)這半年，成都地價(jià)全線進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，成都再無(wú)價(jià)值洼地。

大企業(yè)成為這場(chǎng)靠錢(qián)支撐運(yùn)轉(zhuǎn)的大戲的主角。債權(quán)融資、中期票據(jù)、信托貸款、委托貸款、海外銀行貸款，在解決融資問(wèn)題上，各大房企另辟蹊徑，開(kāi)啟花式融資之路。尤其值得關(guān)注的是綠地、華潤(rùn)、恒大、萬(wàn)科等房企紛紛開(kāi)始涉足金融領(lǐng)域，包括證券、基金、銀行等。其中不乏中天城投這類(lèi)直接將股票簡(jiǎn)稱(chēng)改為“中天金融”的房企。

下半年，融資將卡死不少房企

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，融資規(guī)模降低實(shí)際上可以理解為，國(guó)家為防范房地產(chǎn)行業(yè)不斷累積的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)端不斷降低杠桿，從而收到的顯著成效。

在國(guó)家的降低杠桿的政策引導(dǎo)下，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)。那么，火熱的樓市還會(huì)持續(xù)嗎？那些高價(jià)拿下的土地，又將命運(yùn)如何？

著名學(xué)者、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)劉璐副教授在采訪中表示，“此前對(duì)房企融資的監(jiān)管較為寬松，除了傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸之外，信托、股權(quán)基金等各種渠道也很多。但去年10月樓市進(jìn)入調(diào)控期以來(lái)，對(duì)于房企融資渠道的來(lái)源的監(jiān)管也在不斷加強(qiáng)，這使得房企的融資越發(fā)困難。”

劉璐教授提到，隨著限購(gòu)、限售等調(diào)控的不斷升級(jí)，房企的銷(xiāo)售回款也在變慢。兩相疊加之下，今年下半年房企的資金壓力是會(huì)顯著增加的。

業(yè)界普遍預(yù)測(cè)的中小房企整合潮，也尚未在上半年的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)。對(duì)于這一點(diǎn)，劉璐教授認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)融資規(guī)模下降的反應(yīng)，還需要一段時(shí)間才能凸顯。下半年或?qū)⒊蔀橐粋�(gè)轉(zhuǎn)折期，對(duì)于一些高價(jià)拿地的房企而言，其下半年的資金鏈也許會(huì)經(jīng)受考驗(yàn)。

一些中小房企在下半年面臨的形勢(shì)將會(huì)更嚴(yán)峻，土地市場(chǎng)上，沒(méi)錢(qián)拿地的中小開(kāi)發(fā)商已步入節(jié)節(jié)敗退的局面。產(chǎn)品與品牌戰(zhàn)線上，中小房企很難與成都市場(chǎng)上涌入的各大品牌房企匹敵。下半年或更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，等待中小房企的，將是進(jìn)一步惡化的生存環(huán)境。