（三）進(jìn)入下半年剛改一族興起

改善群體的購房面積高于剛需群體，剛需客群購房面積持續(xù)減少，7月起改善客群購房面積也出現(xiàn)下降。剛需多為畢業(yè)不久的群體，受自身經(jīng)濟(jì)條件限制，首先要解決的是居住問題，因此在購房壓力增大、房貸利率上浮的過程中，通常選擇較小面積的住房。對于改善客群來說，存在一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，承壓能力強(qiáng)于剛需，但是隨著首付比例提升至6成以及定向加息實(shí)行，改善群體也發(fā)生了本質(zhì)變化，追求居住地段和成熟資源的換房群體，不得不犧牲居住面積，成都也出現(xiàn)了剛改一族。

圖： 2017年二手房剛需、改善客群套均面積走勢

三、新房市場轉(zhuǎn)向改善化

（一）中心城區(qū)和近郊均趨于改善化

從新房的套均面積可見，中心城區(qū)呈不斷上升趨勢。部分地緣型極強(qiáng)的客戶習(xí)慣于城區(qū)成熟的產(chǎn)業(yè)生活配套，因此在換房或購置二套房時(shí)不愿與原居住地相隔太遠(yuǎn)，為中心城區(qū)的改善類住宅提供了潛在的市場。而與此同時(shí)，中心城區(qū)可開發(fā)土地日漸稀少，隨著拿地成本的增加，房企為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，改善類產(chǎn)品便成為了最好的選擇。正是由于房企和購房者間對中心城區(qū)產(chǎn)品需求達(dá)成了潛在的默契，因此使中心城區(qū)新房改善項(xiàng)目頻出，拉高了套均面積。

而在近郊，新房套均面積呈現(xiàn)出先降后升的情況。由于近郊均價(jià)較低，因此在公共交通較為便利的地塊，為吸引剛需客群和投資型客戶購房，前期打造了眾多剛需大盤。而隨著中心城區(qū)的擴(kuò)大、軌道交通的覆蓋和配套設(shè)施的完善，區(qū)位優(yōu)勢較好的近郊地區(qū)與中心城區(qū)的差距日漸縮小，部分中心城區(qū)改善客戶對近郊的接受度提高，最終迫于購房成本的壓力外溢至近郊，使近郊逐漸從“剛需藍(lán)海”向“改善價(jià)值洼地”轉(zhuǎn)型。

圖： 2008年-2017年中心城區(qū)、近郊套均面積走勢

（二）新房步入低密時(shí)代

隨著中心城區(qū)和近郊相繼步入改善時(shí)代，新房平均容積率明顯下降。其中中心城區(qū)下降最為明顯，從2009年的峰值4.24降至2017年的2.65，物業(yè)密度明顯下降，居住舒適感提升。

而近郊的容積率曲線與其套均面積趨勢恰恰相反。2010年-2014年，近郊新房平均容積率陡然提高，而套均面積持續(xù)下行，近郊進(jìn)入剛需最旺盛的時(shí)段。而自2015年開始，近郊吸納了大量中心城區(qū)外溢客群，改善需求日漸顯現(xiàn)，平均容積率大幅回落，也開始步入低密時(shí)代。

圖： 2008年-2017年住宅類用地平均容積率走勢

統(tǒng)計(jì)范圍：本文統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍僅為成都中心城區(qū)（錦江、成華、金牛、武侯、青羊、高新南、高新西）、天府新區(qū)（天府新區(qū)成都直管區(qū)）和近郊（雙流、溫江、龍泉、郫都、新都），不包括遠(yuǎn)郊9區(qū)。