有針對(duì)性

北京市國(guó)土委、北京市住建委在11月16日發(fā)布的《意見》，采用對(duì)集體土地合理征收并建設(shè)租賃房屋手段，解決市內(nèi)流動(dòng)人口居住問題�！兑庖姟吩俅螌⒓�體租賃住房所有權(quán)及使用途徑給予申明，項(xiàng)目將引入集體或國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，農(nóng)村集體采用土地入股、聯(lián)營(yíng)等方式共同參與開發(fā)建設(shè)，并享受不低于51%的股權(quán)與紅利。

有觀察家認(rèn)為，引入國(guó)企有利于實(shí)現(xiàn)集體租賃住房建設(shè)的推進(jìn)。中國(guó)人民大學(xué)教授劉守英告訴《中國(guó)新聞周刊》，非出讓土地房產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金源在何處？由誰參與建設(shè)、管理？如何實(shí)現(xiàn)利益分配？這些均是棘手難題。此前，土地款由政府征收，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)責(zé)任理應(yīng)由政府承擔(dān)，若在集體土地建設(shè)租賃房屋，收益均歸屬于村集體，政府該如何同村集體分配職責(zé)，這些問題尚未明確。但是通過開放投資引入國(guó)企，至少能夠保障集體租賃住房實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃。

《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》顯示，73%的承租人權(quán)益曾受侵害，其中33.3%表示曾遭遇房東無補(bǔ)償臨時(shí)清退；41.3%表示承租租金不按合同承諾，隨意上漲；43.8%表示曾遭遇黑中介克扣騙取中介費(fèi)。對(duì)此，《意見》規(guī)定嚴(yán)禁通過出售或者以租代售租賃房屋形式獲得收益，承租租金會(huì)參照區(qū)位、周邊市場(chǎng)及配套設(shè)施一系列因素予以規(guī)范，嚴(yán)禁出現(xiàn)租金三年內(nèi)暴漲暴跌情形，鼓勵(lì)承租人簽訂三年期以上租約，同時(shí)允許短期承租現(xiàn)象存在。

“該政策最主要的亮點(diǎn)有兩個(gè)。”顧云昌說，一是保障城鎮(zhèn)居民住有所居，解決其住房環(huán)境臟亂差等局面；二是有效解決土地問題，提升土地利用效率。將農(nóng)村集體用地統(tǒng)一規(guī)劃管理，建立集體所有制租賃物業(yè)，通過代理企業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)并獲得租金收益等方式能夠建立穩(wěn)定的租賃環(huán)境，保障承租人合法權(quán)利。

在保障城鎮(zhèn)居民住有所居方面，顧云昌認(rèn)為住房困難戶主要由兩類人群構(gòu)成，一是城市“夾心層”，該類人群面臨“保障房沒資格，商品房買不起”的現(xiàn)狀；二是流動(dòng)人口，典型人群是農(nóng)民工及剛畢業(yè)的青年從業(yè)者，他們大多住在城中村、地下空間、倉(cāng)儲(chǔ)等質(zhì)量不合格的住所當(dāng)中。

從土地角度分析，如果不改變土地性質(zhì)，將集體土地抽離作為城市居住用地存在制度困難�！兑庖姟诽岢隽诵碌慕鉀Q方案，既不改變土地所有權(quán)，同時(shí)將土地使用途徑發(fā)生轉(zhuǎn)換，有效提升土地使用效率并實(shí)現(xiàn)資源有效配置。

據(jù)顧云昌介紹，城鎮(zhèn)土地歸社會(huì)全體人民所有，農(nóng)村土地歸集體所有，通過建設(shè)集體租賃住房，有效打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)這一鴻溝。從租賃市場(chǎng)入手，對(duì)推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及縮小貧富差距有推動(dòng)作用。既讓承租人用低廉的租金獲得良好的居住環(huán)境，同時(shí)讓集體農(nóng)民獲得遷移款和租賃物業(yè)收益。

與此同時(shí)，《意見》提出的禁止分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書，被視為集體租賃住房建設(shè)政策中前所未有的革命性創(chuàng)新，此舉主要是針對(duì)當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房難以禁止的局面。

所謂小產(chǎn)權(quán)房，指的是在農(nóng)村集體用地上建設(shè)的房屋，因?yàn)樵摲课萁ㄔ煺卟⑽蠢U納土地出讓金等費(fèi)用，因此其產(chǎn)權(quán)證并未獲得國(guó)家房管局認(rèn)可，僅由鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并無國(guó)土管理局備案，也不會(huì)獲得土地使用證和預(yù)售許可證，但是因?yàn)榈蛯哟尉幼⌒枨罅看螅�因此小產(chǎn)權(quán)房處于不受法律保護(hù)，卻又沒有通過行政手段清理整頓的灰色地帶。

《意見》規(guī)定，未來新集體租賃住房單元產(chǎn)權(quán)證書必須注明：該房屋僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。通過采取對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書按項(xiàng)目整體發(fā)放，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書等措施，可有效防止轉(zhuǎn)租、出售等改變土地用途的可能，防范小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和開發(fā)。與此同時(shí)，《意見》規(guī)定最長(zhǎng)租賃期為十年，同樣防止變相以租代售行為的產(chǎn)生。

此外，街道還研究制定了《雙井街道群租房治理獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，規(guī)定凡是群眾舉報(bào)一戶群租房，每查實(shí)一戶，給予舉報(bào)人50元的獎(jiǎng)勵(lì)；凡是通過居民群眾自己努力解決了群租房的問題，每治理成功一戶，給予相關(guān)人員合計(jì)500元的獎(jiǎng)勵(lì)。