困難重重

“構(gòu)想很美好，具體實(shí)踐效果仍有待觀察。”顧云昌認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)《意見(jiàn)》中對(duì)未來(lái)5年租賃市場(chǎng)的規(guī)劃仍存在諸多困難，首當(dāng)其沖是難以保證租賃房的供應(yīng)量，或者在供應(yīng)過(guò)程中難以踐行公平原則。他建議，在供應(yīng)集體租賃房前，應(yīng)首先完善家庭生活水平登記制度，可以通過(guò)登記指標(biāo)，先為應(yīng)當(dāng)獲得租賃住房的家庭提供住所，避免將優(yōu)質(zhì)資源分配給非“夾心層”的不符合條件的人群，同時(shí)根除搖號(hào)制度，真正實(shí)現(xiàn)讓“正確的人住進(jìn)正確的房屋里”。

顧云昌同時(shí)也擔(dān)憂，既要保證農(nóng)民收益，同時(shí)保障租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)方成本，還要兼顧承租人的租金承受能力，而如果無(wú)法平衡前述關(guān)系，會(huì)導(dǎo)致租金過(guò)高，容易出現(xiàn)承租者不愿租賃的情況。對(duì)此，房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制提出金融市場(chǎng)助力租賃市場(chǎng)發(fā)展的要求，通過(guò)發(fā)行租賃Reits，可有效幫助租賃物業(yè)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)商事先融得款項(xiàng)進(jìn)行建設(shè)，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定循環(huán)。

除此之外，如何保障集體租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同樣值得思考。北京市委社會(huì)工委發(fā)布《社會(huì)建設(shè)藍(lán)皮書(shū)：2017年北京社會(huì)建設(shè)分析報(bào)告》認(rèn)為，如今北京市政策性住房在規(guī)劃上存在問(wèn)題。比如，由于中心城區(qū)建設(shè)用地稀缺，土地價(jià)值較高，北京市保障性住房規(guī)劃地理位置偏遠(yuǎn)，多分布在五環(huán)邊緣至六環(huán)以外區(qū)域，呈現(xiàn)“保障住房先行建設(shè)、交通滯后發(fā)展”模式，職住分離問(wèn)題嚴(yán)重。

2016年北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的人口分布數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口居住地主要分布在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，分別為395.5萬(wàn)人、369.4萬(wàn)人、232.4萬(wàn)人；而工作地主要分布在海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和西城區(qū)，并具有繼續(xù)向中心區(qū)域集中的趨勢(shì)。由于中低收入家庭多從事密集于中心城區(qū)的服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，而政策性住房分布集中于五環(huán)以外區(qū)域且交通通達(dá)性差，不僅北京市常住人口職住分離的狀況難以緩解，而且容易形成新的壓力。

對(duì)此顧云昌認(rèn)為，在推進(jìn)集體租賃住房的同時(shí)，不僅要在居住方面統(tǒng)一按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)交通的完備，實(shí)現(xiàn)教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的跟進(jìn)，“如果居住地離工作地較遠(yuǎn)且沒(méi)有地鐵等完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，大量流動(dòng)人口寧可采用合租形式居住于離工作地距離近的地方”，最終將導(dǎo)致實(shí)際情況與集體租賃政策南轅北轍。

但是，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)仍然存在困難。即使由國(guó)企負(fù)責(zé)對(duì)集體租賃住房統(tǒng)一規(guī)劃，但由誰(shuí)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等問(wèn)題仍然存在。一來(lái)集體土地建設(shè)租賃房，主要租金及收益基本由租賃物業(yè)管理者及村集體獲取，政府并未獲得土地保證金等收益，因此較難對(duì)該土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)負(fù)責(zé)；二來(lái)在沒(méi)有公開(kāi)資本介入的前提下，如何保障規(guī)劃效果仍有疑問(wèn)。

“我們搞農(nóng)村研究的都清楚，沒(méi)有其他外來(lái)資本，包括資金、腦力、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)家能力，僅憑農(nóng)民一己之力建設(shè)城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行。”劉守英說(shuō)，“以前開(kāi)發(fā)商和政府談，未來(lái)將變成跟書(shū)記、村集體去談，這在規(guī)劃及建設(shè)方面有潛在風(fēng)險(xiǎn)。資本問(wèn)題不解決，政策就是一張紙，充足資本無(wú)法進(jìn)入，最終建設(shè)還是小打小鬧。”

從制度層面分析，北京作為集體租賃住房建設(shè)先行試點(diǎn)政策，其“主要解決流動(dòng)人口住有所居需求”的特質(zhì)，最終將導(dǎo)致居住于此的城鎮(zhèn)居民并未達(dá)到商業(yè)化房產(chǎn)市場(chǎng)需求人群標(biāo)準(zhǔn)，使得政府支持的集體租賃住房福利屬性大于整體市場(chǎng)調(diào)控屬性，影響力不能波及北京市整體房產(chǎn)市場(chǎng)，因此劉守英預(yù)測(cè)該政策無(wú)法有效降低北京市房?jī)r(jià)。

另外，如何維護(hù)集體租賃住房地區(qū)公共治安、有效防范村內(nèi)官員“小官巨貪”現(xiàn)象、如何保障租賃Reits同集體租賃住房項(xiàng)目的協(xié)調(diào)、為農(nóng)民獲得巨額拆遷款進(jìn)行有效理財(cái)?shù)�，也是個(gè)難題。

比如，金融市場(chǎng)對(duì)于集體租賃住房存在輔助作用，如何有效控制住房租賃金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍有待觀察。8月17日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》明確規(guī)定，在開(kāi)放性金融等銀行業(yè)機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度前提下，應(yīng)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，保證風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)。

此外，如何為拆遷戶提供理財(cái)服務(wù)是減少貧富差距的一大任務(wù)。顧云昌舉例，有些通過(guò)安置拆遷可以讓某些農(nóng)民獲得高達(dá)一兩千萬(wàn)的巨額拆遷款項(xiàng)，但是有些人因不懂理財(cái)，在兩年內(nèi)將資金揮霍完畢�！度嗣袢�?qǐng)?bào)》在《部分農(nóng)民因拆遷一夜暴富后揮霍返貧》一文中詳細(xì)介紹了諸多讓農(nóng)民一夜返貧的案例，如何穩(wěn)定其收益并實(shí)現(xiàn)增值，同樣也是未來(lái)建設(shè)集體租賃住房的連帶任務(wù)之一。