逾60城發(fā)布160次樓市調(diào)控政策 部分房企按兵不動(dòng)(3)
作者:未知 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2017年08月01日 【字體:大 中 小】
房價(jià)失真:房企花樣頻出應(yīng)對限價(jià)令
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研了解到,此輪調(diào)控多地對新建住宅入市出臺(tái)了限價(jià)的硬性指標(biāo),不少開發(fā)企業(yè)對此作出各種有針對性的對策。
“現(xiàn)在不僅是限定銷售價(jià)格,政府還控制著網(wǎng)簽節(jié)奏,這樣做就是為了讓房價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比不漲。”多位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,將延遲入市時(shí)間,等過段時(shí)間市場趨冷,政府就會(huì)放松管控,再熬幾個(gè)月賣個(gè)好價(jià)。
南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的地區(qū)之一,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者探訪河西地區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn),該區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目要么無房可賣,要么統(tǒng)一售價(jià)——每平方米45000元,此系政府對該區(qū)設(shè)定的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格。
北京住建部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格限定在每平方米8萬元,一些位置較好、原本市場價(jià)每平方米十幾萬元的房子,目前也只能賣到限定價(jià)以內(nèi)。記者了解到,一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略,改持觀望態(tài)度,按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁的時(shí)刻。而一些挺不住的企業(yè),就以指導(dǎo)價(jià)格入市了。
福州一個(gè)樓盤項(xiàng)目新榕金城灣的備案價(jià)是每平方米16000元,年初一直以23000元左右的價(jià)格銷售。被房管部門批評后,項(xiàng)目干脆捂盤,囤積著一些房源不賣。
“我們一個(gè)項(xiàng)目,當(dāng)年拿地樓面價(jià)每平方米就達(dá)到6萬元,算上金融、建安等成本,每平方米賣8萬元肯定賠錢。”一位國有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說,如果堅(jiān)持不賣,資金鏈就有斷裂風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)因此打算內(nèi)部銷售,算是給企業(yè)員工福利。
福州一家地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,限價(jià)令下,一些開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲。“比如一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了,但房管部門就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí),將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽,整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過高。”
一些房地產(chǎn)企業(yè)還使用“雙合同”來規(guī)避限價(jià)。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤項(xiàng)目“美倫·學(xué)府雅居”越過每平方米1.7萬元左右的備案價(jià),通過捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費(fèi)用。
供需錯(cuò)位:“目前調(diào)控的仍然是價(jià)格”
“目前樓市調(diào)控的仍然是價(jià)格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,后續(xù)還需要從供求關(guān)系入手,進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的供給側(cè)改革。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn),一些熱點(diǎn)城市的“限價(jià)令”導(dǎo)致樓盤定價(jià)或備案價(jià)格盡量接近價(jià)格最高控制點(diǎn)。福建省漳州市環(huán)廈門,今年漳州市區(qū)上半年房價(jià)在每平方米1萬元以上,一些高端樓盤在1.5萬元左右,當(dāng)?shù)刈龀隽讼迌r(jià)2萬元的政策調(diào)控。在業(yè)內(nèi)人士看來,如此有可能導(dǎo)致樓盤價(jià)格整體在限價(jià)令范圍內(nèi)整體上調(diào),這樣盡管控制了整體市場的成交最高價(jià),但是由于中低端樓盤普遍提價(jià),限價(jià)令變?yōu)?ldquo;促漲令”,整體市場均價(jià)并不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)令而降低,反而會(huì)促使樓市短期內(nèi)量價(jià)反彈。
為了實(shí)現(xiàn)房價(jià)緩增長甚至不增長的調(diào)控目標(biāo),熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項(xiàng)目預(yù)售證審批,新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊,導(dǎo)致供應(yīng)不足。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,5月,監(jiān)測的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同環(huán)比分別繼續(xù)減少22%和13%,各線城市均有不同程度的回落,尤其是一線城市供應(yīng)量驟降至歷史低位。具體而言,一線城市全線回落,廣州、深圳環(huán)比跌幅超60%,北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右;二三線城市整體環(huán)比下降8%,同比下降16%。業(yè)內(nèi)人士分析,限價(jià)令影響的新房供應(yīng)不足,進(jìn)一步加劇了樓市的供需錯(cuò)位,影響著購房者的看漲情緒。
限價(jià)令下還出現(xiàn)了一些監(jiān)管亂象。多名地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說,限價(jià)之下政府部門加大了自由裁量權(quán),容易誘發(fā)腐敗。一名國有房企的銷售總監(jiān)說,一些項(xiàng)目的售價(jià)漲幅是不是超過設(shè)定的紅線,最終是手握審批權(quán)的相關(guān)部門說了算。“我們公司在多個(gè)城市有一些高端項(xiàng)目,在被限價(jià)后,房價(jià)要么回調(diào),要么延遲入市。這個(gè)時(shí)候,經(jīng)常有一些監(jiān)管部門的人打電話拿房源,求打折,我們又不敢得罪。”
在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來,地方房地產(chǎn)調(diào)控政策如果以應(yīng)對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題為主,會(huì)缺少對政策與市場表現(xiàn)、政策與市場參與者行為之間相互作用機(jī)理的研究,也缺少政策間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。“光用短期政策不能完全解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展的問題,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排。”
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