下半年開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)檫@個(gè)原因而死掉!
作者:未知 來(lái)源:四川新聞網(wǎng) 更新時(shí)間:2017年07月09日 【字體:大 中 小】
2017年上半年,共有126家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元,合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額36220億元,平均銷(xiāo)售額287億元。千億陣營(yíng)由于中海的加入,企業(yè)數(shù)量增加至7家,平均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)39.26%,達(dá)到1848億元。
另一方面,根據(jù)中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2016年1月至5月,房企融資數(shù)據(jù)高達(dá)5514.8億元,但2017年同期,房企在內(nèi)地資本市場(chǎng)的融資規(guī)模為1232.4億元,同比跌幅達(dá)77.7%。
數(shù)據(jù)由記者文春燕搜集整理
這半年,強(qiáng)者越強(qiáng),弱者越弱
2017年上半年,伴隨著限購(gòu)政策的施行,房地產(chǎn)行業(yè)的分化和洗牌,正變得越來(lái)越明顯。
2017年上半年,成都的限購(gòu)政策一再收緊,所有開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏都被打亂了。
開(kāi)發(fā)商在拿預(yù)售許可證上猶豫不決。拿,限定的價(jià)格不足以盈利;不拿,資金成本又難以承受。
倉(cāng)促上馬精裝,又擔(dān)心精裝溢價(jià)客戶(hù)產(chǎn)生抗性。
分化就此開(kāi)始了。
為了溢價(jià),市場(chǎng)上出現(xiàn)的房源都是高端產(chǎn)品,精裝豪宅。但是總量少了,有一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的數(shù)據(jù)說(shuō),今年上半年,成都開(kāi)售樓盤(pán)的數(shù)量,不足具備開(kāi)售條件的樓盤(pán)總量1/10。購(gòu)房者的直觀感受,就是房子太俏了,到處都買(mǎi)不到。
事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商精裝溢價(jià)會(huì)產(chǎn)生客戶(hù)抗性的擔(dān)憂是毫無(wú)必要的。那些高端產(chǎn)品、精裝豪宅一樣遭到瘋搶。情急之下,全款買(mǎi)房出現(xiàn)了。全款不僅有繞過(guò)限購(gòu)之虞,而且?guī)椭_(kāi)發(fā)商節(jié)省了至少3個(gè)月的銀行賬期。
剎車(chē)失靈了。
就在業(yè)績(jī)最應(yīng)該慘淡的年月,成都卻首次出現(xiàn)半年銷(xiāo)售額過(guò)百億,保利、萬(wàn)科等房企逆勢(shì)上揚(yáng),業(yè)績(jī)大大超過(guò)往年。其中萬(wàn)科的單盤(pán)半年產(chǎn)量接近20億元。
大量開(kāi)發(fā)商的喜報(bào)還在路上,限購(gòu)之下,這其實(shí)是一個(gè)豐收的年份。
這種熱鬧和激進(jìn),還體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上,太多讓人咋舌的土拍了。從華府到北繞城到新都再到十陵,每一次土拍都會(huì)出現(xiàn)地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià),經(jīng)過(guò)這半年,成都地價(jià)全線進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代,成都再無(wú)價(jià)值洼地。
大企業(yè)成為這場(chǎng)靠錢(qián)支撐運(yùn)轉(zhuǎn)的大戲的主角。債權(quán)融資、中期票據(jù)、信托貸款、委托貸款、海外銀行貸款,在解決融資問(wèn)題上,各大房企另辟蹊徑,開(kāi)啟花式融資之路。尤其值得關(guān)注的是綠地、華潤(rùn)、恒大、萬(wàn)科等房企紛紛開(kāi)始涉足金融領(lǐng)域,包括證券、基金、銀行等。其中不乏中天城投這類(lèi)直接將股票簡(jiǎn)稱(chēng)改為“中天金融”的房企。
下半年,融資將卡死不少房企
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,融資規(guī)模降低實(shí)際上可以理解為,國(guó)家為防范房地產(chǎn)行業(yè)不斷累積的風(fēng)險(xiǎn),在房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)端不斷降低杠桿,從而收到的顯著成效。
在國(guó)家的降低杠桿的政策引導(dǎo)下,樓市進(jìn)入下半場(chǎng)。那么,火熱的樓市還會(huì)持續(xù)嗎?那些高價(jià)拿下的土地,又將命運(yùn)如何?
著名學(xué)者、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)劉璐副教授在采訪中表示,“此前對(duì)房企融資的監(jiān)管較為寬松,除了傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸之外,信托、股權(quán)基金等各種渠道也很多。但去年10月樓市進(jìn)入調(diào)控期以來(lái),對(duì)于房企融資渠道的來(lái)源的監(jiān)管也在不斷加強(qiáng),這使得房企的融資越發(fā)困難。”
劉璐教授提到,隨著限購(gòu)、限售等調(diào)控的不斷升級(jí),房企的銷(xiāo)售回款也在變慢。兩相疊加之下,今年下半年房企的資金壓力是會(huì)顯著增加的。
業(yè)界普遍預(yù)測(cè)的中小房企整合潮,也尚未在上半年的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)。對(duì)于這一點(diǎn),劉璐教授認(rèn)為,整個(gè)市場(chǎng)對(duì)融資規(guī)模下降的反應(yīng),還需要一段時(shí)間才能凸顯。下半年或?qū)⒊蔀橐粋(gè)轉(zhuǎn)折期,對(duì)于一些高價(jià)拿地的房企而言,其下半年的資金鏈也許會(huì)經(jīng)受考驗(yàn)。
一些中小房企在下半年面臨的形勢(shì)將會(huì)更嚴(yán)峻,土地市場(chǎng)上,沒(méi)錢(qián)拿地的中小開(kāi)發(fā)商已步入節(jié)節(jié)敗退的局面。產(chǎn)品與品牌戰(zhàn)線上,中小房企很難與成都市場(chǎng)上涌入的各大品牌房企匹敵。下半年或更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi),等待中小房企的,將是進(jìn)一步惡化的生存環(huán)境。
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