2017悲劇故事:那些高價(jià)拍下的“高價(jià)地”如何解套
作者:未知 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2018年01月01日 【字體:大 中 小】
2016年是中國房地產(chǎn)市場的豐收年。這一年,全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元,創(chuàng)下歷史新高。
與此同時(shí),房企在土地市場“瘋狂搶地”,也催生一波“高價(jià)地潮”。
然而,到了2017年,隨著限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施的持續(xù)發(fā)力,樓市漸趨平穩(wěn),多城樓市成交價(jià)量下滑,諸多“高價(jià)地”竟然被套了。
12月中旬,南京一“高價(jià)地”樓盤被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾問鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價(jià)之最的寶山顧村“高價(jià)地”央璽項(xiàng)目,目前仍未完全入市。而在蘇州、合肥、東莞等地,很多“高價(jià)地”都處于閑置狀態(tài)。
上海寶山顧村“高價(jià)地”:拿地近一年半,開盤時(shí)間仍未定
2016年8月17日,寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)外環(huán)線內(nèi)一宗總建筑面積約12.6萬平方米的宅地,被建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元、溢價(jià)率115%競得,而53727元/平方米的樓板價(jià),不僅奪得寶山顧村“高價(jià)地”,也問鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價(jià)之最。
12月27日,每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴诘缴鲜?ldquo;高價(jià)地”現(xiàn)場看到,上述項(xiàng)目案名為“央璽”,目前,地塊已被圍擋包圍,圍擋內(nèi)10余座塔吊正在施工。
在項(xiàng)目展示中心,記者以購房者身份從一置業(yè)顧問處了解到,該項(xiàng)目大約在今年3月左右進(jìn)場施工。
目前我們只是開放了展示中心,具體什么時(shí)候開盤、均價(jià)多少、戶型怎么樣,現(xiàn)在我們還無法確定。
該名置業(yè)顧問說,明年應(yīng)該會(huì)開盤,但是上半年還是下半年,現(xiàn)在還不好說。
每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾剑M管上述地塊的競得樓面價(jià)為53727元/平方米,但根據(jù)出讓合同,競得方須配建不低于總建筑面積5%(約0.63萬平方米)的保障房,并無償交給寶山區(qū)政府,此外,競得方還須自持不低于總建筑面積15%(約1.8萬平方米)的商品住宅作為租賃住房。這也意味著,扣除保障房和自持物業(yè)的面積后,可售部分的樓面價(jià)超過6.6萬元/平方米。
但值得注意的是,目前,央璽周邊的二手房價(jià)格高的有在6萬元/平方米~6.6萬元/平方米,價(jià)格低的有4.1萬元/平方米~4.4萬元/平方米。
可見,央璽項(xiàng)目可售部分超過6.6萬元/平方米的樓面價(jià),已經(jīng)超過周邊所有在售樓盤以及二手房均價(jià),在當(dāng)前嚴(yán)格調(diào)控的大背景下,操盤難度可想而知。而“面粉”貴過“面包”,恐怕是大部分“高價(jià)地”不得不面對的市場現(xiàn)實(shí)。
2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁遠(yuǎn)投資有限公司以20.67億元總價(jià)拍下蘇州姑蘇區(qū)干將東路北,倉街東一地塊。該地塊出讓面積約8.42萬平方米,樓面單價(jià)38745元/平方米,溢價(jià)率81.03%,近3.9萬元/平方米的樓面價(jià)也成為彼時(shí)蘇州姑蘇城區(qū)內(nèi)的一宗新“高價(jià)地”。
時(shí)隔近一年半,每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾邔?shí)地走訪了該地塊。項(xiàng)目現(xiàn)場,地塊門口及前面空地已被改做臨時(shí)停車場。從臨時(shí)停車場向地塊里面走可以看到整個(gè)土地上面長滿了雜草,遠(yuǎn)處還有一輛正在施工的挖掘機(jī)。據(jù)這名挖掘機(jī)工作人員介紹,他大約是近十幾天前來到這里,正式施工建設(shè)或?qū)哪旰箝_始。
“高價(jià)地”變“閑王”
在業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)提供的一份50宗典型“高價(jià)地”名單中,每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn),截至2017年10月,2016年其研究的50宗“高價(jià)地”項(xiàng)目中開盤的只占一成多,多數(shù)在建未售,目前全國范圍內(nèi)至少有14宗“高價(jià)地”未開工,他們主要集中在廣州、深圳、蘇州和廈門等熱點(diǎn)一二線城市。這些城市往往也是2017年政府“控房價(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域,多個(gè)區(qū)域的“限價(jià)”甚至直逼“高價(jià)地”的樓面價(jià),這意味著當(dāng)前若入市即虧本。
上述14宗未開工“高價(jià)地”里,舉例來看:
蘇州的姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊(蘇州2016-WG-46號(hào)地塊),成交樓面價(jià)達(dá)到38960元/平方米,而目前區(qū)域的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米;附近的蘇州2016-WG-26號(hào)地塊閑置已超1年;
2016年上半年成交的廈門2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02地塊,閑置時(shí)間也超過1年。
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