同地同權(quán)

如何有效根治前述困難，成為諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的話題。劉守英在2004年經(jīng)濟(jì)社會形勢座談會上首次提出同地同權(quán)概念，并認(rèn)為改革的真正方向是徹底廢除征地制度，實(shí)行國有土地與集體土地“同地、同權(quán)、同價(jià)”，在農(nóng)轉(zhuǎn)非時(shí)給予農(nóng)民放棄農(nóng)地時(shí)相應(yīng)權(quán)利賠償，并在此基礎(chǔ)上探索農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場的有效途徑。

2013年的中共十八屆三中全會上，“同地同權(quán)” 首次寫入黨章。至此，集體經(jīng)營性建設(shè)用地?fù)碛型瑖�有建設(shè)用地一樣的出讓、租賃、入股權(quán)；擁有同國有建設(shè)用地進(jìn)入同一平臺合法入市交易權(quán)；擁有與國有建設(shè)用地按照市場規(guī)則形成統(tǒng)一價(jià)格權(quán)。

關(guān)于集體用地的市場化建設(shè)，劉守英認(rèn)為，佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地支持工業(yè)化建設(shè)，可為北京集體租賃住房提供經(jīng)驗(yàn)。在劉守英看來，南海區(qū)已經(jīng)探索出一條利用集體建設(shè)用地推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的“三化”新路，建立了包括確權(quán)登記、流轉(zhuǎn)交易平臺、基礎(chǔ)地價(jià)體系等在內(nèi)的集體建設(shè)用地入市體系。受此影響，珠三角超過了60%的集體用地進(jìn)入市場，使該地區(qū)保持了快速的工業(yè)化，村組兩級分紅從2008年的16.8億元增加到2012年的26.7億元，兩級人均分紅從2008年的2347元增加到2013年的3516元。

顧云昌給出的藥方，則是全面深化房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。他指出，既然集體租賃制度只是房地產(chǎn)改革其中的一環(huán)，就應(yīng)該進(jìn)行全面深化的結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的全面優(yōu)化。

顧云昌將長效機(jī)制形容為“1+3”，1指房地產(chǎn)本身體制機(jī)制進(jìn)一步改革完善，要理清非出讓土地市場為主的保障體系和出讓土地市場為核心的商品體系之間的關(guān)系，同時(shí)充實(shí)兩類市場供應(yīng)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)多層次、立體化的住房供求。比如在保障體系中，引入用來銷售的保障房、公租房、廉價(jià)房等；在保障房以外，要促進(jìn)租賃市場發(fā)展；租賃市場除公租房外，還應(yīng)包括市場體系租賃房、機(jī)構(gòu)持有租賃房、集體租賃房，同時(shí)擴(kuò)大投資主體來源，公益機(jī)構(gòu)、次貸機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位都可以介入。

“1+3”中的3指貨幣金融體制機(jī)制、財(cái)稅體制機(jī)制和土地體制機(jī)制。首先，僅有房地產(chǎn)改革遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房地產(chǎn)問題同時(shí)也是金融問題。貨幣超發(fā)、金融體系融資渠道不匹配、證券化融資紊亂、金融貨幣政策不當(dāng)都可能引起房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡；其次，財(cái)稅體制包括房地產(chǎn)法、房地產(chǎn)稅等方面調(diào)整及結(jié)構(gòu)性改革；土地問題涉及工地制度、后房產(chǎn)稅時(shí)代制度、農(nóng)村土地入市問題等。

如今，中國房地產(chǎn)市場法律并不健全。在顧云昌看來，如今中國只有房地產(chǎn)法，沒有住房法。面對如此巨大的財(cái)富和固定資產(chǎn)投資門類，如果沒有法律保障會引發(fā)各類矛盾，同短期調(diào)控不同，長效機(jī)制時(shí)間跨度較長，政府的改革力度及效率將面臨考驗(yàn)。