房價(jià)失真：房企花樣頻出應(yīng)對限價(jià)令

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研了解到，此輪調(diào)控多地對新建住宅入市出臺(tái)了限價(jià)的硬性指標(biāo)，不少開發(fā)企業(yè)對此作出各種有針對性的對策。

“現(xiàn)在不僅是限定銷售價(jià)格，政府還控制著網(wǎng)簽節(jié)奏，這樣做就是為了讓房價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比不漲。”多位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，將延遲入市時(shí)間，等過段時(shí)間市場趨冷，政府就會(huì)放松管控，再熬幾個(gè)月賣個(gè)好價(jià)。

南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的地區(qū)之一，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者探訪河西地區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，該區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目要么無房可賣，要么統(tǒng)一售價(jià)——每平方米45000元，此系政府對該區(qū)設(shè)定的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格。

北京住建部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格限定在每平方米8萬元，一些位置較好、原本市場價(jià)每平方米十幾萬元的房子，目前也只能賣到限定價(jià)以內(nèi)。記者了解到，一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，改持觀望態(tài)度，按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁的時(shí)刻。而一些挺不住的企業(yè)，就以指導(dǎo)價(jià)格入市了。

福州一個(gè)樓盤項(xiàng)目新榕金城灣的備案價(jià)是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的價(jià)格銷售。被房管部門批評后，項(xiàng)目干脆捂盤，囤積著一些房源不賣。

“我們一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年拿地樓面價(jià)每平方米就達(dá)到6萬元，算上金融、建安等成本，每平方米賣8萬元肯定賠錢。”一位國有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說，如果堅(jiān)持不賣，資金鏈就有斷裂風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)因此打算內(nèi)部銷售，算是給企業(yè)員工福利。

福州一家地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，限價(jià)令下，一些開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲。“比如一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過高。”

一些房地產(chǎn)企業(yè)還使用“雙合同”來規(guī)避限價(jià)。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤項(xiàng)目“美倫·學(xué)府雅居”越過每平方米1.7萬元左右的備案價(jià)，通過捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費(fèi)用。

供需錯(cuò)位：“目前調(diào)控的仍然是價(jià)格”

“目前樓市調(diào)控的仍然是價(jià)格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，后續(xù)還需要從供求關(guān)系入手，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的供給側(cè)改革。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，一些熱點(diǎn)城市的“限價(jià)令”導(dǎo)致樓盤定價(jià)或備案價(jià)格盡量接近價(jià)格最高控制點(diǎn)。福建省漳州市環(huán)廈門，今年漳州市區(qū)上半年房價(jià)在每平方米1萬元以上，一些高端樓盤在1.5萬元左右，當(dāng)?shù)刈龀隽讼迌r(jià)2萬元的政策調(diào)控。在業(yè)內(nèi)人士看來，如此有可能導(dǎo)致樓盤價(jià)格整體在限價(jià)令范圍內(nèi)整體上調(diào)，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價(jià)，但是由于中低端樓盤普遍提價(jià)，限價(jià)令變?yōu)?ldquo;促漲令”，整體市場均價(jià)并不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)令而降低，反而會(huì)促使樓市短期內(nèi)量價(jià)反彈。

為了實(shí)現(xiàn)房價(jià)緩增長甚至不增長的調(diào)控目標(biāo)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項(xiàng)目預(yù)售證審批，新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊，導(dǎo)致供應(yīng)不足。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月，監(jiān)測的29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同環(huán)比分別繼續(xù)減少22%和13%，各線城市均有不同程度的回落，尤其是一線城市供應(yīng)量驟降至歷史低位。具體而言，一線城市全線回落，廣州、深圳環(huán)比跌幅超60%，北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右；二三線城市整體環(huán)比下降8%，同比下降16%。業(yè)內(nèi)人士分析，限價(jià)令影響的新房供應(yīng)不足，進(jìn)一步加劇了樓市的供需錯(cuò)位，影響著購房者的看漲情緒。

限價(jià)令下還出現(xiàn)了一些監(jiān)管亂象。多名地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說，限價(jià)之下政府部門加大了自由裁量權(quán)，容易誘發(fā)腐敗。一名國有房企的銷售總監(jiān)說，一些項(xiàng)目的售價(jià)漲幅是不是超過設(shè)定的紅線，最終是手握審批權(quán)的相關(guān)部門說了算。“我們公司在多個(gè)城市有一些高端項(xiàng)目，在被限價(jià)后，房價(jià)要么回調(diào)，要么延遲入市。這個(gè)時(shí)候，經(jīng)常有一些監(jiān)管部門的人打電話拿房源，求打折，我們又不敢得罪。”

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策如果以應(yīng)對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題為主，會(huì)缺少對政策與市場表現(xiàn)、政策與市場參與者行為之間相互作用機(jī)理的研究，也缺少政策間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。“光用短期政策不能完全解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展的問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排。”