二手房套均面積不斷減少，除了剛需客群居住面積縮小外，改善群體也淪為剛改一族，選擇好地段則不得不犧牲居住面積，以小換大則不得不走向城市外圍。

從新房市場來看，在解決有房住的問題后，住得更加舒適的需求受到關(guān)注，新房項目走向低密改善化，成交套均面積一路上揚。

一、一二手市場成交套均面積剪刀差擴大

10月，新房成交套均面積為107.1平方米，而二手房僅為86.4平方米，二者相差20.7平方米。從2017年以來，二手房套均面積大體呈下滑趨勢，較1月已減少14平方米；新房卻反向而行，較1月的99.1平方米增加約8.0平方米。

圖：2017年成都新房和二手房成交套均面積走勢（單位：平方米/套）

二、二手房剛需仍為購房主力軍，剛改一族興起

（一）政策對市場需求結(jié)構(gòu)有一定影響

從今年購房需求占比變化看，政策對二手房市場的需求結(jié)構(gòu)有一定的影響。323調(diào)控將二手房納入限購范圍后，大量剛需群體失去購房資格，而擁有本地戶籍的改善群體反而未受影響，導致4月剛需客群占比驟降，改善客群占比達到高位水平。412調(diào)控升級，將二套房的首付比例由4成提升至6成，三套房認房又認貸，導致改善客群購房成本大增，剛需群體占比逐漸增長。7月20日人才落戶新政落地后，大量外地剛需客群重獲購房資格，8月剛需客群占比驟增，而當這部分剛需集中釋放后，剛需客群占比再次回落，9月、10月均低于8月峰值水平。

圖：2017年二手房購房客戶已有房套數(shù)占比走勢

（二）改善客群也向近郊轉(zhuǎn)移

今年中心城區(qū)和近郊二手房成交套均面積齊降，較1月均已下降7平方米以上。對于選擇中心城區(qū)的購房群體來說，存在一定的購房成本和壓力，因此成交套均面積呈現(xiàn)直線下降的特征，無論是剛需還是改善客群，為了較好的地段和資源都不得不犧牲居住面積。隨著城市外圍基礎(chǔ)設(shè)施的完善，促使購房成本有限的客群大量外溢，選擇近郊區(qū)域的不只是剛需客群，還包括部分改善客群，在改善客群占比提升的4月和9月，近郊二手房成交套均面積均出現(xiàn)了暫時回升。

圖：2017年二手房中心城區(qū)、近郊套均面積走勢