日前，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿，以下簡稱《征求意見稿》）。國研中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副研究員許偉對《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》分析，共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市落實中央關(guān)于完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和調(diào)控長效機(jī)制的一個重要組成部分。許偉指出，目前的改革方向是回歸房屋居住屬性，但在一些制度設(shè)計上需要更加細(xì)化，確保制度更加開放和公平。

《21世紀(jì)》：有觀點認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是此前北京自住房的升級版。你如何看待北京過去的自住房政策？

許偉：《征求意見稿》提到了，一旦文件生效，未銷售的自住型商品住房應(yīng)該按照新規(guī)定管理。自從2013年北京市加快中低價位的自住房政策實施至今，目前已經(jīng)累計供應(yīng)近6萬套，這在一定程度上滿足了部分京籍無房、保障房輪候家庭的住房需求，但2016年和2017年供給逐年減少。

《21世紀(jì)》：從自主房到共有產(chǎn)權(quán)房，發(fā)生了哪些變化？

許偉：這種變化主要體現(xiàn)在四個方面。

首先，保障覆蓋范圍更廣。從戶籍為北京的家庭拓展至沒有北京戶籍的“新北京人”。同時，被保障對象可以先購買部分產(chǎn)權(quán)，更能夠體現(xiàn)保障屬性。

其次，更加強(qiáng)調(diào)屬地原則和職住平衡。過去自住房項目位置相對偏遠(yuǎn)，而共有產(chǎn)權(quán)住房更加強(qiáng)調(diào)職住平衡和精準(zhǔn)分配。

第三，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面體現(xiàn)了住房的居住屬性。自住房取得房屋所有權(quán)5年以后可以上市轉(zhuǎn)讓，所得收益30%上繳。共有產(chǎn)權(quán)5年后也可以回購或轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額，而且產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)同等條件可以優(yōu)先購買。

第四，更加強(qiáng)調(diào)居住質(zhì)量。例如，共有產(chǎn)權(quán)住房將按照適用、經(jīng)濟(jì)、安全、綠色、美觀等要素去規(guī)劃設(shè)計建設(shè)，全面實施全裝修成品交房，對層高、車位、配套基礎(chǔ)設(shè)施和選址都有具體要求。

《21世紀(jì)》：《征求意見稿》提出，各區(qū)的房源都要有不少于30%的比例用于滿足沒有北京戶籍的“新北京人”的住房需求，你如何評價這一比例？是否合理？

許偉：客觀地說，這比已有的保障房政策有較大的改進(jìn)，保障的對象已經(jīng)部分覆蓋到?jīng)]有北京戶籍的“新北京人”。

但具體哪些“新北京人”可以受益呢？《征求意見稿》定義的可以享受共有產(chǎn)權(quán)住房的“新北京人”的前提條件之一是“符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭”，但針對這一前提的具體條件目前尚無規(guī)定。未來是否會采取類似“本區(qū)工作+N年社保/納稅”的規(guī)定？現(xiàn)在還不太確定。但總體看，設(shè)置條件應(yīng)更加公平合理，實施過程中充分利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和加強(qiáng)不同主管部門的信息共享。

從分配比例上，未來可以順應(yīng)城市化和人口遷徙的情況，擴(kuò)大“新北京人”的保障比例，比如提高到40%以上，因為根據(jù)北京市的統(tǒng)計北京非戶籍人口比例已經(jīng)接近40%，而且住房擁有水平較戶籍人口低。

《21世紀(jì)》：共有產(chǎn)權(quán)住房將實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，具體怎么確定個人的出資共有比例？有沒有什么建議的浮動區(qū)間？

許偉：《征求意見稿》提出的具體比例是基于單個項目分別確定，具體購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。

可以根據(jù)需要保障的夾心層人群年均收入和適當(dāng)?shù)姆績r收入比，同時綜合考慮土地、建設(shè)、營運代持成本和開發(fā)商利潤等因素，綜合確定一個區(qū)間比例。例如，此前，江蘇淮安的做法是困難家庭可以選擇出資不低于房價的60%，政府最高可以出資達(dá)到40%。

《21世紀(jì)》：《征求意見稿》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。具體低多少，有沒有建議比例？

許偉：在共有產(chǎn)權(quán)比同地段、同品質(zhì)的商品房價格降低比例上，《征求意見稿》提出的是基于每個項目分別確定。但比照的基準(zhǔn)一定程度上可以參考自住房比周圍商品房低30%的比例作為參考。

《21世紀(jì)》：你如何評價共有產(chǎn)權(quán)房的回購機(jī)制？

許偉：這一政策更加強(qiáng)調(diào)了房屋的永久居住和保障屬性。但是在回購機(jī)制上，需要注意第三方房屋評估的獨立性、科學(xué)性和公開性，確保估值的合理性。

《21世紀(jì)》：你對《征求意見稿》還有哪些修改建議？

許偉：首先，涉及各區(qū)操作層面的有些規(guī)定需要細(xì)化和優(yōu)化。第一，政府與個人共有的比例需要進(jìn)一步確定，是北京市統(tǒng)一確定還是分區(qū)確定？是先定一個區(qū)間再由各個項目來定，還是直接由各個項目來定？第二，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價比區(qū)域商品房銷售均價低多少，是每個項目都不同，還是統(tǒng)一做出規(guī)定？第三，北京和各區(qū)每年供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)總量有多少？城六區(qū)和郊區(qū)縣怎么體現(xiàn)差異？

其次，征求意見稿提出“合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地，并在年度土地利用計劃及土地供應(yīng)計劃中單獨列出、優(yōu)先供應(yīng)”，但這有一個前提，即確保每年的土地供應(yīng)總量要適度增加，提高北京市住房供給總量。

第三，征求意見稿提出了兩種共有產(chǎn)權(quán)住房的類型，一種是政府與個人共有產(chǎn)權(quán)的住房，另一種是在重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)及周邊建設(shè)籌集的面向人才的共有產(chǎn)權(quán)住房，這一種需要另外明確規(guī)則。

《21世紀(jì)》：這一政策對北京的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生哪些影響？

許偉：該政策是北京市落實中央關(guān)于完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和調(diào)控長效機(jī)制的一個重要組成部分。它主要針對的是部分城市夾心層，和現(xiàn)有普通商品房的購房人群替代性并不明顯。從長遠(yuǎn)看，有利于降低居住成本，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。